2017年上半年地產(chǎn)項目調(diào)研報告

　　地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目，那地產(chǎn)項目的調(diào)研報告怎么寫呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家?guī)淼?017年上半年地產(chǎn)項目調(diào)研報告，歡迎閱讀!

　2017年上半年地產(chǎn)項目調(diào)研報告篇1

　　一、1-5月份工作概況在上級領(lǐng)導(dǎo)的支持幫助下，在廣大員工的共同努力下，總公司1-5月份各項工作開展順利，公司經(jīng)濟穩(wěn)步、健康地發(fā)展。

　　(一)首先，談一下公司的生產(chǎn)狀況1-5月份，鎮(zhèn)辦企業(yè)總收入為7245萬元，工業(yè)總產(chǎn)值為3267萬元;利潤總額為634萬元。1-5月份，村辦企業(yè)總收為 107711萬元;工業(yè)總產(chǎn)值為55849萬元;利潤總額為17563萬元。1-5月份，鎮(zhèn)、村辦企業(yè)營業(yè)總收為114956萬元，完成區(qū)計劃任務(wù) 317780萬元的36.17%，完成鎮(zhèn)計劃任務(wù)324998萬元的35.37%;工業(yè)總產(chǎn)值為59116萬元，完成區(qū)計劃任務(wù)的123030萬元的 48.05%，完成鎮(zhèn)計劃任務(wù)的45.59%;利潤總額為18197萬元;完成區(qū)計劃任務(wù)51690萬元的35.20%;鎮(zhèn)計劃任務(wù)53319萬元的 34.13%。

　　(二)其次，談一下1-4月份公司各線的具體工作情況。總公司牢牢抓住經(jīng)濟建設(shè)這項中心，集中力量解決面臨的各種焦點問題。主要完成了以下主要工作：通過班子成員認真研究，廣大員工的積極參與，制訂出了《XX年總公司經(jīng)營考核方案》及《總公司管理制度》，為規(guī)范員工的行為，發(fā)揮員工的潛能，提供了保障;對班子成員的職權(quán)范圍作了較為明確規(guī)定，從而為公司領(lǐng)導(dǎo)決策，提供了制度保障。有利于領(lǐng)導(dǎo)決策的科學(xué)化、規(guī)范化;進一步抓好房地產(chǎn)開發(fā)工作，由于房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)的繁雜，周期長、專業(yè)性強的特點，原來同一些合作方合作開發(fā)房產(chǎn)項目出現(xiàn)了新的問題，例如：東圃廣場項目由于原來合同約定不明確，造成合同履行發(fā)生爭議，為了盡快實現(xiàn)合作目的，經(jīng)過雙方努力最后達成了新的《補充協(xié)議》，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，及時、正確履行合同提供了保證;將公司合同期滿后的有關(guān)物業(yè)及時處理，例如：將駿美、和光廠的廠房出租了出去，將有關(guān)的制衣設(shè)備通過招標形式轉(zhuǎn)讓了出去，這實現(xiàn)了公司資源的有效利用。以上工作的開展，保證了公司各項重點工作的完成，保證了公司經(jīng)濟穩(wěn)步地發(fā)展。(三)再次，談一下廣大職工密切關(guān)心的體制改革問題首先要明確，體制改革是時代發(fā)展的必然，是市場競爭環(huán)境下集體企業(yè)參與市場競爭的必經(jīng)之路，體制改革是關(guān)系到公司的前途與命運，關(guān)系到廣大職工切身利益的大事。因此，抓好該項工作是我們義不容辭的事。去年，我們就體制改革做了許多基礎(chǔ)性的工作，現(xiàn)在體制改革已經(jīng)到了攻堅階段，總公司要做到資產(chǎn)評估，股權(quán)量化，股東登記，公司營業(yè)執(zhí)照的申領(lǐng)等一系列工作，但是由于政策性的原因，體制改革的方式可能會發(fā)生一些變動。但是無論如何，我們都會想方設(shè)法加快體制改革的步伐，為公司向“產(chǎn)權(quán)明晰，責權(quán)明確，管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度過渡。

　　二、公司現(xiàn)在存在的問題：

　　(一)因政企分開的要求，總公司部份領(lǐng)導(dǎo)調(diào)回鎮(zhèn)政府造成了權(quán)力“真空”，新領(lǐng)導(dǎo)班子成員未及時補全，造成某些工作未能協(xié)調(diào)好。

　　(二)公司的體制改革，得到了大多數(shù)員工的支持和理解，但也有少數(shù)員工對體制改革心存疑慮，不知體制改革后個人的去留如何，因此，持消極的觀望態(tài)度，平常工作散漫，影響其主觀積極性的發(fā)揮。

　　(三)企業(yè)的拖欠款問題十分嚴重，造成公司資金不能高效、快速地運轉(zhuǎn)，給公司發(fā)展添加了包袱，進而影響公司經(jīng)濟的發(fā)展。

　　(四)由于公司資金緊缺，加上用地緊張，房地產(chǎn)開發(fā)受到了嚴重的影響，千鶴房地產(chǎn)開

　　發(fā)有限公司的工作未能得到良好的發(fā)揮。今年以來，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未同他方簽訂新的房地產(chǎn)開發(fā)項目;自己也沒有獨立開發(fā)新的房產(chǎn)項目，房產(chǎn)開發(fā)歷來是公司經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，如果不對房地產(chǎn)開發(fā)作出新的布署，任其萎縮，必然影響公司實力的發(fā)展。

　　三、解決存在的問題和今后工作的設(shè)想為了進一步促進公司經(jīng)濟的發(fā)展

　　發(fā)揮總公司在東圃經(jīng)濟發(fā)展中的作用，我們應(yīng)該繼續(xù)加強同鎮(zhèn)黨委、政府及上級各職能部門的溝通和聯(lián)系，為公司的發(fā)展努力創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，同時，加強公司的內(nèi)部管理，發(fā)揮公司內(nèi)部的潛能，盡可能把廣大員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性調(diào)動起來，為公司發(fā)展提供強大的內(nèi)因支持。

　　(一)首先加強班子建設(shè)，配備齊全公司各職能部門的主要領(lǐng)導(dǎo)，并且加強公司班子成員內(nèi)部的團結(jié)，做到互相尊重，互相補位，加強溝通，成為率領(lǐng)全體員工奮力進取的堅強核心。

　　(二)深入調(diào)查研究，聽取各方面的意見，努力做好總公司的體制改革工作，盡可能使體改工作做得完美些。并且使廣大員工的利益在體改中得到保護。

　　(三)加強對廣大員工的教育。公司宜多舉行職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，職業(yè)道德教育等多種形式的教育，使廣大員工的知識、能力、工作態(tài)度得到很好的改變，并且形成具有自己特色的企業(yè)文化，包括關(guān)心人、尊重人、愛護人的人文精神;積極進取，奮力拼搏商業(yè)精神;勇于奉獻、勇于創(chuàng)造的、團結(jié)一致的團隊精神。這樣公司各部門協(xié)作形成合力，必然有利于公司“戰(zhàn)斗力”的提高。

　　(四)努力解決企業(yè)的拖欠款問題?？梢哉f拖欠款問題是制約公司發(fā)展的一大因素;公司資金周轉(zhuǎn)不能到位，造成許多工作受到限制;公司拖欠款也使公司背上了利息損失。因此，面對這一狀況，應(yīng)該加大各種力度，特別是多采用訴訟方式，行使到期債權(quán)的實現(xiàn)，這是解決該問題的根本出路。目前正考慮對一些拖欠大戶(如迪卡、華苑酒家)采用訴訟方式解決。同時，對于一些將來收款困難，履行債務(wù)能力低的企業(yè)，則該停則停，該轉(zhuǎn)則轉(zhuǎn)，該并則并，將經(jīng)營風險降到最低點。

　　(五)對下屬企業(yè)進行整頓，督促其完善內(nèi)部的經(jīng)營管理，要求其做到依法經(jīng)營，對于違反有關(guān)法律、法規(guī)政府政策的經(jīng)營，令其進行整改，對逾期不改的則堅決予以關(guān)閉，維護公司的整體利益及發(fā)揮公司的社會效益。例如，對違反環(huán)保有關(guān)規(guī)定而不整改的予以停業(yè)處理。

　　(六)充分發(fā)揮千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍頭作用房地產(chǎn)開發(fā)向來是總公司工作的重心，但在過去的房地產(chǎn)開發(fā)中，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的作用，尚未能全部發(fā)揮出來。原來的房地產(chǎn)開發(fā)大都采用我方提供土地，合作方提供資金的形式開發(fā)，這種方式在很大程度上給公司經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用。但是，隨著形勢的發(fā)展，公司現(xiàn)所掌握的用地已非常有限，傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)方式已不能適應(yīng)公司經(jīng)濟長足地發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)方式必須進行調(diào)整，公司計劃將一些紅線用地進行性質(zhì)轉(zhuǎn)換，并采用自行規(guī)劃，自行建設(shè)，獨立地進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。當然進行獨立的房地產(chǎn)開發(fā)的工作，是比較艱難的。首先要解決資金問題，要采用合理的途徑去融資。其次，是解決房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)難關(guān)，這要求我們要引進和培養(yǎng)懂得房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人才。相信，這兩個主要問題解決了，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一定能夠具有獨立開發(fā)房地產(chǎn)的潛質(zhì)，真正走上房地產(chǎn)開發(fā)市場，參與房地產(chǎn)市場的競爭。

　　(七)與房地產(chǎn)開發(fā)相配套，進一步發(fā)揮千鶴物業(yè)有限公司的作用。成熟的房地產(chǎn)開發(fā)公司大都會成立自己的物業(yè)公司，在向廣大業(yè)主推出優(yōu)質(zhì)樓盤的同時，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。我們雖然擁有物業(yè)公司，但是我們的物業(yè)公司并沒有向其它的物業(yè)公司那樣，管理自己開發(fā)的樓盤，也沒有受托管理相應(yīng)的小區(qū)。物業(yè)管理作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，在其進入中國市場后，就得以迅速的發(fā)展，內(nèi)地物業(yè)公司的管理水平也很高，市場競爭也趨向激烈。因此，我們物業(yè)公司要認識到物業(yè)市場競爭的激烈性，應(yīng)努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式，這方面，我們應(yīng)當加強有關(guān)人才的引進及有關(guān)人才的培養(yǎng)工作，并對現(xiàn)有的物業(yè)管理人員進行嚴格的培訓(xùn)，提高他們物業(yè)管理的水平。

　　(八)充分利用現(xiàn)有的“空置”物業(yè)，發(fā)揮其應(yīng)有效應(yīng)。資源的合理、充分利用，是現(xiàn)代管理的一種目標?？偣镜暮芏噘Y源得到了有效地利用;但是目前公司還有一些閑置物業(yè)未能出租，這對于公司來說無疑是一種無形的損失;因此，公司上下應(yīng)群策群力，為把公司的空置物業(yè)出租出去，獻計獻策，對于這些物業(yè)我們應(yīng)當做到宜商則商，宜住則住，將其合理地利用，以此推動經(jīng)濟的發(fā)展。

　　(九)積極做好安防工作，確保一方平安安防工作始終是公司工作的一個重點。沒有什么比人民群眾生命、財產(chǎn)安全更重要的。在全國上下齊心協(xié)力抓好安全的大形勢下，我們更是不能麻痹大意，掉以輕心。應(yīng)當高度負責，抓好安防的每一個環(huán)節(jié)，確保社會的平安。我們應(yīng)當加強同各企業(yè)的溝通與聯(lián)系，重視抓企業(yè)的內(nèi)部穩(wěn)定工作，對于企業(yè)的勞資糾紛，力爭將其消滅萌芽狀態(tài)。為做好“迎九運，當好東道主”創(chuàng)造一個祥和歡樂的氛圍。并使公司同其它合作方共創(chuàng)社會效益，取得雙贏。

　　2017年上半年地產(chǎn)項目調(diào)研報告篇2

　　第一部分　調(diào)查設(shè)計與組織實施

　　一、調(diào)查設(shè)計

　　(一)調(diào)查目的

　　1、通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解德州市房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃小申莊項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。

　　2、根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。

　　3、隨著全面推進小康社會的建設(shè)，為更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對住宅消費的需求，進行了“建筑無限生活，從懂你的生活開始!”報紙公開問卷調(diào)查，樹立開發(fā)區(qū)政府的愛民形象，以及**公司的品牌形象，將項目進行前期推廣，獲得廣泛的公眾認知度和關(guān)注度。

　　(二)調(diào)查內(nèi)容

　　1、對德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查

　　(1)宏觀經(jīng)濟及市政規(guī)劃

　　(2)德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　2、項目自身情況調(diào)查

　　(1)產(chǎn)品的整體研究與特性分析

　　 項目的地理位置(區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境)

　　 產(chǎn)品公司組成 (開發(fā)商、設(shè)計單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司)

　　3、需求市場調(diào)查

　　 未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向

　　 購買偏好(地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)施重要性)

　　 購買決策(決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序)

　　 購買行為(適宜置業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式)

　　 價格支付能力

　　 對物業(yè)配套的需求

　　 購買人群

　　4、競爭市場調(diào)查(個案對比)

　　(1)基本情況

　　 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率

　　 類別、檔次及整體布局

　　 裝修材料、水平

　　 硬件設(shè)備

　　 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)

　　 公開銷售日期

　　 銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率

　　 付款方式、銀行按揭安排

　　 車位配備

　　 物業(yè)管理公司及費用

　　(2)營銷策略

　　 目標客戶選擇決策

　　 市場定位與宣傳重點

　　 營銷組合策略

　　(三)調(diào)查方法

　　1、宏觀調(diào)查

　　 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談

　　 報刊文獻資料收集與分析

　　2、項目自身情況調(diào)查

　　 項目規(guī)劃談?wù)摃?/p>

　　 項目現(xiàn)場考察

　　 有關(guān)人員訪談

　　 相關(guān)資料收集整理

　　3、需求市場調(diào)查

　　 專項訪談問卷(200人次)

　　 報紙公開問卷調(diào)查(400人次)

　　 入室主體問卷(100次)

　　 統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析(分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析)

　　4、競爭市場調(diào)查

　　 現(xiàn)場踩點調(diào)查

　　 報刊文獻收集與分析

　　 深度訪談

　　二、調(diào)查組織與實施

　　調(diào)查時間安排表

　　時 間 安 排 工 作 內(nèi) 容

　　2003年5月13日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會。

　　2003年5月14日 提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細化方案。

　　2003年5月15日 正式簽定合同，報社聯(lián)絡(luò)，報紙問卷調(diào)整。

　　2003年5月16日 1、 宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等;

　　2、競爭市場調(diào)查開始，對德州市內(nèi)及開發(fā)區(qū)內(nèi)競爭樓盤進行詳細調(diào)查。

　　2003年5月17—18日 1、4月17日報紙公開問卷見報;

　　2、集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時實施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份。

　　2003年5月19—20日 1、 主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等，收回問卷108份，有效問卷98份;

　　2、 三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。

　　2003年5月19—23日 1、 報紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷79份，全部有效;

　　2、 數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。

　　2003年5月24—26日 進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告(第一稿)形成。

　　2003年5月27日 市調(diào)分析現(xiàn)場演示談?wù)摃姓{(diào)報告(第一稿)提交。

　　2003年5月28—30日 市調(diào)報告(修正稿)完成提交。

　　第二部分　調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析

　　一、 德州市宏觀環(huán)境調(diào)查

　　(一)德州市宏觀環(huán)境分析

　　德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會濟南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟區(qū)的連結(jié)帶。

　　德州市現(xiàn)轄11個縣市區(qū)和兩個省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬，面積1萬平方公里。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右。總體來看，德州市城市化水平明顯偏低。

　　德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲區(qū);市中心為老城區(qū)，集中擔負著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運交通中心;東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)。

　　從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用。為此，德州市提出城市東進戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計劃用5年時間建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市。

　　(二)德州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

　　德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。

　　從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實際情況，通過對開發(fā)區(qū)管委會、房管局等政府部門的走訪，我們認為，新區(qū)開發(fā)的實施會對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響：

　　開發(fā)區(qū)、新區(qū)房價平抑德州市整體房價

　　開發(fā)區(qū)和新區(qū)的房價較市區(qū)1500-2300元/㎡的房價便宜300-400元/㎡，帶動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的開發(fā)，對于平抑德州市整體房價起到顯著作用。

　　開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動房地產(chǎn)投資

　　目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價自去年至今，上漲了近300元/㎡。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應(yīng)會給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。

　　開發(fā)區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛

　　開發(fā)區(qū)大力啟動招商引資，加強各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達到32萬人以上。按平均2.3人/戶的標準量計算，僅住宅需求就在19.11萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。

　　新區(qū)、開發(fā)區(qū)房價會隨著開發(fā)區(qū)成熟程度而趨高

　　一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)機會與風險并存

　　新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機會。但同時，風險也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計資料，德州市人均年收入僅為6932.28元。經(jīng)濟收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時，人們對開發(fā)區(qū)、新區(qū)的認識還相對薄弱，加之開發(fā)時間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個項目的運作，更要注重項目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，準確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。

　　二、項目自身情況調(diào)查

　　(一)項目的整體研究與特性分析

　　(1)項目地塊地理位置

　　優(yōu)　勢 區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，且南臨開發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學(xué)校—躍華中學(xué)相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。

　　小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場是人們休閑娛樂的好去處。

　　小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。

　　不　足 開發(fā)區(qū)尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。

　　小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。

　　小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。

　　(2)參與項目的公司情況

　　優(yōu)　勢 發(fā)展商**公司為開發(fā)區(qū)管委會下屬實體，政府信譽，誠信保證。

　　項目設(shè)計特邀同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院進行整體規(guī)劃設(shè)計。該院規(guī)劃設(shè)計方面在國內(nèi)具有較高權(quán)威性。

　　小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的浩華不動產(chǎn)機構(gòu)來進行全程代理策劃，全新的營銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。

　　小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標準物業(yè)服務(wù)。此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。三、房地產(chǎn)需求調(diào)查(問卷調(diào)查)

　　我們采取集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查和報紙公開問卷調(diào)查的方式，共采集樣本416份，對規(guī)劃最具現(xiàn)實意義也是消費者最關(guān)心的各類購房因素(可接受戶型、面積、房價、配套、物業(yè)等)進行了客觀詳細的調(diào)查。

　　(一)問卷回收統(tǒng)計及情況說明

　　問卷類型 取樣回收數(shù)目 有效問卷數(shù)目 備 注

　　集中訪談問卷 241 235 6份無效

　　報紙公開問卷 77 77 全部有效

　　入室主體問卷 104 98 5份無效

　　入室主體問卷

　　作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。采用電話預(yù)約、隨機采樣、設(shè)立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價局、開發(fā)區(qū)財政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷104份，有效98份。

　　集中訪談問卷

　　取樣單位 取樣人群 取樣數(shù)目 有效問卷 備 注

　　三和電子 中層管理者、職工 13 11 2份無效

　　耀華中學(xué) 教師 17 17

　　高速公路管理局 職員 23 23

　　魯能超市 職員、隨機抽樣 34 33 1份無效

　　開發(fā)區(qū)管委會辦公大廳 國家公務(wù)員、職員 40 38 2份無效

　　美食城 隨機抽樣 36 36

　　新湖廣場 隨機抽樣 33 32 1份無效

　　街訪 隨機抽樣 45 45

　　報紙問卷

　　未達到期望回收數(shù)，一是報紙僅發(fā)布一次，頻率低，時效短;另一方面是《德州日報》覆蓋面小，客戶群局限性大，且發(fā)行量小，市民對媒體的關(guān)注度不高。報紙公開問卷的初衷是將其作為對周邊縣郊區(qū)意向者需求的了解途徑和企業(yè)品牌塑造項目公開推廣的開始。從問卷回收質(zhì)量看，人群素質(zhì)高，選擇客觀，77份全部有效，已經(jīng)達到調(diào)查的基本目的。樣本可以作為對其它兩種問卷的補充。

　　(二)主題問卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析

　　1、未來三年內(nèi)置業(yè)意向

　　購買動機及次數(shù)

　　在對居民購買動機的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為61.2%，其次是購買婚用的占25.5%，用于投資和本地拆遷僅各占5.1%。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，達54.1%,第一次置業(yè)的占39.8%，多次置業(yè)的僅占到總數(shù)的6.1%。

　　由此可知，德州市民購房觀念發(fā)生很大變化，對開發(fā)區(qū)的認可度提高，置業(yè)意向首選開發(fā)區(qū)的占1/3，主要用于改善居住條件和購置婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購房后二次置業(yè)。并有近三分之一的人打算進行房地產(chǎn)投資，對開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認為其將成為德州市新城區(qū)，選擇投資開發(fā)區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。通過對調(diào)查數(shù)據(jù)分析，德州市民普遍認為，德州的房產(chǎn)價格將會保持現(xiàn)有水平或下跌，短期內(nèi)不會波動，目前房價尚可接受;而開發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房價無疑成為吸引購房者的一個有利因素。

　　重點項目建設(shè)調(diào)查報告

　　重點項目建設(shè)是我區(qū)社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，是財源建設(shè)的一項重要來源，也是我區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要措施。我區(qū)重點項目建設(shè)工作，在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)，在區(qū)人大、區(qū)政協(xié)、市重點辦的大力支持和區(qū)重點項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的組織指導(dǎo)下，各級各有關(guān)部門和單位，緊緊圍繞壯大經(jīng)濟實力，增強發(fā)展后勁，使重點項目建設(shè)取得了良好的成績，建管工作已步入科學(xué)、規(guī)范、有序軌道。

　　一、項目完成情況

　　從2015年至2015年全區(qū)共實施重點項目72個，項目總投資25.56億元，三年內(nèi)項目計劃投資10.5億元，截止2015年底共完成投資10.757億元，完成計劃投資的102.4%。這些項目中先后有1個項目列入省重點項目，11個項目列入市重點項目，重點項目完成投資占全區(qū)固定資產(chǎn)建設(shè)項目投資完成額的31.9%，先后有31個項目竣工投入使用，這些項目的建成可為我區(qū)新增產(chǎn)值7.3億元，新增利稅16295萬元，投資利稅率達22.3%以上。為我區(qū)的社會和經(jīng)濟發(fā)展做出突出了的貢獻，如“城南分區(qū)三路建設(shè)”、“郴仰公路建設(shè)”、魯塘、石蓋塘小城鎮(zhèn)建設(shè)、興隆步行街、興旺風情步行街、稻仙園現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、四清水庫除險加固工程、年產(chǎn)30噸納米級狀銀粉生產(chǎn)、裕湘食品一期工程等項目，目前正在建設(shè)中的天湖系列農(nóng)產(chǎn)品加工項目、裕湘食品二期工程、華鼎糧油、北湖工業(yè)園、菁華園中學(xué)建設(shè)、三九新城等項目將為我區(qū)財源建設(shè)，增加財稅收入，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟打下了良好的基礎(chǔ)。

　　二、工作回顧

　　三年來，我區(qū)重點項目建設(shè)工作之所以能在機遇和挑戰(zhàn)中穩(wěn)步推進，主要得益于區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)重點項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的大力支持和正確指導(dǎo)，各級各部門的積極支持配合以及重點建設(shè)單位的辛苦工作。

　　1、加強領(lǐng)導(dǎo)，把重點項目建設(shè)作為經(jīng)濟工作的“重中之重”來抓

　　撤市建區(qū)后，在我區(qū)許多職能被“弱化”的情況下，為發(fā)展經(jīng)濟，再造優(yōu)勢，區(qū)委、區(qū)政府將重點項目建設(shè)擺上經(jīng)濟工作的“重點之重”，提出 “以重點項目建設(shè)為龍頭，推動全區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展”的經(jīng)濟工作思路，堅持“握緊拳頭保重點，集中精力辦大事”的原則，按可持續(xù)發(fā)展理論，以提高經(jīng)濟效益為目標，結(jié)合我區(qū)實際和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向來建設(shè)重點項目。

　　為了順利推進重點項目建設(shè)，區(qū)委、區(qū)政府每年都將重點項目建設(shè)工作納入?yún)^(qū)“十件大事”進行考核，建立和加強了對重點項目建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)。一是成立了區(qū)重點項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組;二是建立了區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系重點項目制度，對重點項目落實了區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系責任制;三是實行了項目主管部門責任制，加強了項目主管部門組織力度，強化了主管部門的工作責任;四是明確了項目建設(shè)單位責任人;五是加強重點項目建設(shè)督查力度，區(qū)委、區(qū)政府專門聘請了四位責任心強的老同志為督辦員，對重點項目建設(shè)進行定期或不定期督查。

　　關(guān)于重點項目建設(shè)調(diào)查報告關(guān)于重點項目建設(shè)調(diào)查報告2、加強重點項目建管，強化基礎(chǔ)管理工作

　　抓重點項目建設(shè)是抓經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，是抓新的生產(chǎn)力，牽涉面廣，影響深遠，抓好了可以造福一方，惠及千秋;抓的不好則勞民傷財，禍害子孫。幾年來，我們狠抓了重點項目建管機制建設(shè)。一是推行了重點項目建設(shè)目標管理責任制。對項目分別落實了責任單位與責任目標，責任人及統(tǒng)計員，對每個重點項目都成立了項目指揮部等專門班子，建立了嚴格的項目建設(shè)目標責任制。二是出臺了《XX區(qū)重點建設(shè)項目管理辦法》和《XX區(qū)重點建設(shè)項目考核、評比與獎罰辦法》，明確了項目建管責任和獎罰。三是建立和健全了各種基礎(chǔ)管理制度，如項目跟蹤反饋制，生產(chǎn)調(diào)度制，業(yè)主風險押金，質(zhì)量安全考核等制度，并制定了重點項目監(jiān)管統(tǒng)計報表，加強了日常管理工作，使項目監(jiān)管逐步走向科學(xué)化、規(guī)范化。四是協(xié)同區(qū)人大、區(qū)政協(xié)每年開展一次重點項目建設(shè)視察工作，請人大代表和政協(xié)委員對區(qū)重點項目建設(shè)情況提出意見，完善重點項目建設(shè)管理，促進重點項目健康有序的開展。

　　3、積極協(xié)調(diào)各方關(guān)系，保證重點項目順利開展

　　幾年來，按照“握緊拳頭保重點，集中力量辦大事”的原則，積極支持重點項目建設(shè)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)重點項目的有關(guān)活動，為重點項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的氛圍。先后爭取上級部門將“城南分區(qū)三路建設(shè)”、“稻仙園現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)”、“金貴白銀生產(chǎn)”、“宇騰鉛鹽系列產(chǎn)品加工”、“裕湘紅薯粉加工生產(chǎn)”、 “興隆步行街”、“興旺風情步行街”、“城市廣場”等11個項目列入省、市重點項目，取得上級在關(guān)部門對我區(qū)重點項目建設(shè)的支持，為項目建設(shè)單位減免費用近千萬元。區(qū)級聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系部門主動深入項目單位，幫助業(yè)主出謀劃策、協(xié)調(diào)關(guān)系、辦理各種手續(xù)。積極開展重點項目建設(shè)宣傳工作，使項目單位在實施中能夠積極主動地與有關(guān)部門取得聯(lián)系，求得支持，為項目的進展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，使全區(qū)上下形成了都來關(guān)心和支持重點項目建設(shè)的良好氛圍。

　　三、主要存在的問題和困難

　　通過幾年來的運作，我們認為，目前我區(qū)重點項目建設(shè)工作中還存在一些問題，主要表現(xiàn)在一是重點建設(shè)項目結(jié)構(gòu)不優(yōu)、生產(chǎn)經(jīng)營性項目少、投資規(guī)模少、科技質(zhì)量不高、對財稅貢獻大的項目不多;二是資金缺乏，三年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，項目落實資金占項目計劃投資的40.1%，項目資金不足，主要表現(xiàn)在項目單位自有資金不足，協(xié)調(diào)資金十分困難，銀行貸款難以落實，項目單位融資渠道狹窄，爭取上級有關(guān)部門切塊資金力度不夠。項目資金缺乏，嚴重地影響了項目的進度，制約了項目的進展;三是項目協(xié)調(diào)難度大，由于重點項目建設(shè)涉及面廣，投資大，在項目的實施中協(xié)調(diào)關(guān)系有一定困難;四是調(diào)控職能不全，我區(qū)撤市改區(qū)后，許多職能隨著體制調(diào)整被上收，區(qū)級職能被弱化。項目的申報、立項、規(guī)劃及優(yōu)惠政策，目前列入省、市級的重點項目，可以享受市政府的一些費用減免政策，區(qū)級重點項目并未能享受這方面的優(yōu)惠，其次是區(qū)重點項目經(jīng)濟協(xié)作辦公室，在其成立時由原經(jīng)濟協(xié)作辦改編為區(qū)重點項目經(jīng)濟協(xié)作辦公室，由原副科級調(diào)降至正股級，在實際工作中缺乏必要的工作調(diào)控力度。

　　四、建議

　　1、加大資金籌措力度，確保項目建設(shè)資金到位

　　項目資金缺乏，是制約項目進展的瓶頸。建設(shè)項目單位在項目的實施前，要保證項目的自籌資金額度，同時要加強與銀行金融部門的銜接，爭取銀行貸款;積極爭取上級部門切塊資金;加大內(nèi)聯(lián)引資，招商引資力度;吸收民間投資，增加社會投資，多渠道籌集資金，保證項目資金的到位。

　　2、嚴格按程序辦事，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)

　　重點項目建設(shè)投資大，周期長，且關(guān)系到我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。項目的選擇從立項、論證、規(guī)劃設(shè)計、報批等，都要嚴格按規(guī)定秩序進行，嚴禁“三邊”工程和“豆腐渣”工程，工程質(zhì)量關(guān)系到廣大人民群眾的生命財產(chǎn)安全，項目施工中一定要健全工程質(zhì)量監(jiān)理機制，加強監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，項目要實行法人終身制。同時在項目的招投標中，要堅持公開、公正、公平的原則，引進競爭機制，擇優(yōu)選擇工程隊伍，逐步走向法制化、規(guī)范化。

　　3、加強項目管理，充分發(fā)揮項目效益

　　項目建設(shè)以質(zhì)量效益為重點，質(zhì)量效益以財政增長、經(jīng)濟增長后勁增強為目標，這是我們必須始終遵循的一條最基本的方針，項目主管部門和項目單位對項目要進行跟蹤管理和考核。克服重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，真正使各項管理工作落到實處，使項目盡快發(fā)揮效益。

　　關(guān)于重點項目建設(shè)調(diào)查報告各類報告4、強化管理部門職能

　　計委重點辦作為全區(qū)重點項目管理的職能部門，擔負我區(qū)項目收集、考察、篩選、申報工作。為我區(qū)經(jīng)濟增長起到了積極作用。但目前重點辦機構(gòu)規(guī)格偏低，人員偏少，財政安排的經(jīng)費遠不能滿足工作之需，在實際工作中缺乏必要的工作力度和調(diào)控職能。建議區(qū)委、區(qū)政府將重點辦按原經(jīng)協(xié)辦規(guī)格恢復(fù)為副科級編制。區(qū)財政要適當安排項目前期活動經(jīng)費，保證部門向上爭資力度，提高部門爭取項目資金的積極性。

　　5、嚴格重點項目的稅收管理

　　據(jù)估算，重點項目在建設(shè)中，每年將產(chǎn)生近千萬的營業(yè)稅等稅收。按現(xiàn)行稅收征管規(guī)定，稅收繳納實行屬地管理，在項目引進、項目建設(shè)中，要引起高度重視，把好稅收關(guān)，以確保區(qū)內(nèi)稅收不流失。