二手房購(gòu)房的陷阱都有哪些
對(duì)于很多購(gòu)房新手來(lái)說(shuō)，購(gòu)房是需要非常謹(jǐn)慎的，尤其是購(gòu)買(mǎi)二手房。那么，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，會(huì)經(jīng)常遇見(jiàn)哪些陷阱呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房常見(jiàn)的陷阱，希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房常見(jiàn)的陷阱
一、房屋面積縮水
二手房交易過(guò)程中，會(huì)碰到房產(chǎn)證上的房屋面積和房子實(shí)際面積不符的情況。造成這個(gè)問(wèn)題的原因可能是因?yàn)樵瓨I(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行了改造，那么購(gòu)買(mǎi)這樣的二手房，不僅會(huì)出現(xiàn)面積糾紛，還有可能因?yàn)楦脑爝z留一些裝修問(wèn)題，為以后帶來(lái)麻煩。
建議：購(gòu)房者在簽合同時(shí)，為了出現(xiàn)房屋改造發(fā)生問(wèn)題，應(yīng)該明確的在合同中約定好房屋面積，并且要對(duì)房子改造的情況進(jìn)行具體的說(shuō)明。如果因?yàn)榉课莞脑於z留下了難以解決的問(wèn)題，購(gòu)房者應(yīng)該保留提出索賠的權(quán)利。
二、隱瞞房屋缺陷
賣家或者中介為了二手房能賣出一個(gè)好價(jià)錢(qián)，通常在交易過(guò)程中會(huì)對(duì)一些瑕疵、缺陷問(wèn)題有所隱瞞。作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有些二手房的問(wèn)題是很難直接發(fā)現(xiàn)的，很多都是入住后才慢慢發(fā)現(xiàn)房子的缺陷，那么這種情況應(yīng)該如何避免呢?
建議：購(gòu)房者簽合同時(shí)，應(yīng)該仔細(xì)認(rèn)真的查看好房子的詳細(xì)信息，如果有一些難以發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在附加條款中加以約定。合同中要約定好，日后居住過(guò)程中房子出現(xiàn)問(wèn)題的解決方法，保留購(gòu)房者的追償權(quán)。shhuang44ss
三、隱瞞出售背景
房子出售的背景原因這一點(diǎn)是不能忽視的，有些賣家為了盡快賣出房子，會(huì)隱瞞房子的出售背景。若房子曾發(fā)生過(guò)暴力事件或者是不久后將拆遷等問(wèn)題，那么購(gòu)房者買(mǎi)了就吃大虧了，因此這個(gè)問(wèn)題一定要注意。
建議：購(gòu)房者買(mǎi)房的時(shí)候應(yīng)該從多方面的了解房子的具體信息，這樣才不會(huì)被賣家或者中介的謊言所騙。
四、一房?jī)少u
所謂一房?jī)少u就是指賣家先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱房屋的二重買(mǎi)賣。
建議：購(gòu)房者為了避免遇到一房?jī)少u的情況，應(yīng)盡量要求在房屋交易登記后再向賣房者支付首付款，這樣就能避免賣家一房?jī)少u的情況出現(xiàn)。
五、共有房東
共有房東就是指房子擁有兩個(gè)或兩個(gè)以上共有人，他們都擁有房子的產(chǎn)權(quán)，有些賣家或中介在出售房屋時(shí)故意隱瞞共有人的事實(shí)。如果共有人不同意出售房子，那么房產(chǎn)交易就會(huì)面臨無(wú)效的局面。
建議：如果出售的二手房存在兩個(gè)以上的房屋共有人，那么單個(gè)房東是無(wú)法獨(dú)自處理房屋能否出售的，必須要的房屋共有人都簽字同意后，房產(chǎn)才能進(jìn)行交易。
二手房交易的注意事項(xiàng)
一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣合同與國(guó)家法律沖突。
六、物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
七、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
八、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
九、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
十、合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮
二手房交易的流程
1、買(mǎi)方咨詢
買(mǎi)賣雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同(或稱房屋買(mǎi)賣契約)。買(mǎi)賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣合同。
3、辦理過(guò)戶
買(mǎi)賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、立契
房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、銀行貸款
對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買(mǎi)賣合同后由買(mǎi)賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完銷售易
買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣合同全部履行完畢。
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