房地產(chǎn)投資論文
房地產(chǎn)投資論文
隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展,并逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資論文，供大家參考。
房地產(chǎn)投資論文范文一：房地產(chǎn)投資項目探析
摘要：作為國家的剛需消費項目，房地產(chǎn)各方面的政策都得到國家的高度重視，百姓的廣泛關(guān)注，如何對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行開發(fā)，房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價問題使得深入探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資項目;經(jīng)濟(jì)評價
本文對目前的房地產(chǎn)投資項目在經(jīng)濟(jì)評價中出現(xiàn)的過于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素及經(jīng)費不足等一些問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。
一、我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價中的問題
(一)經(jīng)濟(jì)評價具有主觀性在開發(fā)項目中，開發(fā)商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟(jì)評價中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負(fù)面因素進(jìn)行可行性方案的實施，有些施工項目沒有做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評價和周密的分析工作就開展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項目中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。
(二)缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評估經(jīng)濟(jì)評價中最重要的是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估工作，要求使用科學(xué)的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過一段時間市場調(diào)研的經(jīng)濟(jì)專家、有過投資預(yù)算的工程師或財務(wù)人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責(zé)任心，在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗的能力。甚至以沒有經(jīng)過市場分析、財務(wù)分析、資本運作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項目，對項目資金的運作造成一定風(fēng)險[1]。
(三)缺乏市場分析房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進(jìn)行評價，要通過大量的實際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟(jì)評價理解為財務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場為前提進(jìn)行調(diào)研的重要，要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場環(huán)境的問題進(jìn)行分析。
(四)忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素大多房地產(chǎn)項目的開發(fā)商都將眼光瞄準(zhǔn)投資回報率和盈利能力，在其進(jìn)行細(xì)致的分析，而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中導(dǎo)致項目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險。
(五)經(jīng)費不足我國房地產(chǎn)過于依靠經(jīng)驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經(jīng)濟(jì)評價的認(rèn)識不夠充分，在實際項目的開展中時常由于經(jīng)費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學(xué)性與高效性。
二、對策與建議
(一)改變觀念，增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)評價的重視經(jīng)濟(jì)評價在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態(tài)上充分的承認(rèn)經(jīng)濟(jì)評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項目的進(jìn)行就必須加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)評價的重視，無論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經(jīng)濟(jì)評價的工作進(jìn)程。同時，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟(jì)評價的正常運行[2]。
(二)完善評價體系使評價體系走向規(guī)范化，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作出規(guī)范，合理利用財務(wù)手段分析評價指標(biāo)，在財務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項目中進(jìn)行明確清晰，對財務(wù)風(fēng)險和項目的可行性進(jìn)行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟(jì)角度衡量項目對區(qū)域的貢獻(xiàn)，使得到完善的評價體系使經(jīng)濟(jì)評價更具有合理有效性。
(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)評價市場國家對建設(shè)部門要加強(qiáng)管理與引導(dǎo)，通過可行性的研究工作實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評價專業(yè)市場的培育，優(yōu)化市場環(huán)境，還可以號召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟(jì)學(xué)專家，營銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟(jì)評價工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟(jì)評價得到應(yīng)有的客觀準(zhǔn)確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質(zhì)適應(yīng)時代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時俱進(jìn)，在不斷的學(xué)習(xí)與進(jìn)步中對經(jīng)濟(jì)評價作出一份貢獻(xiàn)，通過提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果更加準(zhǔn)確、更加高效，從業(yè)人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢。
(五)市場調(diào)查的作用經(jīng)濟(jì)評價是重要的投資依據(jù)，所以這就對經(jīng)濟(jì)評價有了更高的要求，必須進(jìn)行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過后才能作出項目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過實踐，要進(jìn)行大量的調(diào)查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)，利用準(zhǔn)確的信息進(jìn)行周密的分析，再加之對分析后的真實數(shù)據(jù)進(jìn)行處理才可以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評價具有較高的準(zhǔn)確性，才能從根源上對投資項目的擬建有實現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財務(wù)風(fēng)險。
(六)加大再評估力度要將經(jīng)濟(jì)評價與經(jīng)濟(jì)評估相結(jié)合，通過專家對經(jīng)濟(jì)評價實行驗證，將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗豐富的評估意見共同權(quán)衡，要對專家的評論總結(jié)不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強(qiáng)決策的科學(xué)性。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價工作，對提高其經(jīng)濟(jì)效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對房地產(chǎn)進(jìn)行審批的依據(jù)，同時對金融機(jī)構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。
參考文獻(xiàn)：
[1]姚荷婷.房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)效益評價研究[D].安徽建筑大學(xué)，2015.
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房地產(chǎn)投資論文范文二：房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)性研討
經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的反作用
房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，整個國民經(jīng)濟(jì)對其影響勢必存在。一方面房地產(chǎn)投資對整個經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展都起著非常重要的作用;另一方面整個經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展又會反過來制約房地產(chǎn)投資的水平和規(guī)模。確切的說，整個國民經(jīng)濟(jì)的增長和發(fā)展與房地產(chǎn)投資的規(guī)模和大小有著千絲萬縷且相輔相成的內(nèi)在聯(lián)系，在某些條件下，二者可以互相促進(jìn)共同發(fā)展;在另外的條件下，其中一方的發(fā)展情況則會嚴(yán)重制約另一方的發(fā)展。這樣來看，整個國民經(jīng)濟(jì)的增長對于房地產(chǎn)投資的作用就主要表現(xiàn)為帶動與制約。除了以上兩種情況外，經(jīng)濟(jì)增長還可以通過下面的方式作用于房地產(chǎn)投資。經(jīng)濟(jì)一旦增長勢必能夠積累房地產(chǎn)投資所需的資金，而因為房地產(chǎn)投資的對象價值巨大，往往就需要大額的資金投入才行，宏觀經(jīng)濟(jì)增長能夠增加整個國民收入，同時也會增加總投資的規(guī)模，從而為房地產(chǎn)投資提供相應(yīng)的資金支持。此外，經(jīng)濟(jì)增長的同時人們的收入水平也會增加，導(dǎo)致消費水平也隨之增加，這樣就從整體上帶動房地產(chǎn)投資的發(fā)展。
房地產(chǎn)投資的投入產(chǎn)出分析
投入是指各部門提供服務(wù)或生產(chǎn)產(chǎn)品時需投入的原材料;產(chǎn)出是指各行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)的總量以及該產(chǎn)品或服務(wù)的分配去向。投入產(chǎn)出模型與投入產(chǎn)出表共同構(gòu)成了投入產(chǎn)出分析法。投入產(chǎn)出表也稱產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)表或部門聯(lián)系平衡表，它能夠把整個國民經(jīng)濟(jì)部分中不同的部門，不同部門間的不同產(chǎn)品的相互依存關(guān)系表明出來，能夠用分配去向和投入來源這兩個標(biāo)準(zhǔn)來編制一張矩陣式流量平衡表。通過觀察整個國民經(jīng)濟(jì)的運行，我們可以看出如果從生產(chǎn)和使用的雙重角度來研究整個國民經(jīng)濟(jì)的運行將會十分清晰，得出的規(guī)律也更有效?！吨袊?010年投入產(chǎn)出表》是本文的數(shù)據(jù)來源，該表依據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》將整個經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動劃分為132個部門，本文比較分析的數(shù)據(jù)來源之一是該表中42個部門的投入產(chǎn)出表。
(一)直接消耗系數(shù)
直接消耗系數(shù)(又稱為投入系數(shù))，表示為aij(i,j=1,2,….n)，它指生產(chǎn)過程中第i部門的產(chǎn)品被第j部門的單位總產(chǎn)出所直接消耗的數(shù)量，它不僅反映了兩部門依賴關(guān)系的基礎(chǔ)參數(shù)并且可以反映任意兩部門之間的直接依賴關(guān)系。aij數(shù)值的大小可以反映出i,j兩部門在技術(shù)聯(lián)系的強(qiáng)弱程度。當(dāng)aij較大時，表現(xiàn)為i,j兩部門的技術(shù)聯(lián)系相對緊密;反之就相對疏遠(yuǎn)。很顯然直接消耗系數(shù)是投入產(chǎn)出模型的關(guān)鍵系數(shù)也是建立模型的最基本、最重要的系數(shù)。假如在房地產(chǎn)業(yè)中的直接消耗系數(shù)較大也就表明它們之間具有明顯的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)有相對較大的直接需求。通過對10年投入產(chǎn)出表中42個部門的直接消耗系數(shù)表進(jìn)行量化處理，我們可以得到在這42個部門當(dāng)中，直接與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的行業(yè)一共有36個，而在上述關(guān)聯(lián)行業(yè)中，近有10多個行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系體現(xiàn)為后向關(guān)聯(lián)密切(表1)，其中金屬產(chǎn)品制造業(yè)、建筑業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的直接消耗產(chǎn)業(yè)，這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)業(yè)對與其關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)依存度非常大;此外，由于房地產(chǎn)業(yè)自身的性質(zhì)需要大量融資額度，所以金融服務(wù)業(yè)的景氣與否必然對房地產(chǎn)業(yè)的興衰產(chǎn)生直接影響作用，于此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢對金融保險業(yè)也會帶來顯著作用，所以兩者的關(guān)系十分密切。
(二)完全消耗系數(shù)
1.完全消耗系數(shù)bij
完全消耗系數(shù)bij指當(dāng)?shù)趈部門每生產(chǎn)出一個單位產(chǎn)品對第i部門直接或間接投入的服務(wù)和產(chǎn)品加總求和，故第j部門對第i部門的依存關(guān)系可被bij較為整體的反映出來。由此可見完全消耗系數(shù)更能深刻地將一個部門的生產(chǎn)和其他部門發(fā)生的經(jīng)濟(jì)數(shù)量關(guān)系刻畫出來，故在投入產(chǎn)出分析中完全消耗系數(shù)發(fā)揮著重要作用。
2.完全消耗系數(shù)矩陣β
完全消耗系數(shù)矩陣β的第i(i=1,2,…,m)行的含義為第i部門向各列部門提供一個單位產(chǎn)品時的完全投入量;或假設(shè)各列部門均提供一個單位產(chǎn)品時需要對第i部門服務(wù)與產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)矩陣的第j(j=1,2,…,n)列，表示第j部門提供一個單位產(chǎn)品時對各行部門的完全消耗量。通過直接消耗系數(shù)矩陣A得到完全消耗系數(shù)矩陣β的公式為:β=(I-A)-1-I③用完全消耗系數(shù)分析產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)程，結(jié)果可以更為全面，所以運用的價值較大。針對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的42個產(chǎn)業(yè)，在使用直接消耗系數(shù)矩A的基礎(chǔ)上通過運用公式③結(jié)合10年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)就可以得到完全消耗系數(shù)。由表2得到的完全消耗系數(shù)可以看到，房地產(chǎn)業(yè)帶動最為明顯的行業(yè)是機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、建筑材料、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、建筑業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)這幾大行業(yè)，累計完全消耗系數(shù)為1.6712即每1億元在房地產(chǎn)業(yè)中的投資可引起相關(guān)部門產(chǎn)出1.6712億元。其中我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)與金屬產(chǎn)品制造業(yè)的關(guān)聯(lián)度最高：對金屬產(chǎn)品制造業(yè)的帶動產(chǎn)出為0.3508億元。建筑材料制造業(yè)與建筑業(yè)是緊隨其后，表明這兩個行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。由此可以得出結(jié)論，國家政府部門在制定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策時，房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)多部門的關(guān)聯(lián)程度是必須要考慮的因素之一，這樣才能確保房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)二者都能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
結(jié)論
由上面的投入產(chǎn)出表我們可以看出，金融保險業(yè)是環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切的產(chǎn)業(yè)，它們不管是后向關(guān)聯(lián)度還是前向關(guān)聯(lián)度都比較大，該數(shù)據(jù)表明兩個產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是一種“唇齒相依”的高關(guān)聯(lián)度行業(yè)，相互間的影響作用極大。從某種程度上來說，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開金融業(yè)的強(qiáng)有力支持，反過來說，金融業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展也同樣需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相配合相協(xié)調(diào)。兩個行業(yè)應(yīng)該是互為動力，互為支持的。同時，我們可以看到，房地產(chǎn)的大力發(fā)展對于發(fā)展其他商業(yè)經(jīng)濟(jì)也有顯著作用，進(jìn)而可以推動整個社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。我國由于推行改革開放實現(xiàn)了近30年的經(jīng)濟(jì)高速增長，目前已由過去的“短缺經(jīng)濟(jì)”發(fā)展成為“過剩經(jīng)濟(jì)”，但因為房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性地位已經(jīng)十分凸顯，同時它的變動也會影響其他相傳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以其重要的作用不可抹殺更不能抵消，即使目前存在個別問題，也不能為此就對房地產(chǎn)業(yè)采取過激政策，迫使房價下行。因此，從總體上來看，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重點決不能采取簡單的“壓制”或“一刀切”的策略，而應(yīng)該是循序漸進(jìn)，有理有據(jù)的改善，爭取把負(fù)面的影響降到最低。
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