2024年11月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比降幅均收窄;各線城市同比降幅今年以來(lái)首次均收窄。

2024年11月70城最新房?jī)r(jià)

12月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加;一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比降幅均收窄。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師王中華指出：“2024年11月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅今年以來(lái)首次均收窄。”

一線城市二手房房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，北京漲幅居首

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。

二手房方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。值得一提的是，北京二手房環(huán)比漲幅不僅位居四大一線城市之首，且漲幅排名也位居全國(guó)首位。

同時(shí)，一線城市二手房在11月整體呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月，北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬(wàn)套，創(chuàng)20個(gè)月新高;上海二手房成交量(含商業(yè))達(dá)2.70萬(wàn)套，創(chuàng)44個(gè)月新高;深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來(lái)新高;廣州二手住宅網(wǎng)簽13044套，處于近兩年高位水平。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析稱：“一線城市的龍頭帶動(dòng)作用不斷加強(qiáng)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二手房上漲0.4%。尤其是二手房連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，已經(jīng)顯示出9月底的政策效果在市場(chǎng)層面得到了充分體現(xiàn)?！?/p>

“由于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，新市民也較多，因此剛需和改善型需求均較為活躍，而前期高房?jī)r(jià)時(shí)期積累了一大批購(gòu)買客戶，近期價(jià)格下跌以及止跌回穩(wěn)的政策激勵(lì)下，帶動(dòng)了交易活躍，這是一線城市新房止跌的原因。一線城市剛需占比更大，總價(jià)和單價(jià)更低的二手房受益政策更明顯，率先反彈。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。

杭州、湛江新房環(huán)比漲幅位居全國(guó)首位

從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲城市持續(xù)增多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有17個(gè)，比上月增加10個(gè);二手住宅環(huán)比上漲城市有10個(gè)，比上月增加2個(gè)。

具體到二三線城市，11月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn);二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

在新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市中，杭州、湛江的新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均為0.9%，并列居于全國(guó)首位。對(duì)此，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“隨著一線城市實(shí)現(xiàn)止跌，信心逐步傳導(dǎo)到二線及以下城市。上海周邊的城市比如杭州、南京、寧波均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，尤其是杭州環(huán)比上漲0.9%，漲幅超過(guò)一線城市，并且這個(gè)漲幅也領(lǐng)跑全國(guó)。其他的二線城市，比如重慶、成都也實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比止跌轉(zhuǎn)正。政策持續(xù)發(fā)揮效用，尤其是這一輪政策的持續(xù)效應(yīng)長(zhǎng)，市場(chǎng)心態(tài)也出現(xiàn)一定改觀和好轉(zhuǎn)。樓市暖冬已經(jīng)確定?！?/p>

張波表示：“熱點(diǎn)二線城市復(fù)蘇跡象不斷體現(xiàn)。包括杭州、寧波、廈門、重慶、成都等的一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，二手房交易稅費(fèi)減少政策對(duì)于置換類占比高城市影響大，熱點(diǎn)二線城市近期置換需求也呈現(xiàn)出上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。”

“目前來(lái)看，二三線城市也開(kāi)始呈現(xiàn)處止跌的態(tài)勢(shì)，環(huán)比跌幅已經(jīng)降至階段性新低。特別是二線省會(huì)城市，近年來(lái)強(qiáng)省會(huì)建設(shè)下，人口凈流入，對(duì)房?jī)r(jià)形成了支撐?！崩钣罴窝a(bǔ)充表示。

從同比來(lái)看，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅均收窄，這是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的重要信號(hào)。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“11月份，房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)積極、重大和顯著變化，即房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅明顯收窄，且有開(kāi)始轉(zhuǎn)正的跡象。這也說(shuō)明隨著房屋交易量止跌回穩(wěn)后，量對(duì)價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)也開(kāi)始顯現(xiàn)。同時(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅收窄，也使得今年跌幅持續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)開(kāi)始遏制，首次出現(xiàn)了同比跌幅收窄的態(tài)勢(shì)?！?/p>

業(yè)內(nèi)：今年年底樓市有望“翹尾”收官

12月上旬，中央政治局會(huì)議以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提到房地產(chǎn)，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計(jì)，今年年底樓市有望“翹尾”收官，而明年也將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策。

李宇嘉也進(jìn)一步指出：“兩次重要會(huì)議都明確了持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還待夯實(shí)，預(yù)計(jì)在政策層面，增量政策不斷出臺(tái)、存量政策繼續(xù)落實(shí)?！?/p>

“從近期交易來(lái)看，一線城市‘日光盤’增多，二手房市場(chǎng)近期成交速度在加快。以上海為例，12月上半月二手房網(wǎng)簽達(dá)到1.46萬(wàn)套，隨著成交量的釋放，價(jià)格環(huán)比或?qū)⒗^續(xù)上漲，有望實(shí)現(xiàn)量、價(jià)上的‘翹尾’收官。”盧文曦表示。

對(duì)于明年的政策走勢(shì)，李宇嘉補(bǔ)充表示：“上述會(huì)議還明確了更加積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，預(yù)計(jì)將在地方政府專項(xiàng)債、中長(zhǎng)期特別國(guó)債發(fā)行方面加大力度，一方面支持城中村改造貨幣化安置、收購(gòu)存量房做保障性住房、收回存量閑置土地等方面，這對(duì)于去庫(kù)存有極大的支撐。同時(shí)，還將在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，比如新市民、農(nóng)民工落戶，教育醫(yī)療均等化、支持生育養(yǎng)育、支持低收入人群等方面提供支持，這將給樓市帶來(lái)源頭活水。寬松的貨幣政策，將帶動(dòng)降息降準(zhǔn)，對(duì)于降低購(gòu)房門檻等有較強(qiáng)支撐。基于此，2025年房地產(chǎn)紓困，不僅是傳統(tǒng)政策在儲(chǔ)備新的抓手，而且開(kāi)始著眼于解決制約樓市需求端的基本面因素，比如就業(yè)、收入和生活成本等?！?/p>

哪些因素影響房?jī)r(jià)?

1、樓層

如果是多層住宅，則3至4層單價(jià)高，2、5層次之，底層和頂層又次之。如果是高層或小高層，7至9層的價(jià)格可作為基準(zhǔn)價(jià)，往上則貴，往下則，每層價(jià)格差在50至150元左右。

在同一層里，中間套的價(jià)格往往作為基準(zhǔn)價(jià)，東邊套即東南向貴，差價(jià)在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價(jià)在2%左右。同一個(gè)小區(qū)的房子，景觀差異是不可避免的，一般來(lái)說(shuō)朝庭院的房子安靜而且空氣好，售價(jià)貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價(jià)低。

2、房屋面積

一般來(lái)說(shuō)100平方左右面積的房屋是走俏的，也是適合三口或四口之家居住的，而面積過(guò)大的房子因?yàn)榭們r(jià)制約了消費(fèi)者的購(gòu)買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價(jià)應(yīng)相對(duì)低一些。但是，躍層式的房子因?yàn)楦窬只蛸?zèng)送露臺(tái)，所以定價(jià)可參照基準(zhǔn)價(jià)。

3、戶型

除了有明顯的缺陷的戶型，一般只要有一個(gè)朝南的主臥室，客廳采光、對(duì)流好的，都是可以賣個(gè)好價(jià)錢，同時(shí)，帶明衛(wèi)的比帶暗衛(wèi)的值錢;客廳、主臥開(kāi)間大的比開(kāi)間小的值錢;面積緊湊實(shí)用的相應(yīng)更貴等等。

因此，無(wú)論是賣房者還是買房者都要記住千萬(wàn)不要信口開(kāi)河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)，以保證房屋的正常成交。

4、隨房贈(zèng)送物品

業(yè)主換房或移民后會(huì)重新購(gòu)置新的家私電器，所以用過(guò)的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購(gòu)房談價(jià)的條件，但購(gòu)房客戶是否可以接受是比較難定的，所以定價(jià)前要考慮好贈(zèng)送物品的價(jià)格。

需要注意的是千萬(wàn)不要濫竽充數(shù)，一些過(guò)時(shí)物品在房?jī)?nèi)不但影響房屋賣相，還會(huì)帶來(lái)不好的反映。所以，業(yè)主應(yīng)先了解市場(chǎng)走向，衡量后再做決定，簡(jiǎn)單的辦法就是多向幾家中介了解情況，因?yàn)橹薪樵谌?jí)市場(chǎng)的專業(yè)性和地位是有一定可參考性的。

房?jī)r(jià)包括哪些?

1. 土地費(fèi)用：這是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一。土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，這些費(fèi)用取決于土地的位置、面積、用途和市場(chǎng)供求關(guān)系。在城市中心或熱門地段，土地費(fèi)用通常較高。

2. 建設(shè)成本：這包括房屋的建筑成本、材料費(fèi)用、人工成本等。建筑成本取決于房屋的類型、質(zhì)量、設(shè)計(jì)等因素。高檔住宅和商業(yè)用地的建設(shè)成本通常更高。

3. 相關(guān)稅費(fèi)：購(gòu)買房屋時(shí)，購(gòu)房者需要支付一些稅費(fèi)，如契稅、增值稅等。這些稅費(fèi)因國(guó)家和地區(qū)政策而異，會(huì)影響房?jī)r(jià)的總體水平。

4. 利潤(rùn)：開(kāi)發(fā)商或房東在銷售或出租房屋時(shí)，會(huì)期望獲得一定的利潤(rùn)。利潤(rùn)的高低取決于市場(chǎng)情況、房屋的品質(zhì)和供求關(guān)系等因素。

房?jī)r(jià)計(jì)算公式有哪些?

一、基本房?jī)r(jià)計(jì)算公式

1. 單位面積價(jià)格計(jì)算法：這是最常見(jiàn)的計(jì)算方法，計(jì)算公式為：房?jī)r(jià)=土地價(jià)格+建材價(jià)格及其他費(fèi)用成本。這種方法主要考慮土地成本和建材成本。

2. 市場(chǎng)比較法：基于同一區(qū)域內(nèi)相似房屋的價(jià)格進(jìn)行比較，調(diào)整得出目標(biāo)房產(chǎn)的價(jià)格。公式可表示為：參照物價(jià)格 × 影響因素調(diào)整系數(shù)。這種方式評(píng)估更貼近市場(chǎng)價(jià)格，受到交易案例質(zhì)量的影響。