什么是樓房開(kāi)盤(pán)樓房開(kāi)盤(pán)的流程
樓房開(kāi)盤(pán)是指樓盤(pán)建設(shè)中取得了銷(xiāo)售許可證可以合法對(duì)外宣傳預(yù)銷(xiāo)售，為正式推向市場(chǎng)所進(jìn)行的一個(gè)盛大的活動(dòng)。那么你對(duì)樓房開(kāi)盤(pán)了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是樓房開(kāi)盤(pán)的內(nèi)容，希望大家喜歡!
樓房開(kāi)盤(pán)的流程
一、圈地：就是開(kāi)發(fā)商在政府手里通過(guò)行政劃撥或者競(jìng)標(biāo)購(gòu)買(mǎi)拿到土地的使用權(quán)。
二、奠基(挖坑)。
三、蓋樓。
四、封頂：就是樓的立面基本出來(lái)了，一棟樓已經(jīng)形成了。
五、四通一平：就是把這塊地周邊的公共設(shè)施做好。比如上下水、電網(wǎng)、煤氣等。
樓盤(pán)是否開(kāi)盤(pán)與商品房建設(shè)進(jìn)度關(guān)系不大,為了盡快回籠資金,大部分正規(guī)商品房項(xiàng)目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證,其中的商品房預(yù)售許可證是最后一個(gè),也是開(kāi)盤(pán)必須要有的.拿到商品房預(yù)售許可證,他們已經(jīng)具備開(kāi)盤(pán)條件,具體開(kāi)盤(pán)日期由開(kāi)發(fā)商決定,。開(kāi)發(fā)商要想賣(mài)樓，必須在相關(guān)部門(mén)發(fā)放銷(xiāo)售證之后才能賣(mài)。所以，開(kāi)盤(pán)，肯定是拿到銷(xiāo)售證之后的事兒。當(dāng)然，這里面涉及到一些穿空中的手段，比如發(fā)放VIP卡，其實(shí)就是在開(kāi)盤(pán)之前小訂了等等;也有個(gè)別基于銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售節(jié)奏的考慮，推遲開(kāi)盤(pán)日期的。
樓房開(kāi)盤(pán)的必要條件
樓房開(kāi)盤(pán)必須五證俱全《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。
樓房定價(jià)的策略
定價(jià)簡(jiǎn)介
沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的房?jī)r(jià)。
“在其他行業(yè),用成本法來(lái)定價(jià)的企業(yè)很多,但房地產(chǎn)與其他產(chǎn)品不一樣。”北京理工大學(xué)博士生導(dǎo)師韓伯棠教授表示，"比如做鞋，定價(jià)沒(méi)有定準(zhǔn)可以再定價(jià)，房地產(chǎn)就不一樣，消費(fèi)者對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知和樓盤(pán)的定價(jià)緊密相連。價(jià)格體系一旦出來(lái)，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知也基本確定，定錯(cuò)了價(jià)錢(qián)，以后就很難通過(guò)重新定價(jià)翻身了。”正因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)策略，是整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的重中之重，也是開(kāi)發(fā)商不到開(kāi)盤(pán)最后一刻也不肯輕易透露的“高度機(jī)密”。“價(jià)格策略其實(shí)也是企業(yè)和消費(fèi)者之間的一場(chǎng)心理戰(zhàn)。如果消費(fèi)者買(mǎi)樓后，感到房子的價(jià)值大于定價(jià)，那么樓盤(pán)就獲得了很大的成功;反之，消費(fèi)者肯定感到不滿意。”一位曾在知名樓盤(pán)任職、多次成功使用價(jià)格策略的職業(yè)經(jīng)理人如是說(shuō)。
大折扣
2003年，華南板塊某樓盤(pán)新一期單位開(kāi)盤(pán)，選擇“所有單位半價(jià)銷(xiāo)售”的策略。當(dāng)時(shí)，該樓盤(pán)周邊的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品很多，消息一出，馬上引起市場(chǎng)轟動(dòng)，加上該樓盤(pán)當(dāng)時(shí)的定價(jià)確實(shí)比周邊的樓盤(pán)要低一些，因此銷(xiāo)售情況不錯(cuò)。
專(zhuān)業(yè)人語(yǔ)一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上很少見(jiàn)到低于9折的大幅度折扣，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，最高可獲7 折優(yōu)惠”、“一口價(jià)單位最高8折”等煽動(dòng)性的語(yǔ)言，往往很吸引眼球。另一方面，這樣的價(jià)格策略，也很容易給消費(fèi)者帶來(lái)心理上的滿足感，認(rèn)為撿到了大便宜，對(duì)銷(xiāo)售往往有所促進(jìn)。不過(guò)，這樣的策略不是所有的樓盤(pán)都適用，如豪宅樓盤(pán)的買(mǎi)家群對(duì)此就不一定“感冒”。
高價(jià)開(kāi)盤(pán)
有的樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)之初，不跟隨周邊市場(chǎng)的價(jià)格，以較高售價(jià)推出市場(chǎng)。如去珠江新城某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)號(hào)稱(chēng)要以2萬(wàn)元/平方米的定價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，而當(dāng)時(shí)周邊樓盤(pán)的定價(jià)不到1.5萬(wàn)元/平方米。
專(zhuān)業(yè)人語(yǔ) 使用這樣的定價(jià)策略可以避開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)，利用買(mǎi)家“一分錢(qián)一分貨”的心理，向客戶傳遞樓房高素質(zhì)、高品質(zhì)及強(qiáng)大的升值能力，特別是中高檔樓盤(pán)，絕大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者為二次置業(yè)，這種定價(jià)方式可以強(qiáng)調(diào)樓宇的保值升值作用。此外，高價(jià)還可以吸引消費(fèi)者的注意，提高樓盤(pán)的知名度。
使用這種策略的樓盤(pán)針對(duì)的主要是高收入人士，價(jià)格對(duì)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力影響不大。但只適合實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售高檔樓盤(pán)時(shí)使用，且在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，容易被對(duì)手搶走客戶，高價(jià)也增加了樓盤(pán)銷(xiāo)售的難度，回籠資金速度較慢。
差距定價(jià)
“均價(jià)”的高低一向是人們判斷樓盤(pán)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，但不少樓盤(pán)都采用了拉開(kāi)高低價(jià)格距離的“差價(jià)”營(yíng)銷(xiāo)方式。如銷(xiāo)售的廣州天河區(qū)某樓盤(pán)，同為洋房產(chǎn)品，價(jià)差達(dá)3000元/平方米以上，價(jià)格跨越幅度大，南向和北向單位相差達(dá)數(shù)十萬(wàn)元。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，這樣的定價(jià)策略，使得更多消費(fèi)者都可以挑選到自己中意的單位，也使得客戶層面進(jìn)一步擴(kuò)大。
專(zhuān)業(yè)人語(yǔ) 這種定價(jià)方式可以拓寬樓盤(pán)的客戶層面，還可以增加開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的控制能力。房管部門(mén)嚴(yán)格監(jiān)控開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)”行為，所有單位一旦拿到預(yù)售證就必須銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)刻意提高某些暫時(shí)不準(zhǔn)備賣(mài)出去的單位的定價(jià)來(lái)達(dá)到控制銷(xiāo)售進(jìn)度的目的。另外，由于部分單位用的是高定價(jià)，也很容易形成價(jià)格參照體系，讓購(gòu)買(mǎi)低價(jià)單位的人獲得很大的心理滿足。當(dāng)然，什么才是合理的價(jià)差，對(duì)開(kāi)發(fā)商的水平有較高的要求。
低開(kāi)高走
低開(kāi)高走是不少樓盤(pán)都采用的定價(jià)策略。開(kāi)發(fā)商為了吸引顧客，以較低價(jià)格開(kāi)盤(pán)，以聚集人氣，形成熱銷(xiāo)局面，隨后再根據(jù)施工進(jìn)度和銷(xiāo)售情況把售價(jià)提高，達(dá)到最終的銷(xiāo)售目的。
專(zhuān)業(yè)人語(yǔ) 這種做法的優(yōu)點(diǎn)是：每次價(jià)格上漲都能給前期購(gòu)房者以信心，還可以刺激未購(gòu)房者盡快購(gòu)房。但并非每個(gè)項(xiàng)目都可使用。首先，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商必須有足夠?qū)嵙Γ挥袃?yōu)秀物業(yè)才會(huì)受到買(mǎi)家追捧。其次，必須控制好升價(jià)的幅度，升幅不能過(guò)多過(guò)快，否則銷(xiāo)售后期應(yīng)預(yù)留的升價(jià)空間過(guò)去，容易讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手奪走顧客。
看過(guò)“樓房開(kāi)盤(pán)的流程”的人還看了：
1.樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)經(jīng)典廣告詞