2017年房地產(chǎn)形勢(shì)分析最新消息

　　2016年場(chǎng)某種程度可謂是“大起大落”，而房?jī)r(jià)仍是大部分中國(guó)人都擔(dān)憂的一件事，下面讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)形勢(shì)分析吧。

　　2017年房地產(chǎn)形勢(shì)分析

　　樓市分析

　　其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，去年的貨幣寬松政策下，大量資金都流進(jìn)了樓市。在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購(gòu)房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策?？梢哉f(shuō)幾乎把杠桿用到了極致。數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)億萬(wàn)富豪的人群構(gòu)成中主要有三種身份：企業(yè)主、炒房者和職業(yè)股民。炒房者(主要指投資房地產(chǎn)，擁有數(shù)套房產(chǎn)的財(cái)富人士)占中國(guó)億萬(wàn)富豪的15%。

　　2016年“930”房產(chǎn)新政以后，24個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府響應(yīng)中央政策限購(gòu)，政府出手控制房?jī)r(jià)上漲。但是限購(gòu)政策并沒(méi)有起到有效的作用，于是各大城市再次升級(jí)限購(gòu)政策?？傊?，在2016年讓中國(guó)人談?wù)撟疃嘁沧尯芏嗳似v不堪的就是房子。那么在馬上到來(lái)的2017年，房子會(huì)不會(huì)繼續(xù)遭到“爆炒”?

　　2017年房?jī)r(jià)是上漲還是下跌?

　　中國(guó)住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)顧云昌表示，房?jī)r(jià)漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時(shí)間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，2016年房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量和總額，將到歷史最高水平，按照此規(guī)律，2017年的銷(xiāo)售總量將呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2018年可能將再次走高。

　　在政策層面，本月月中，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。讓房子回歸本身的居住屬性，給老百姓吃了顆定心丸。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最不確定的時(shí)間應(yīng)該是2017年，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。

　　值得注意的是，2016年，與一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不同，不少三四線城市的庫(kù)存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題”被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中。專(zhuān)家認(rèn)為，三四線城市庫(kù)存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。

　　有關(guān)2017年房地產(chǎn)形勢(shì)分析的幾個(gè)觀點(diǎn)

　　1、中國(guó)不等式。

　　我們來(lái)看一個(gè)不等式：房?jī)r(jià)漲幅>M2增幅>固定資產(chǎn)投資增速>GDP增速>一年期貸款利率>CPI。不管是直觀的看，還是通追溯中國(guó)過(guò)去20年的數(shù)據(jù)，這個(gè)不等式是個(gè)規(guī)律一般的存在，我們可以姑且稱(chēng)之為中國(guó)模式不等式。該不等式從一個(gè)角度的解釋了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠貨幣驅(qū)動(dòng)和投資拉動(dòng)的增長(zhǎng)方式。

　　過(guò)去20年的貨幣驅(qū)動(dòng)投資，不斷的正向反饋，起到了很好的效果。但我們假設(shè)當(dāng)貨幣越來(lái)越多，投資的邊際遞減越來(lái)越明顯，收斂之后拐點(diǎn)出現(xiàn)，負(fù)向反饋就開(kāi)始了。不等式開(kāi)始負(fù)向傳導(dǎo)，于是房?jī)r(jià)下跌，投資減少，CPI上升，通縮開(kāi)始，直接后果就是政府、企業(yè)的債務(wù)會(huì)爆發(fā)違約，危機(jī)不言自明。2016年部分省份出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，無(wú)不是因?yàn)槌霈F(xiàn)了負(fù)向反饋。

　　2、M2與房?jī)r(jià)的正相關(guān)。

　　通過(guò)數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，M2增速在12%以上房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，13%以上暴漲。所以很多人說(shuō)房地產(chǎn)是中國(guó)貨幣的蓄水池，簡(jiǎn)單地認(rèn)為貨幣進(jìn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個(gè)中蓄水池的觀點(diǎn)恰恰搞反了因果關(guān)系，央行的貨幣政策和地方的房地產(chǎn)刺激政策，通過(guò)商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭的貨幣乘數(shù)，放大了M2。從2016年初開(kāi)始號(hào)召個(gè)人上杠桿，到年末個(gè)人按揭貸款迅速增加，占到新增貸款規(guī)模的八成，M2隨之高企。不等式正向反饋又開(kāi)始啟動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)投資意愿增強(qiáng)，隨之表現(xiàn)出來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)探底回升。

　　3、關(guān)于土地財(cái)政。

　　口誅筆伐土地財(cái)政者，大有人在。但土地財(cái)政無(wú)疑是一項(xiàng)偉大的制度發(fā)明，微觀上是城市政府對(duì)土地的證券化過(guò)程。政府出讓土地，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房人的變相稅收。政府拿到土地收益后對(duì)城市配套，公共服務(wù)進(jìn)行提升，土地財(cái)政加快了城市建設(shè)，加快了中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前理性的看雖然土地財(cái)政似乎到了盡頭，但由于沒(méi)有可以替代的稅收，土地財(cái)政依然不可撼動(dòng)。

　　二、關(guān)于2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能情形。

　　雖然在美聯(lián)儲(chǔ)加息，世界經(jīng)濟(jì)依然脆弱的國(guó)際環(huán)境中，存在著匯率貶值，貿(mào)易摩擦等等外部壓力，但總體中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型向好的趨勢(shì)不會(huì)變，也不能變。尤其2017年是中央領(lǐng)導(dǎo)層換屆年，保持穩(wěn)定是舉國(guó)意愿。

　　剛剛中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)房地產(chǎn)側(cè)重頗多，明確表述了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，“防止房?jī)r(jià)大起大落”等。必將穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期，目前看市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為一二線城市無(wú)虞，三四線城市不被看好。

　　在原有路徑無(wú)法徹底擺脫依賴(lài)的情況下，在20個(gè)熱點(diǎn)城市庫(kù)存所剩無(wú)幾的現(xiàn)狀中，宏觀預(yù)測(cè)2017年貨幣政策趨緊，存在加息可能，房地產(chǎn)政策限購(gòu)限貸的政策將貫徹全年。

　　對(duì)一二線熱點(diǎn)城市，微觀上政策決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的小周期，六個(gè)月的時(shí)候政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)。因?yàn)槿绻恋厥欠康禺a(chǎn)商在限購(gòu)政策出臺(tái)之初拿的地，六個(gè)月是取得預(yù)售許可證的時(shí)間，一旦下跌預(yù)期形成，市場(chǎng)觀望，銷(xiāo)售就不暢，資金壓力驅(qū)使開(kāi)發(fā)商降價(jià)回籠資金。所以2017年中期房?jī)r(jià)會(huì)有小幅下跌。但在目前形成的儲(chǔ)蓄式購(gòu)房的巨大思維慣性下，需求端依然旺盛。投資一二線熱點(diǎn)城市依然沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策明確傳達(dá)繼續(xù)鼓勵(lì)三四線城市去庫(kù)存，由于熱點(diǎn)城市金融機(jī)構(gòu)投資競(jìng)爭(zhēng)激烈，三四線城市尚有可挑選的余地，對(duì)于列入政府名錄的舊改項(xiàng)目，挑選核心區(qū)位，配套優(yōu)質(zhì)的地塊，投資經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商，深度合作，依靠區(qū)域自身的住房需求，是可以達(dá)到預(yù)期的投資效果的。