在購買二手房的時候，經(jīng)常能夠看到有關(guān)于二手房違約的事情。那么，對于二手房的違約金，都有哪些規(guī)定呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房違約金法律規(guī)定，希望能幫到你們。

　　二手房違約金法律規(guī)定

　　二手房違約金的計算依據(jù)買賣雙方簽訂的合同，造成實際的損失，來計算的。若違約金過高或者太低，都可以根據(jù)實際情況來調(diào)整的。賣買雙方在簽訂合同后，如果賣方違約不愿意出售房屋，那么違約金在法律是否有最高比例的規(guī)定 有規(guī)定，但是不是以比例形式規(guī)定的。違約金應(yīng)該相當于實際所受的損失。如果違約金約定的過分高于或低于實際損失。

　　當事人可以請求法院降低或適當增加。二手房違約金的計算標準商品房買賣合同示范文本第九條是關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約責任的條款，開發(fā)商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，主要看您合同中約定的是按照已付房款還是全部房款，如果沒有約定則雙方可以協(xié)商。

　　買賣合同的違約金按實際標的的一定比例確定一般在幾%有約定的從約定。沒有約定的，依照實際損失主張。商品房買賣合同中的違約金計算大致有兩種方法，一個是以逾期天數(shù)為基礎(chǔ)，約定一個固定的萬分之幾的比例來計算，在逾期付款和逾期交付的違約金計算中采用了這種計算方法;另外一種是約定一個固定的百分比來計算違約金的數(shù)額。合同當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應(yīng)當預見到的因違反合同可能造成的損失。

　　二手房買賣中買賣雙方對彼此的情況并不是很了解，而中介也是極力促成交易的形成，但是買賣雙方以及中介都難免會有出現(xiàn)違約，可能是基于房價過高或過低，或是中介費的高低。這時不論是哪一方違約，對于二手房買賣的當事人來說都需要予以解決，在解決糾紛時應(yīng)咨詢專業(yè)的律師，這樣才能更好的保障自身的權(quán)益。

　　購買二手房約定違約責任

　　1、合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

　　2、每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責任一一對應(yīng)。

　　3、違約責任承擔方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

　　4、應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。

　　總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風險，特別是買方的風險。

　　違約責任的形態(tài)

　　1、不能履行

　　又叫給付不能，是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以提供勞務(wù)為標的的合同中，債務(wù)人喪失工作能力，為不能履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。不過，在我國法律上，農(nóng)戶與糧棉收購單位簽訂的糧棉購銷合同等有特殊性，只要糧棉歉收，當年度額產(chǎn)量扣除農(nóng)戶的基本生活所需部分后，無糧棉向收購單位交付，即視為不能履行。

　　不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無效;后者是違約的類型。

　　2、 延遲履行

　　又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);能夠履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。

　　3、不完全履行

　　是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量、運輸?shù)姆椒?、包裝方法等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。

　　4、拒絕履行

　　拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行?！逗贤ā返?08條關(guān)于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);有不履行的意思表示 (明示的和默示的);應(yīng)有履行的能力;違法的(即不屬于正當權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。

　　5、債權(quán)人延遲

　　債權(quán)人延遲或者成受領(lǐng)延遲，是指債權(quán)人對于以提供的給付，未為受領(lǐng)或者未為其他給付完成所必須的協(xié)力的事實。

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