最高院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
最高院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
簽訂合同時(shí)為了維護(hù)交易更加公平的進(jìn)行，無(wú)論是哪一方利益虧損，只要簽了合同，就都有法可循，有法可依，從而使交易更加順利并且完美化。以下是學(xué)習(xí)啦小編整理的最高院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，歡迎參考閱讀。
一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。
由于《解釋》對(duì)雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對(duì)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)第5條的規(guī)定，在商品房買(mǎi)合同賣(mài)糾紛中，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任;由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷(xiāo)的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查取證問(wèn)題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋?zhuān)?guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，法院依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明;另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然，在依照《規(guī)定》也無(wú)法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，就應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來(lái)確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想，在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后，可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開(kāi)具證據(jù)調(diào)查令的方式，對(duì)律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如，在一方當(dāng)事人不知道對(duì)方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi)，而自已又沒(méi)有證據(jù)時(shí)，可以向法院提出申請(qǐng)，填寫(xiě)《請(qǐng)求調(diào)查申請(qǐng)書(shū)》，說(shuō)明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務(wù)部門(mén)查證。這樣一來(lái)，既不違反法律規(guī)定對(duì)稅費(fèi)實(shí)行專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體
現(xiàn)取證過(guò)程中的當(dāng)事人主義。
二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說(shuō)的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購(gòu)樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國(guó)現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買(mǎi)賣(mài)特別是各類(lèi)報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國(guó)目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買(mǎi)受人將所購(gòu)房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí)，銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)，以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣(mài)人簽訂回購(gòu)條款，當(dāng)買(mǎi)受人不履行債務(wù)時(shí)，要求出賣(mài)人回購(gòu)。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買(mǎi)受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)?；鞠嗤?，一旦買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。因此，我國(guó)內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國(guó)香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則?！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱(chēng)為商品房擔(dān)保貸款，并在第23條至第27條較詳細(xì)規(guī)定了在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭貸款的一系列相關(guān)問(wèn)題。結(jié)合審判實(shí)踐，筆者認(rèn)為，在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)主要應(yīng)遵循以下原則：一是合并審理原則?！督忉尅返?5條規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒(méi)有參加買(mǎi)受人與出賣(mài)人購(gòu)房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同時(shí)，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應(yīng)由按揭銀行自行決定，人民法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在審判實(shí)踐中，我們應(yīng)充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買(mǎi)受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實(shí)踐中遇到的新問(wèn)題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外，買(mǎi)受人所購(gòu)房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán)：即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此，一方面，我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度，以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間，并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。
三、關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。
1、對(duì)欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō)，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣(mài)人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣(mài)人的欺詐行為與買(mǎi)受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系;三是出賣(mài)人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實(shí)施欺詐之人為出賣(mài)人或者第三人。對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)中欺詐行為的認(rèn)定，目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，欺詐系出賣(mài)人主觀上故意欺騙買(mǎi)受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問(wèn)題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出賣(mài)人實(shí)施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣(mài)人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相，就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的出賣(mài)人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過(guò)程中故意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等，均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)槿糁粚ⅰ督忉尅返?條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的混亂。
出賣(mài)人的欺詐行為既可以表現(xiàn)為無(wú)中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述，只要出賣(mài)人主觀上構(gòu)成故意隱瞞，惡意造假，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。
2、對(duì)欺詐行為的處理。我國(guó)《合同法》第113條第2款規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》)的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而我國(guó)《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款，學(xué)理上又稱(chēng)懲罰性賠償，是借鑒英美法等國(guó)家立法，從利益分配上補(bǔ)償受害消費(fèi)者，懲罰欺詐經(jīng)營(yíng)者，從而恢復(fù)市場(chǎng)交易秩序的公平和社會(huì)正義，是突破我國(guó)傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的重大突破?！督忉尅返?條、第9條明確規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因出賣(mài)人惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形;《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。
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