二手房購房協(xié)議中常見的陷阱
對于購房新手來說，在簽訂二手房協(xié)議的時候，很容易就掉進了開發(fā)商布置好的陷阱。那么，常見的二手房購房協(xié)議陷阱都有哪些呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房購房協(xié)議中的陷阱，希望能幫到你們。
二手房購房協(xié)議中常見的陷阱
一、賣房者非房主本人
二手房交易中，經(jīng)常有假房主房主，而且它們還有假房產(chǎn)證、假信息等，購房者往往被其欺騙。二手房交易中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然后以各種理由騙取購房者信任，將本不屬于自己的房子賣掉，拿到購房款后跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉(zhuǎn)讓人的主體資格，確定房屋轉(zhuǎn)讓人是否是該房屋的產(chǎn)權人。
二、陰陽合同陷阱
“陰陽合同”是指除了簽署一份實際成交價的合同之外，再簽一個低于實際交易價的假合同，將假合同作為申報納稅的依據(jù)，以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規(guī)有關規(guī)定，按照市場交易規(guī)則進行。買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了我國稅收管理的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，機關有權給予罰款、拘留等處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構成犯罪。
三、中介合同陷阱
大部分二手房都是通過中介來成交的，為了快速達成買賣協(xié)議好提取中介費，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時，要把和中介有關的條款寫入合同中，同時還要注意合同中隱藏的陷阱。相關律師告訴我們：不要向買房和賣房雙方提供充分的信息，小心中介與雙方簽署“陰陽合同”，比如中介公司向賣房者承諾將房屋以40萬價格售出，另一方面又以50萬的價格賣給買房者，這樣中介分別與買賣雙方簽訂的就算是“陰陽合同”。此外，房屋中介公司不與申請者簽訂規(guī)范合同或者《居間協(xié)議》。
四、房屋質(zhì)量問題
目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關的因素錯綜復雜，是購買預售的期房，這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。
五、物業(yè)管理
在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。同時應對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關部門的文件，否則有權拒交。物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用在交房前和交房后由誰來承擔。
六、交房時間
應注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。
七、違約條款
在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。
二手房簽訂補充條款把握的問題
第一，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。
第二，明確房屋權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權證辦下來，這通常在補充條款里約定。
第三，應該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
第四，明確關于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
第七，關于不可抗力：導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。
二手房購房合同的簽訂流程
1.必須確認房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2.必須明確雙方違約責任
因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。
目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
3.必須標明付款過戶時間
在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權利知道房產(chǎn)的過戶時間。
4.必須注明費用交接時間
這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。
5.必須有代理費明細單
隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權利。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關注。 但是，目前市場上存在中介經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求中介經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。
6.買方必須見房主
現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即中介經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。
7.必須學會使用補充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
猜你感興趣：
二手房購房協(xié)議中常見的陷阱
