小區(qū)配套幼兒園的管理規(guī)定_小區(qū)幼兒園建設和管理制度(2)
住宅小區(qū)配套設施建設管理
一、我市住宅小區(qū)配套設施建設存在的主要問題
通過對我市已建成的22個住宅小區(qū)的調查發(fā)現，雖然近年來居住區(qū)的配套設施數量有所增加，但主要是經營性的配套設施，如零售商業(yè)網點等。其他如教育、市政、郵政、衛(wèi)生、體育等公益性服務配套設施建設嚴重不足，遠遠不能滿足居民的日常生活需要。主要體現在以下幾個方面：
一是中小學教育設施嚴重缺乏。在22個已建成的住宅小區(qū)中，共有教育設施1.56萬平方米，僅占總建筑面積(194.54萬平方米)的 0.8%，且全部為幼兒園，沒有一所中小學，教育設施嚴重滯后。教育設施建設的嚴重滯后，導致張店區(qū)現有區(qū)屬學校生源多、班額大等問題日益突出。2003 年張店城區(qū)學校平均班額初中為60人/班，小學為53人/班，均超出國家初中50人/班，小學45人/班的標準。
二是小區(qū)中除商業(yè)配套以外的醫(yī)療、金融、市政、行政等配套設施相對匱乏。在22個已建成的住宅小區(qū)中，醫(yī)療衛(wèi)生設施0.81萬平方米，占總面積 的0.4%;設有金融郵電設施0.48萬平方米，占總面積的0.2%;設有市政公用設施0.39萬平方米，占總面積的0.2%;設有行政管理設施0.36 萬平方米，占總面積的0.2%。
三是我市已建成住宅小區(qū)規(guī)模普遍偏小。在22個已建成的住宅小區(qū)中，5萬平方米以下的小區(qū)11個，占總數的50%;5萬-10萬平方米的小區(qū)5 個，占總數的23%;10萬-20萬平方米的小區(qū)6個，占總數的27%。由于小區(qū)的規(guī)模普遍偏小，按照規(guī)劃標準公建配套較少。因此，開發(fā)商熱衷于開發(fā)“麻 雀小區(qū)”，由此，造成了小區(qū)配套公建匱乏的局面，給居民生活帶來了諸多不便。
四是由配套引發(fā)的投訴日益增多。住宅小區(qū)的配套設施嚴重不足，給市民生活造成極大不便，市民反映強烈，隨之引發(fā)的投訴日益上升，已經成為房地產 投訴的主要內容。人大代表、政協委員也多次就小區(qū)內配套建設問題提出議案，因小區(qū)內配套設施不足和管理不到位引發(fā)的投訴逐漸上升為新的社會不穩(wěn)定因素。
二、導致住宅小區(qū)配套設施建設不足的原因
出現以上住宅小區(qū)配套設施嚴重不足的原因主要有以下幾點：一是開發(fā)企業(yè)為謀求利益最大化、盡快回籠資金，擅自變更規(guī)劃，少建或不建小區(qū)內的配套 設施。目前房地產業(yè)內普遍認為配套設施是不賺錢的買賣，前期既要投入，后期又要維護，遠不如出售商品住宅回籠資金快。所以，開發(fā)企業(yè)通過各種手段違規(guī)不建 設或不按規(guī)劃標準建設配套設施，尤其是在教育設施上體現得比較突出，例如，有的開發(fā)企業(yè)以分期開發(fā)為借口不建配套設施;或以資金不足為由逃避設施建設;或 以規(guī)劃修改為由暫時不建;還有的開發(fā)企業(yè)或不按規(guī)劃圖紙施工，或采取先建住宅樓后建公共設施的方式，暗中私改規(guī)劃，導致小區(qū)內教育、郵政、體育、文化、醫(yī) 療衛(wèi)生等各項居住區(qū)配套設施缺乏。二是部分“麻雀小區(qū)”達不到部分配套設施的設計要求。在已經竣工的22個住宅小區(qū)中，5萬平方米以下的小區(qū)占50%。由 于規(guī)模較小，按照規(guī)劃設計標準，有些配套設施可以不配備，所以，這部分小區(qū)所占比重過大，也是造成我市住宅小區(qū)整體配套水平低的原因之一;三是進入淄博的 外地開發(fā)企業(yè)良莠不齊也是導致小區(qū)配套設施缺乏的重要原因。近年來，進入淄博的外地開發(fā)企業(yè)日益增多，為提升我市的城市建設水平起到了一定的推動作用。與 此同時，一些規(guī)模比較小的外地開發(fā)企業(yè)
給我市的房地產市場帶來了很多問題。由于這些企業(yè)規(guī)模小，誠信意識差，在住宅小區(qū)建設中，往往采取不建或滯后建設配 套設施的方式，待住宅銷售完畢后，就退出市場，從而導致所建小區(qū)內不配套或配套設施嚴重不足，嚴重損害了居民的利益，居民反映強烈。由于這些外地企業(yè)已經 退出本地市場，遺留的這些小區(qū)配套問題只能由政府來解決，給政府及下屬相關部門的工作帶來了嚴重影響，在很大程度上直接影響到了政府的形象。
三、解決住宅小區(qū)配套設施建設不足的幾點思考
根據《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》等有關法律法規(guī)的要求，縣提出以下幾種方法，解決我市目前住宅小區(qū)配套不足或不配套的問題。
一是通過實行《土地使用權出讓意見書》的方式明確地塊內的配套設施設置
根據《房地產法》第十一條的規(guī)定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟的進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣 人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，??”建議在土地進行招拍掛前，由土地部門牽頭，規(guī)劃、建設、房管等相關部門參加， 對該項目的地段情況、容積率、建筑密度、綠化率、開發(fā)用地受讓人資格、住宅產業(yè)化技術規(guī)定以及配套設施建設情況(包括配套設施的內容、標準、建成后的產權 界定。如果是多家開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)的，還應明確其中配套設施的建設主體等問題。)等提出相關意見，形成《土地使用權出讓意見書》，作為土地使用權出讓的規(guī) 劃條件。同時，對開發(fā)項目的配套設施進行經濟測算，擬定開發(fā)項目配套設施建設價款，納入土地出讓費，作為土地拍賣的一項費用。這樣在土地出讓時既審查了開 發(fā)建設主體，避免了因取得土地的主體不具備開發(fā)資質所產生的一系列問題，還明確了住宅小區(qū)內的各項配套設施的內容、建設標準及建成后的產權界定，同時也保 證了配套設施建設資金的落實，從源頭上杜絕了開發(fā)主體混亂以及開發(fā)商隨意變更規(guī)劃導致的住宅小區(qū)少配套和不配套問題的出現。目前，武漢等地市就實行了這個 辦法，起到了很好的效果。
二是實行預售資金監(jiān)管制度。為了變事后監(jiān)管為事前保障，根據《城市商品房預售管理辦法》第十一條：“開發(fā)企業(yè)進行商品房預售所得的款項必須用于 有關的工程建設。城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監(jiān)管的有關制度。”的規(guī)定，借鑒煙臺市的成功經驗，建議實行預售資金監(jiān)管制度。
1、房地產開發(fā)企業(yè)在辦理《房地產開發(fā)經營權證》之前，按照批準的規(guī)劃設計，與開發(fā)建設主管部門簽訂《城市新建住宅項目配套設施建設責任書》 (以下簡稱《責任書》)，其中約定供水、供暖、燃氣、供電、排水、通訊、路燈、居住區(qū)道路、居住區(qū)綠化等基礎設施配套內容和配套工程量，對規(guī)劃確定的學 校、幼兒園、居委會用房等公共配套設施建設責任予以明確。并由開發(fā)建設單位根據《責任書》的配套設施內容編制配套設施建設計劃，報市、縣開發(fā)主管部門審 核，經批準后，領取《開發(fā)經營權證》。
2、為保證開發(fā)企業(yè)配套責任的落實，開發(fā)主管部門根據簽訂的《責任書》約定的配套內容和工程量，對開發(fā)項目配套建設資金數額進行測算，測算結果 由開發(fā)單位書面認可后，由開發(fā)主管部門出具相關材料，開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售許可前，提交房管部門。如無開發(fā)主管部門出具的相關材料，房管部門不予辦理預 售許可。
3、建設單位在項目預售前與市房管部門和其委托的銀行簽訂預售資金監(jiān)管協議，按照測算的數額，從預售資金中足額監(jiān)管配套建設資金。建設單位按照配套設施建設計劃分階段向開發(fā)主管部門提出配套資金分期使用計劃。
4、開發(fā)主管部門接到開發(fā)建設單位的資金撥付申請后，按照《責任書》和配套設施建設計劃進行現場勘查，經審查符合要求的，向房管部門出具書面意見。
5、房管部門在接到開發(fā)主管部門出具的書面意見后，向企業(yè)委托的銀行下達《配套資金撥付意見書》，由監(jiān)管銀行向企業(yè)撥付這一階段的配套設施監(jiān)管資金。
7、待項目全部竣工后，建設行政主管部門根據《責任書》中對項目配套設施的建設要求進
行驗收備案，合格的為其辦理新建配套設施登記備案手續(xù)，出具證明，作為房產管理部門辦理項目產權登記手續(xù)所需提供的資料之一。
三是實行綜合驗收備案制度。根據《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》中第三十四條：“ 開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)必須進行項目綜合驗收。開發(fā)項目驗收合格后，方可交付使用;經驗收不合格的，開發(fā)企業(yè)不得交付，購買者和管理者有權拒絕接受使 用。開發(fā)建設單位在項目建設完成后，按照有關規(guī)定，組織土地、規(guī)劃、建設、市政等管理部門進行各分項驗收。待需要驗收的各分項全部通過，具備綜合驗收條件 后，開發(fā)企業(yè)到建設管理部門提出項目綜合驗收申請，由建設行政管理部門對驗收資料進行審查，經審核合格的開發(fā)項目同意其備案，并核發(fā)《房地產開發(fā)項目竣工 綜合驗收備案書》。凡未經綜合驗收或綜合驗收不合格不予備案的開發(fā)項目，不得交付使用，房管部門不予辦理房屋、網點的產權等級、移交手續(xù)。
新建住宅小區(qū)公建配套設施
為加強我市新建住宅小區(qū)公建配套設施的管理，依法維護廣大業(yè)主和開發(fā)商的合法權益，解決因公建配套設施權屬界定不清、被挪用等原因引起的矛盾與糾紛，根據《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發(fā)經營條例》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省房地產交易管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《江蘇省商品房價格管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對我市新建住宅小區(qū)公建配套設施的權屬界定與管理作如下規(guī)定：
一、新建住宅小區(qū)的公建配套設施必須嚴格按照規(guī)劃行政主管部門核定的內容實施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能。
二、新建住宅小區(qū)公建配套設施的房屋權屬性質分為非營業(yè)性公建配套設施和營業(yè)性公建配套設施兩種。
三、新建住宅小區(qū)的非營業(yè)性公建配套設施，是指建設成本已經列入小區(qū)商品房建設成本的公建配套設施。這一類的公建配套設施中除了社會公益性的配套設施以外，其權屬歸全體業(yè)主所有，由房產行政主管部門代為登記。小區(qū)的開發(fā)建設單位不得銷售非營業(yè)性公建配套設施，也不得以任何方式處置其使用權。
非營業(yè)性公建配套設施(除社會公益性的配套設施外)的經營收益歸全體業(yè)主所有，應用于小區(qū)的物業(yè)管理。
四、 新建住宅小區(qū)的營業(yè)性公建配套設施，是指建設成本未列入小區(qū)商品房建設成本的公建配套設施。這一類公建配套設施，按誰投資，誰所有，誰收益的原則，其權屬歸投資者所有，但交付使用后須納入小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
五、 新建住宅小區(qū)的車庫(含機動車和非機動車)屬住宅建筑停車位最低控制指標以內的，按非營業(yè)性公建認定，列入小區(qū)商品房建設成本，不得對外銷售，交付使用后，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理;超出住宅建筑停車位最低控制指標進行配套并得到規(guī)劃行政主管部門批準建設的車庫且沒有列入小區(qū)商品房建設成本可以按營業(yè)性公建認定，可以對外銷售。所有車庫一列不得改變其使用功能。
六、 新建住宅小區(qū)公建配套設施的項目名稱、指標等內容由規(guī)劃行政主管部門在控制性詳細規(guī)劃中予以明確，市建設行政主管部門出具公建配套意見書，由土地管理部門在土地出讓時告知投標人，作為土地出讓的條件之一;計劃部門在項目立項時將新建住宅小區(qū)公建配套設施的內容列入項目批文;規(guī)劃行政主管部門在審查規(guī)劃方案、建筑方案、施工圖以及核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時將新建小區(qū)公建配套設施的內容進一步核定;建設行政主管部門按照土地出讓時與中標人簽訂的公建配套建設合同在施工圖審核和頒發(fā)施工許可證時，將新建住宅小區(qū)公建配套設施的坐落、面積在施工圖中予以標注，并在工程竣工時按合同及核準的施工圖進行驗收;價格行政主管部門在核定商品房預(銷)售價格和委托成本認證機構進行成本認證時，應對新建住宅小區(qū)公建配套設施的成本進行認定;房產行政主管部門在為新建住宅小區(qū)辦理權屬初始登記時，按公建配套設施的性質區(qū)分登記。
七、房產行政主管部門在核發(fā)新建住宅小區(qū)商品房預售許可證時須將小區(qū)公建配套設施的項目名稱、坐落位置、性質、面積等內容明確標注;小區(qū)開發(fā)建設、銷售單位在商品房銷售過程中應將公建配套設施實施計劃在銷售場所予以公示，并告知購房人。
八、價格行政主管部門應將非營業(yè)性公建配套(除社會公益性的配套設施外)的經營收支預測情況，作為核定前期物業(yè)管理公共服務收費試行標準的依據之一。房地產開發(fā)企業(yè)在實行小區(qū)前期物業(yè)管理招標時，應將公建配套設施的實施計劃作為招標書的內容告知投標人。
九、本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。本規(guī)定發(fā)布之前，已經取得土地使用權但尚未取得商品房預售許可的項目，房地產開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可時，應該向審批機關申報公建配套設施的實施計劃，明確公建配套設施的項目名稱、位置坐落、性質、面積等內容。
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