淺談房地產(chǎn)項目管理中的成本控制

　　摘要：房地產(chǎn)項目中涉及到的成本控制主要根據(jù)企業(yè)的工體目標及項目要求，在房地產(chǎn)項目管理過程中對成本進行有效的組織、控制、跟蹤及分析等多方面管理，以完善成本管理體系，在保證房地產(chǎn)項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，全面提高利潤。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目管理 成本控制

　　隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國重要的經(jīng)濟支柱，有關(guān)房地產(chǎn)項目管理，應(yīng)從房地產(chǎn)項目開始階段直到項目竣工，通過科學合理的策劃與控制，促使項目達成投資目標，并按照進度目標、質(zhì)量目標等順利進行。房地產(chǎn)項目管理中的核心內(nèi)容就是加強項目的目標管理，而在項目管理的不同階段，目標也會有所不同，但是成本控制應(yīng)貫穿于整個項目管理過程中，以確保房地產(chǎn)項目的順利完成。本文將對當前我國房地產(chǎn)項目管理中成本控制存在的問題、降低成本控制的有效手段等問題進行分析與闡述，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，實現(xiàn)利益最大化。

　　一、 房地產(chǎn)項目管理中成本控制現(xiàn)狀

　　(一)忽略項目設(shè)計階段的成本控制

　　投資決策是房地產(chǎn)項目的成本基礎(chǔ)，雖然有關(guān)決策費用在總體成本中所占份額少之又少，但是對項目的整體成本影響高達90%以上。因此，在項目決策階段就投入合理的成本選擇，對經(jīng)濟的優(yōu)化配置而言是最重要、最直接的手段。實際上，房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段就是對工程成本的控制源頭，當確定投資計劃后，就進入設(shè)計階段，這是技術(shù)與經(jīng)濟合理結(jié)合的過程。但是我國大多設(shè)計單位中隊工程項目的技術(shù)及經(jīng)濟分析不深入，在設(shè)計中出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的問題，設(shè)計人員也過于關(guān)注設(shè)計工程的質(zhì)量問題，對成本問題沒有直接責任，造成從項目設(shè)計階段，就埋下了高成本隱患。

　　(二)缺乏系統(tǒng)的成本控制管理

　　在當前房地產(chǎn)項目管理過程中，很多企業(yè)為了降低成本，將工程肢解，分包給不同的承包人。因此在項目開發(fā)建設(shè)與施工的后期，分包工程施工單位和工程總承包單位在有關(guān)配合及施工質(zhì)量、成品保護等問題上產(chǎn)生越來越多的矛盾，這也為房地產(chǎn)項目管理帶來難題。由于在一個房地產(chǎn)項目中，涉及到的交叉作業(yè)多、參建單位多，各單位的進場與退場時間不同，公司既要與土木建筑企業(yè)、安裝施工企業(yè)等簽訂施工合同，一些專業(yè)工程及配套工程的施工單位也與承包商簽訂了施工合同。由于成本管理不完善，簽訂的施工合同也不嚴密，施工單位出于自身利益的考慮，缺乏成本意識與合作意識，造成拖延工期及管理混亂局面，成本控制無從開展。

　　(三)成本控制管理的手段落后

　　當前在房地產(chǎn)項目管理中，有關(guān)成本預(yù)算工作的專業(yè)性落后，一些企業(yè)無法達到通行的國際標準，沒有在招投標階段就事先完成項目的成本預(yù)算工作。有些房地產(chǎn)項目時在投標階段才預(yù)算成本價格，由于受到時間與技術(shù)的限制，目標成本不能直接落實到企業(yè)的各個部門、各個項目以及工程實施的各個環(huán)節(jié)中。在實際工作中，房地產(chǎn)項目的施工方應(yīng)及時將已完成項目的實際成本與預(yù)算成本進行對比，分析出現(xiàn)成本偏差的原因，并及時采取糾正措施。

　　二、 降低房地產(chǎn)項目管理中成本的有效策略

　　(一)全面提高成本管理意識

　　成本管理是一個全員參與的全過程管理，若想提高房地產(chǎn)項目管理中的的成本控制手段，必須先樹立全員參與、全面控制的意識，這種全員控制模式并不是某個人或者某個部門的責任，而是房地產(chǎn)項目中涉及到的各單位、各部門以及個人的全體責任，這才是全員控制的根本。全面控制并不單純是指成本的管理與控制，更包含了項目管理的各方面都圍繞成本管理來開展工作。全過程控制是貫穿于整個項目周期中，從投標開始直到中標后的具體施工及竣工，都需要加強成本控制的意識。

　　(二)加強設(shè)計方案的優(yōu)化

　　房地產(chǎn)項目設(shè)計的質(zhì)量與水平，對控制成本具有決定性作用，因此在項目設(shè)計階段，就應(yīng)加強成本意識。選擇競選方案或者工程設(shè)計招標的形式來獲得合理設(shè)計方案并選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計單位，通過先進技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報效益。對于房地產(chǎn)項目的設(shè)計，應(yīng)采取多種方案對比的方式，從中選擇既能滿足項目需要，又利于工程造價經(jīng)濟化的方案，這也對后期的施工、投入使用成本等起到基礎(chǔ)性作用。如目前我國一些房地產(chǎn)的項目方案中，由于過于追求視覺效果，設(shè)計出異性建筑，這些建筑由于輪廓復(fù)雜，對結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生較大影響，且無形中增加了建筑外表的面積，不利于工程結(jié)構(gòu)成本的控制。通過對設(shè)計方案的多次比選與論證，在滿足房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)功能、抗震要求、節(jié)能技術(shù)等基礎(chǔ)上，還應(yīng)對建筑的結(jié)構(gòu)體系、合理布局、材料選擇等有所重視，這些都與成本控制有密不可分的關(guān)系。

　　(三)建立健全成本控制機構(gòu)管理

　　若想提高房地產(chǎn)項目的成本管理，首先需明確“由誰管理”、“如何管理”的問題。項目目標的責任成本管理是否落實到位，能否切實執(zhí)行，關(guān)鍵在于控制組織是否完善。為了加強成本管理，各企業(yè)應(yīng)成立成本管理領(lǐng)導小組，包括設(shè)計管理、施工管理、工程技術(shù)、財會、人力資源及經(jīng)營等各個部門的領(lǐng)導和成員，主要負責項目部的成本指導、管理及考核，項目部也要成立相關(guān)的目標成本控制管理小組，負責項目部的各項責任成本的實施、核算、管理及考核。各專業(yè)部門之間，應(yīng)注重加強橫向的聯(lián)系與配合，充分發(fā)揮各部門的職能作用，確保各項工作有法可依、有章可循，自覺從自身加強項目成本的管理工作。

　　另外，各部門要加強自身的責任，全體參與管理。項目經(jīng)理作為房地產(chǎn)項目成本管理的第一施工負責人，應(yīng)擔任全面組織機構(gòu)管理的工作，對項目的盈虧狀況及時掌握并加以分析，并積極采取有效措施進行優(yōu)化;工程技術(shù)部作為整個工程項目的技術(shù)控制與工程進度的負責部門，應(yīng)確保質(zhì)量，既要保證工期的順利完成，又要加強降低成本;經(jīng)營部主要管理合同的實施狀況，主要負責對工程進度款的申報及催款工作，并對施工賠償問題進行處理;財務(wù)部對工程項目的各項財務(wù)工作負責，及時分析財務(wù)狀況并分析收支，保證資金的合理調(diào)度，確保工程的全面順利開展。

　　(四)以技術(shù)創(chuàng)新降低成本

　　技術(shù)手段是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資的必然保障。根據(jù)大量施工經(jīng)驗表明，在工程施工過程中，材料費所占比例居高，而直接費用對間接費用的高低產(chǎn)生重大影響。隨著當前科技水平的不斷進步，房地產(chǎn)項目在施工過程中，也應(yīng)注重主體施工技術(shù)的提高，并加大對新技術(shù)、新材料、新工藝、新方法的采納，利用技術(shù)成果的進步來有效縮短工期并節(jié)約成本。

　　由上可見，房地產(chǎn)項目中的成本控制是整個管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費現(xiàn)象，對促進社會與經(jīng)濟資源的節(jié)約意義重大。但是由于我國房地產(chǎn)項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創(chuàng)新手段加強控制，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

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