首套房期房購房流程
大多數(shù)人在購買首套房的時候,都會選擇購買期房。那么,首套房期房的選購流程是什么呢?以下是由學習啦小編為大家整理的首套房期房的購房流程,希望能幫到你們。
首套房期房的購房流程
1、簽訂認購書
商品房期房正式銷售工作開始后,一般會設立售樓處,購房人在認可本項目后,可到售樓處簽訂認購書,并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況,并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。
當簽訂完認購書后,銷售方應給購房人《簽約需知》,以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關細節(jié)。
2、簽訂買賣契約
購房人在簽訂認購書后,應在認購書中約定的時間內到指定地點簽訂正式契約。契約包括:內銷商品房銷售契約、內銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經(jīng)濟適用住房買賣契約等。
簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán),契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份,其中正本貳份,開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份,開發(fā)商和當?shù)胤抗懿块T各壹份。
3、預售登記
買賣雙方只有辦理完預售登記后,契約方能具備法律效力。買賣雙方應在契約簽訂后30日內,到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間,買方如轉讓其所購房產(chǎn),買方與受讓人應在契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內,雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記,在轉讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。
4、簽訂管理公約,辦理入住手續(xù)
當購房人按契約有關條款約定付清房款后,開發(fā)商入住通知單,并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后,就可以拿鑰匙入住了。
購房期房的注意事項
1、認真查驗相關文件
(1)查驗開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格是否合法;
(2)查驗開發(fā)建設的手續(xù)是否合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售(預售)許可證》。
2、注意定金條款
購房者在購買期房時一般要向開發(fā)商交付定金?!稉7ā芬?guī)定,雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價款的20%。定金合同以實際交付之時成立,雖然已訂立了定金條款,但購房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因為一旦交付定金之后,定金合同生效,屆時若購房者履行不能,要承擔定金罰沒的風險。
3、區(qū)分定金和預付款
預付款也是預先支付,但是它的性質與定金完全不同,預付款是總房款中的一部分,而定金是擔保購房合同能夠順利進行的一種擔保形式。如果購房者在買房時預先支付的是預付款,就不能適用定金罰則。
4、注意購房合同中的面積
期房最大的特點就是在預售合同簽訂之時房屋所有權并未現(xiàn)實存在,有關房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上,而竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積和圖紙預測的面積常有誤差,通常預售面積都會偏多,這就會影響到房屋價格,對此,購房者最好能與開發(fā)商協(xié)商,盡量在購房合同中約定房屋的套內面積。
5、注意購房合同中不可抗力條款
根據(jù)法律規(guī)定,因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔民事責任。因此,一旦延期交房,開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止購房者損失,在簽約時,購房者一定要對涉及不可抗力等有關免責的條款給予高度重視。一般來說,購房合同示范文本中會約定不可抗力是延期交房的免責條款。
6、對開發(fā)商產(chǎn)權證辦理義務的約定
在期房糾紛中,很多糾紛產(chǎn)生于房屋產(chǎn)權證發(fā)放期限的問題。一般情況下開發(fā)商解釋產(chǎn)權證的發(fā)放進度慢時,借口都是有關部門拖延不辦理。但根據(jù)《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定,登記機關對權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的,登記機關應在受理登記之日起兩個月內核準登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。
期房進行買賣的條件
1·每個地方的交易方法都是不一樣的。按照常規(guī)來講,只要購買期房的戶主與開放商簽訂了預售合同,就可以對自己購買的期房進行轉讓。
2·只要房款已經(jīng)支付完畢,自己就是房屋的主人,有任意處置的權限,就可以自由進行房產(chǎn)買賣,而不需要征得任何人的同意,只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),讓他與新的房屋所有人溝通相關事宜即可。如果房款沒有結清,還有余額尚未繳納清楚的,購房者是不可以擅自出售已購的期房的,因為開放商還有這所房屋的一部分主權,所以要先與開放商溝通,征得企業(yè)同意以后才可以進行買賣。
3·所購的的房屋可以進行買賣以后,雙方就各項事宜洽談好以后,就可以簽訂一份書面合同,將房屋的預售對象轉讓過來,一般需要等待半個月左右就可以轉過來了。
4·只要期房的戶主轉讓手續(xù)辦理下來,被轉讓的人就可以享有原轉讓人購買房屋時所擁有的一切權利。就是以前的一切購買行為以及權利都轉到了受讓方身上,不改變原有的一切約定。只是戶主變動了一下,其他的沒有變化。
5·期房的轉讓價位不受法律的約束,所以價位是不受限制的自由定價,轉讓人與被轉讓人可以自己協(xié)商價位,然后就已定下的價位簽訂買賣合同。
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