什么是墊資墊資的風險
什么是墊資墊資的風險
為促成交易，不少房地產(chǎn)中介為購房者墊資購房業(yè)務。那么你對墊資了解多少呢?以下是由學習啦小編整理關(guān)于什么是墊資的內(nèi)容，希望大家喜歡!
墊資的簡介
墊資，是指按照工程項目的資金情況，工程項目對外付款大于項目已收款或者應收款合計所形成的代墊支出的資金?；蛘呤巧a(chǎn)經(jīng)營當中所需的款項。
墊資的手續(xù)流程
1、借款人貸款前咨詢：填寫住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟收入證明;借款擔保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險單據(jù);購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
2、銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進行審查。
3、借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險單或有價證券交銀行收押。
4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。
5、貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。
墊資的風險
無論是行還是法律界，有關(guān)專業(yè)人士都提醒房產(chǎn)交易雙方在使用這種“墊資”工具時須萬分慎重。由于缺少了擔保公司和銀行的介入，這一交易過程風險重重。
過去的“轉(zhuǎn)按揭”，主要是債務人的變更，即在個人住房貸款還款期內(nèi)，因借款人轉(zhuǎn)讓已抵押給銀行的抵押房產(chǎn)，貸款銀行向購買該抵押房產(chǎn)的購房人(下家)發(fā)放貸款，同時，原借款人通過售房款歸還貸款。這一切過程都由銀行操作，買賣雙方的風險都比較小。
如今，對于賣房人來說，收回房款增加了很多風險指數(shù)。由于銀行放款要先放到貸款服務公司的賬戶，而如今的貸款服務公司又是魚龍混雜，不規(guī)范也不合法，如果碰上惡意詐騙的貸款服務公司，賣房人只有自認倒霉。
對于買房人來說，風險則更為突出。首付款付出去之后，這筆資金如何監(jiān)管成為問題關(guān)鍵，過去有這種案例，就是賣家在收到首付款之后，突然說房子不賣了，從而引起復雜的財務糾紛。
“墊資中介”極力轉(zhuǎn)移風險
對于貸款服務公司這謂的“墊資中介而言，也不是一筆包賺不賠的買賣。這一不被監(jiān)管部門允許的業(yè)務仍然有很大風險。
據(jù)悉，在有關(guān)規(guī)定中，不允許公司法人單位“墊資”給自然，因此這類業(yè)務都是由貸款服務公司的個人出面。在過去，種“墊資”的風險幾乎沒有，由于有沉默期限制，“墊資”公司的資金馬上會由后來的貸款買房人補足。但的政策大大延長了“墊資”的時間，從而擴大了“墊資”的成本和系統(tǒng)風險。
值得注意的是，在“墊資”服務過程中，貸款服務公司通過各種措施來轉(zhuǎn)移風險，以保證自己不受損失。一是通過公證來保證全套交易由中介操作; 二是在簽訂公證協(xié)議時，賣家需要將買房以及貸款所需的全部資料都交給中介保管，包括房產(chǎn)證、還款記錄、身份證、口本、借款合同、買賣合同等，一直到小產(chǎn)證出來; 三是銀行發(fā)放給下家的貸款必須先進到中介的賬戶，中介在扣除墊資款和服務費之后再付給家房款。
即便如此，有些風險仍舊是他們無法控制的，比如說，在“墊資”幫上家還清貸款之后，銀行不批給下家貸款么辦?“墊資”公司一般通過和銀行打通關(guān)系，要求銀行先作出審批之后，他們再放款，但在如此嚴厲的政策之下，銀行是否和“墊資”公司合作還是個問題。
“過去我們就知道有過這樣的例子，結(jié)果是打官司打到了法院，而法院查封房產(chǎn)需要原告支付保證金，害得“墊資”公司又多支付了筆錢，案子還拖了一年不能解決。”中泰擔保公司總經(jīng)理助理季國浩告訴記者，“但擔保公司可以介入這個過程，例如可以為‘墊資’的自然人作擔保，但由于風險很大，對于這個業(yè)務，我們也在考慮當中。”
上海市銀行同業(yè)公會秘書長朱德林的說法更為這些“墊資”公司敲響了警鐘。他說，房地局的政策雖然不能從根本上嚇退那些為虎作倀的“墊資”公司，但是面臨巨大的資金支出風險和相當長時間資凍結(jié)的風險，他們要好好計算一下了。
看過“墊資的風險”的人還看了：