二手商住房稅費(fèi)怎么算
二手商住房稅費(fèi)怎么算
我們常聽(tīng)人說(shuō)搶一手商住房，卻很少聽(tīng)說(shuō)買(mǎi)二手商住房的，那么，你知道二手商住房的算法嗎？具體怎么算？下面一起隨學(xué)習(xí)啦小編來(lái)看看。
二手商住房稅費(fèi)的計(jì)算方法
近日北京通州史上最嚴(yán)限購(gòu)令出臺(tái)后，商品房限購(gòu)，而商住房不在其內(nèi)，備受購(gòu)房者青睞。據(jù)了解，同樣價(jià)格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的稅。二手商住房即使?jié)M五年也沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的減免，另外還要多交一個(gè)土地增值稅。下面以一個(gè)案例為例，介紹二手商住房的各種稅費(fèi)。
黃先生于2012年以100萬(wàn)元全款在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為90平方米的商業(yè)性質(zhì)房屋，入住時(shí)繳納契稅3萬(wàn)元,公共維修基金2萬(wàn)元。2015年將房屋賣(mài)出，網(wǎng)簽價(jià)為135萬(wàn)元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均有合法有效憑據(jù)。黃先生轉(zhuǎn)讓這套房需要繳納什么稅費(fèi)，分別是多少呢?
二手商住房交易賣(mài)方需要交納：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。買(mǎi)方需要交納契稅和印花稅。
1、營(yíng)業(yè)稅：(網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià))×5.6%
網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)= 135萬(wàn)-100萬(wàn)=35萬(wàn)
營(yíng)業(yè)稅：35萬(wàn)×5.6%=19600元
2、個(gè)人所得稅：(網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-契稅-本次交易營(yíng)業(yè)稅)×20%
(135萬(wàn)-100萬(wàn)-3萬(wàn)-1.96萬(wàn))×20%=59945
3、印花稅：135萬(wàn)×萬(wàn)分之五=675元
上述幾項(xiàng)稅費(fèi)是二手商住房和住宅都有的。而土地增值稅是只有二手商住房才有的，而且計(jì)算方式比較復(fù)雜。
4、需繳納土地增值稅：增值額×稅率-扣除項(xiàng)目×扣除率。
其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額。
扣除項(xiàng)目包括：原購(gòu)房?jī)r(jià)、原契稅、本次交易營(yíng)業(yè)稅、每年遞增額【原購(gòu)房金額×年份(5年以上按5年計(jì)算)×5%】、本次交易印花稅。
以上述案例為例，扣除項(xiàng)目為：原購(gòu)房?jī)r(jià)100萬(wàn)+本次營(yíng)業(yè)稅19600+原契稅3萬(wàn)+本次交易印花稅675+每年遞增額15萬(wàn)【原購(gòu)房金額100萬(wàn)×年份3×5%】=1200275
增值額：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入1350000-扣除項(xiàng)目1200275=149725
適用稅率：30%
故土地增值稅為149725×30%-扣除項(xiàng)目金額×0=44918
因此，本次交易黃先生要交營(yíng)業(yè)稅19600元、個(gè)稅59945元、印花稅675元、土地增值稅44918元，共計(jì)125138元。
二手商住房過(guò)戶費(fèi)用
一、買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、契稅：房款的3%
2、交易費(fèi)：3元/平方米
3、測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平方米
4、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。
二、賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、交易費(fèi)：3元/平方米
2、營(yíng)業(yè)稅：全款*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
3、個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的2%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)
4、土地增值稅：房款的1%(非住房性房產(chǎn)的交易都需要繳納這個(gè)稅費(fèi))
相關(guān)文章：
2.2016房地產(chǎn)二手房交易稅費(fèi)計(jì)算方法