總體市場表現與我們年初判斷的“謹慎樂觀”基本相符，市場從數據上顯現出了非常樂觀的行情。小編給大家分享了相關的總結。希望對你有幫助。

　　一、政策走勢：調控地方分化 市場保障并行

　　十八屆三中全會提出使市場在資源配置中起決定性作用，歷經十年的房地產調控有望逐步進入去行政化階段。從2013年下半年的政策走勢來看，調控的決策權已經下放到地方，調控手段擺脫全國一刀切，根據城市特性產生分化。另外，與前幾輪調控著力于需求面的抑制不同，新一屆中央政府更重視增加供應的市場調節(jié)機制，并進一步強調住房保障建設。2013年12月初中央政治局會議提出“做好住房保障和樓市調控”，將保障與調控放在并重位置，一方面繼續(xù)強調住房保障的重要性，另一方面重提了調控。2013年部分熱點城市房價持續(xù)上漲，在長效機制尚未確立前，2014年樓市宏觀調控仍將進行。

　　1、樓市調控分化 各地因地制宜

　　2013年2月20日中央時隔兩年再度發(fā)文，“國五條”的出臺也成為上一屆政府對于房地產調控祭出的最后一步棋。從“國五條”細則內容來看，除二手住宅交易嚴格按轉讓所得的20%計征個稅外，其余政策要點并無新意。隨后的市場表現依然延續(xù)了2012年下半年以來的火熱行情，且房價上漲趨勢明顯。對此，新一屆政府擯棄了過去10年中央統(tǒng)一發(fā)文的調控模式，一方面對房價快速上漲的城市展開針對性約談，另一方面將調控的決策權下放至地方政府。隨后，2013年10月起四大一線城市率先拉開了地方調控升級的序幕，眾多二線城市紛紛跟進。最終，約17個一二線城市(見圖1-1)收緊了樓市調控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延長非戶籍人士限購年限。

　　上述調控升級的17個城市全部處于10月新建商品住宅價格指數同比漲幅排名全國前20位的城市范圍內，另外3個暫未收緊的城市均為地級市。對比各城市調控細則，廣州作為此輪房價上漲的領漲城市，成為了調控收緊最嚴厲的城市，對非戶籍人士購房要求提供5年內連續(xù)繳交3年以上的納稅或社保證明。與此同時，今年以來市場表現疲軟的三四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通過放松限購措施來緩解當地的高庫存壓力?？梢姡胤秸恼{控自主權在增強，房價快速上漲的城市進行了調控升級，而供應充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調。在中央政府加強民生保障和房地產調控的總體方針下，2014年各地將因地制宜地對政策的執(zhí)行尺度和力度進行微調。

　　　2、信貸環(huán)境趨緊 購房成本走高

　　信貸環(huán)境的變化對市場影響舉足輕重，即便是受到政策鼓勵的首套自住需求，也不得不面對流動性緊張及資金價格上漲帶來的房貸利率走高。2011年末起央行三次下調存款準備金率、兩次降息(見圖1-2)，且2012年6月起首套房貸利率從之前的基準甚至上浮1.1倍回落至8.5折優(yōu)惠。

　　然而，2013年6月的銀行“錢慌”事件發(fā)生后，銀行貸款額度不斷趨緊，部分銀行在綜合收益考量下縮減甚至暫停房貸業(yè)務，首套房貸利率又從8.5折優(yōu)惠逐步恢復至基準。事實上，銀行體系外的資金利率以各種金融創(chuàng)新之名被提升，同時正規(guī)市場(如SHIBOR)中的利率水平也顯著提高，因此2014年年初即使延緩放貸現象有所緩解，多數剛需購房者也不得不面對利率走高帶來的長期支付成本上升。

　　對于購買二套房的改善型需求而言，雖然利率保持基準的1.1倍不變，但部分調控升級城市對首付比例的要求從六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款將增加幾十萬元不等，這無疑將加重購房者的短期資金壓力。而在一些發(fā)達的一二線城市，存在著相當數量的改善型需求，其中部分人士或將被迫放緩入市步伐。

　　房企融資方面，房地產企業(yè)再融資開閘在即。2010年證監(jiān)會發(fā)布《落實國務院房地產調控政策，規(guī)范房地產并購重組》后，房地產企業(yè)上市、再融資和重大資產重組等事項已中斷三年。今年8月1日，新湖中寶率先發(fā)布定增預案，擬募資約55億元用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目，隨后房企再融資開閘預期重燃引起近40家房企跟進。截至目前，近10家房企的再融資方案通過了國土部審查，有望在2014年年初通過證監(jiān)會核準，房企融資環(huán)境獲得進一步改善。而再融資重啟并不意味著政府將放松調控，其目的是鼓勵房企加快開發(fā)，尤其是普通商品住房的開發(fā)，增加市場有效供應。

　　3、房產稅待立法 短期內難落地

　　十八屆三中全會定局改革走向，全面深化改革公報中多項決定涉及房地產業(yè)健康發(fā)展與長效機制的建立。房產稅征收作為樓市調控的長效機制之一一度被寄予厚望，三中全會提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，明確立法的重要性，表明了出于對私有產權的尊重，房產稅的實施首先需要通過嚴肅的立法程序，而其推行將是一件審慎及漸進的工程，短期內全面實施的可能性并不具備。另外，“房地產稅”與“房產稅”一字之差，也意味著房地產行業(yè)的稅制改革將是一個系統(tǒng)工程，其中將涉及各類稅種的整合優(yōu)化，旨在逐步使地方政府擺脫土地財政的困擾，任重道遠。

　　4、土地流轉試點啟動 小產權房嚴遭打擊

　　本屆三中全會用詞較多地闡述了打破土地二元結構，實現農地入市流轉的決心。近期多地試點城市農地內部流轉和開發(fā)經營權的開放，無疑將有利農村閑置土地的盤活以及集約高效利用。相比現行調控政策的調整，土改的推進將對房地產市場產生更深遠與實質性的影響。然而，鑒于土地問題的復雜性，真正實現農地入市的全面開放頗具難度。首先，相關法律有待修正;土地確權與歷史遺留問題需得到清理;農地入市規(guī)模、流轉模式等需深入探索。但不容置疑，接下來各地將繼續(xù)開啟大規(guī)模的土地改革試點。

　　值得注意的是，中央目前仍強調“小產權房”的非法性。三中全會《決定》中“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”的表述使得市場對“小產權房”轉正的預期大大加強，隨后引發(fā)兩部委對“小產權房”的緊急叫停與嚴厲打擊。多地對違法項目進行查處，殺雞儆猴，嚴防新增“小產權房”的產生。但由于“小產權房”擁有巨大存量，使政策長期陷入進退兩難局面。“小產權房”產生的本質原因是我國二元的土地制度造成的利益差，真正杜絕小產權房還要依賴土地改革進程消除利益壁壘?？梢源_定的是，短期內“小產權房”還不具備轉正條件。

　　5、城鎮(zhèn)化方興未艾 戶籍改革加速步伐

　　土地制度改革試點的大規(guī)模開啟將為城鎮(zhèn)化建設奠定基礎，未來城鎮(zhèn)化的一攬子推進工作將陸續(xù)展開，而首當其沖的必然是戶籍改革的加快推進，只有解決了和戶籍掛鉤的各類資源的均衡，才有可能從制度上促進城鄉(xiāng)人員和資源流動。從近期各地實際操作來看，戶改已取得階段性進展，日趨寬松的戶籍政策無疑將刺激更多需求向城市涌入，繁榮當地的房地產市場。相對而言，大城市由于人口向心力大，需要控制其合理的人口承載量，戶籍政策的開放仍然謹慎，需分步推進。

　　二、北京市場政策：

　　2013年年初國務院再次發(fā)布樓市調控五項舉措，隨之各地紛紛出臺細則版法規(guī)，北京是落地力度最重的城市。從設定房價調控目標、售房所得20%繳個稅、限房價競地價等多個方面再度收緊調控，由此，新一輪的調控周期開啟。此輪調控仍是以打壓供需雙方為主要手段，而并非疏導為主，從短期來看或將實現控制量價的目的，但是難以長效保持房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　“北京市新建商品房的售價將接受政府指導，新開盤項目報價不能高于該樓盤此前成交價，也不能高于周邊同質商品房價格，否則政府將不予發(fā)放預售許可證”

　　“限價令”的發(fā)布在短期內確實對于市場起到了一定的震懾作用，但市場很快消化，各類精裝修、車位等捆綁銷售方式層出不窮，項目實際銷售價格仍在不斷攀升當中。

　　由于“限價令”政策并未達到其預期效果，2013年10月份，北京市再次發(fā)布繼續(xù)收緊調控的“新京七條”，再次強調嚴查變相漲價項目，并且在而后的住建委“閉門會議”中傳出兩項精神，一是對于出現漲價情況的樓盤不予發(fā)放預售許可證;二是單價4萬元以上的項目年底前不再發(fā)放預售許可證。中原地產認為，因為這兩條新規(guī)的強制作用，再加上市場主體未來預期的變化，使得2013年年底房價過快上漲的勢頭被抑制，開始進入較為平穩(wěn)上升的階段。

　　三、北京國五條細則與限房價、競地價

　　1：認真落實房價控制目標。繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控政策和措施，保持房地產市場總體平穩(wěn)。2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定。

　　相比之前的新建普通住房中包括了保障房，新的目標中定位新建商品住房。用統(tǒng)計手段達成目標的難度加大。而當下2013年前幾個月房價明顯上漲的情況下，想完成房價與去年平穩(wěn)的目標只有2個辦法，第一是房價下調，第二是有部分房價下調。

　　在當下整體市場情況下，用明顯低于市場價格的限價房入市，平抑價格上漲是最容易達成調控目標的辦法。

　　2：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　在政策文件中明確提及了將改變住房供應體系。將自住改善商品住房納入限價房序列。

　　3：北京市公布了2013年國有建設用地供應計劃，在總量5650公頃的土地供應中，住宅用地為1650公頃，其中保障性住房和中小套型住宅用地合計達1170公頃，占比超過七成，值得一提的是，本次供地計劃中首次單獨列出了370公頃的中小套型普通商品住宅用地的供應指標，占比達到了22.4%。

　　4：4月10日，北京市住建委主任楊斌做客城市服務管理廣播。他表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，將很快出臺。這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。

　　大規(guī)模的限房價、競地價將改變樓市調控機制

　　中國以及北京的樓市調控機制一直是二元制，也就是保障房解決中低收入人群居住問題。商品房解決其他需求。

　　但目前整體市場上，雖然經過幾年的大規(guī)模保障房建設。但整體保障房的供應量依然低于實際需求。而且政府壓力非常大。

　　這種模式更多是香港的樓市供應模式。保障房由政府主導建設，內循環(huán)。

　　但這種模式需要大量的財力，而難以解決高房價問題。

　　逐漸的新的可能性模式出現了——新加坡模式

　　1：對保障房建設根據收入水平進行分類管理

　　保障房建設應根據當地和家庭收入水平進行分類建設。大體可以分為租賃房和限價商品房兩類，以限價商品房為主，租賃的廉租房和公租房為輔。租賃房只給那些沒有能力進行20年-30年分期付款的家庭、個人使用，限價商品房只允許中低收入家庭尤其是低收入家庭購買，且必須分期付款。中高以上的收入家庭必須從市場購買住房或租賃住房。

　　2：保障房必須住滿五年后才可以出售，房價上漲部分政府獲益60%，其余給個人和家庭，個人可以申請購買更大的限價商品房。

　　這種模式疊加北京等城市的現狀，可以做到，解決現在夾心層的居住問題。

　　以后北京的可能發(fā)展模式是：

　　10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的無產權的公租房中。收入改善后可以購買限價商品房。

　　30%的中等收入人群，購買政府提供的有產權的限價商品房中，如果收入上漲，需要改善居住條件，出售物業(yè)后，溢價與政府分享。

　　其他人群依然在商品房市場解決需求。

　　空氣、環(huán)境、水、能源、教育、醫(yī)療等資源都已經證明了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口容納能力已經到了極限。

　　雖然土地財政并沒有改變，但對于現在的一線城市來說，多賣一塊地，增加的財政收入已經不一定能夠彌補財政需要因為增加的這部分人口的環(huán)境治理、能源補貼等方面的支出。

　　所以三元制的土地出讓模式是必須之舉。

　　四、這樣的意義：

　　第一：政府在當下完全承擔了高房價的負面，但土地出讓后的溢價利潤實際大部分并非政府獲取，以北京為例，樓面價超過1萬的住宅類地塊，歷史來只有50塊。雖然最近幾年土地市場有部分高價地。但很多人沒有看到的是，整體市場都在看中高價地定價銷售。而且政府及時低價出讓部分地塊，最后賣房的價格依然是市場價格。

　　而三元制可以很好的解決土地升值再收益問題，政府也可以有持續(xù)的收益提供公共服務。

　　第二：解決好高房價，可以大量提供中低價房源

　　第三：緩和房價壓力，稀釋高房價影響。

　　北京作為落地國五條力度最嚴格的城市，目前來看，政策還未全面出臺，對市場的影響還在持續(xù)。