房地產的基礎知識(2)
房地產類別劃分
按土地用途分類
根據《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：
1、居住用地;
2、公用設施用地(含商業(yè)用地等);
3、工業(yè)用地;
4、倉儲用地;
5、對外交通用地;
6、道路廣場用地;
7、市政公用設施用地;
8、綠化用地;
9、特殊用地。
按房屋用途分類
按照房屋的使用功能可以分成下列幾類：
1、居住用途的房屋;
2、工業(yè)用途的房屋;
3、商業(yè)用途的房屋;
4、文體娛樂設施;
5、政府和公用設施;
6、多功能建筑(綜合樓宇，又叫城市綜合體)。
房地產的需求
從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者(包括生產經營性消費主體和個人消費者)，在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區(qū)內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。
不管房地產巨頭承認與否，房地產是個暴利行業(yè)是不爭的事實。那么，房地產的暴利來自于哪里呢?筆者從房地產巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。
所謂兩條渠道。
其一炒地皮，住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰拿到了有限的土地資源，就意味著誰掌控了房地產開發(fā)的主動權，更重要的是，土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認為，這大概是上個月“地王”紀錄頻繁誕生的一個重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。
中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮認為，開發(fā)商的暴利關鍵不在于成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，樓面價可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產暴利的其一個渠道。
其二炒房價，房價高，則利潤高，房價低，則利潤低，立竿見影，吹糠見米，因此，炒房價從來就是開發(fā)商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭奪。為了高房價，他們無所不用其極。
新開發(fā)的待售樓盤，一夜之間全部掛上刺眼的“長明燈”，給潛在的購房者心里造成緊迫感，從而激發(fā)他們的購房欲望;開發(fā)商自導自演，雇請人連夜排隊購房，造成房源緊張的虛假形勢迷惑人;拋棄道德、良知和社會責任，赤膊上陣，鼓吹“離婚、同居、買房也是拉動內需”、“購房即愛國、救國”、“經適房擾亂了房地產秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房價鼓與呼，從而賺取暴利。
所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財富榜來看，近些年來，房地產行業(yè)產生的暴發(fā)戶是最多的。筆者認為，房地產行業(yè)內之所以多產暴發(fā)戶，其一個很重要的原因是，從房地產行業(yè)可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。
一些膽大的開發(fā)商從銀行貸一大筆款子，再從政府拿地，轉手出去就能大賺一筆，或直接開發(fā)住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會基金等拿地和開發(fā)房地產，用公共資金賺取暴利，把公共資金置于房地產的開發(fā)風浪中。
伴隨隨著房地產的興起，與房地產開發(fā)有關的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書記鄧新生、副市長徐圣賢，市建設局局長夏桂松、副局長熊文儉，市房產局書記陶興文等。房地產商為何要行賄地方官員?因為少許行賄花費能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。
比如讓官員幫忙低價拿地，或通過改變土地性質拿低價地;其次是免交城市建設配套費;再次是緩征土地出讓金等等;官員大筆一揮，就能賺個盆滿缽盈，房地產哪有不樂意“出血”的?蘇州市原副市長姜人杰為何能煉成億萬貪官?就是因為開發(fā)商利用姜手中的權力鉆政策空子低價拿地，轉手凈賺一點九億元!姜則一次受賄8250萬元!
近些年，房地產開發(fā)商及其“磚家”為何如此牛?房價為何如此瘋狂的飆車?因為他們認準了貪官始終會替其鳴鑼開道。因此，無論是房地產的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權力沒有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產開發(fā)市場，所以，要想降房價，不把可怕的權力關進籠子里，無異于白日做夢。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。
作用：
土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：
有利于增強國家對房地產開發(fā)商和房地產交易市場的調控;
有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為;
有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。
房地產的發(fā)展趨勢觀察，房地產企業(yè)的經營方式將呈現更加規(guī)模化、專業(yè)化、多樣化。根據產品的細分市場、企業(yè)的自有資源、外部的政策環(huán)境等，各個企業(yè)會選擇自己合適的經營方式。
一、從區(qū)域布局上來看，一線品牌房企加速進軍二級城市。隨著交通樞紐、產業(yè)規(guī)劃的全新布局，中國二級城市將迎來新一輪發(fā)展計劃，在這樣的背景下，二級城市消費力將得到提升。
二、從品牌規(guī)模來看：過去十年，萬科、保利等房地產企業(yè)把握住了市場機遇實現了高速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模迅速擴大，成為行業(yè)巨頭。隨著調控政策的繼續(xù)和行業(yè)增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業(yè)的領先優(yōu)勢會更加明顯，市場份額逐步上升，一些中小規(guī)模的企業(yè)受到政策和市場的沖擊影響會較大，會逐漸邊緣化。
三、從開發(fā)模式上來看：現在中國房企發(fā)展的最大瓶頸依然是金融，資金鏈成為房企開發(fā)項目的最大風險所在。過去十年房企的開發(fā)模式以快速周轉模式為主，也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來看，快速周轉模式可以加快資金周轉，有助于緩解資金鏈緊張狀況，但一旦市場發(fā)生重大波動，反而會加劇資金鏈緊張狀況。以萬達為代表的現金流滾資產模式，更為穩(wěn)妥，在持有資產的同時銷售部分增值能力較小的物業(yè)，實現現金回籠支持下個項目啟動。部分物業(yè)出售，以作現金流為主，部分物業(yè)長期持有，以作利潤為主。
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