經(jīng)濟(jì)法的碩士論文

　　經(jīng)濟(jì)法的碩士論文篇2

　　淺析物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因及對(duì)策

　　物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主所在區(qū)域的房屋及相關(guān)配套的設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行管理、維護(hù)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行管理。《物權(quán)法》第6章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題作出了原則性規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理具有一定的指導(dǎo)意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展及物業(yè)管理的市場(chǎng)化，物業(yè)管理糾紛也越來(lái)越多。本文試圖就物業(yè)管理糾紛的類型、特點(diǎn)及產(chǎn)生原因進(jìn)行分析，以尋求解決對(duì)策。

　　一、物業(yè)管理糾紛的類型和特點(diǎn)

　　(一)物業(yè)管理糾紛的類型。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)服務(wù)公司在實(shí)施物業(yè)管理行為時(shí)與業(yè)主之間產(chǎn)生的民事糾紛。目前，我國(guó)的物業(yè)管理糾紛主要有以下幾種類型：

　　1.物業(yè)服務(wù)公司侵犯業(yè)主利益的糾紛。

　　(1)物業(yè)服務(wù)公司對(duì)共有部分擅自改變、占用、非法利用。例如：物業(yè)服務(wù)公司擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用設(shè)施的用途;擅自占用、挖掘區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施。

　　(2)物業(yè)服務(wù)公司挪用專項(xiàng)維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房的用途。例如：物業(yè)服務(wù)公司違反法律規(guī)定，挪用屬于全體業(yè)主所有，應(yīng)該用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新的專項(xiàng)維修資金;擅自改變不享有所有權(quán)、只享有使用權(quán)的物業(yè)管理用房的用途，侵犯業(yè)主的利益。

　　(3)物業(yè)服務(wù)公司未認(rèn)真履行合同中的義務(wù)。例如：物業(yè)服務(wù)公司對(duì)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全保障等未盡管理職責(zé)，對(duì)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備未盡維護(hù)職責(zé)，造成區(qū)域環(huán)境惡化。

　　2.違反物業(yè)服務(wù)合同的糾紛。

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)的書(shū)面協(xié)議。雙方當(dāng)事人應(yīng)按約履行。但在實(shí)踐中，有的物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有按照合同的約定履行其在維護(hù)、管理、安全保障等方面的義務(wù)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大收費(fèi)范圍;業(yè)主也具有享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)而少繳費(fèi)的心理，甚至有的業(yè)主以自己沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)或者不需要接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

　　3.業(yè)主違反管理規(guī)約的糾紛。

　　實(shí)踐中主要表現(xiàn)為：有的業(yè)主在房屋裝修時(shí)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，甚至違章搭建;有的業(yè)主任意丟置垃圾，排放污染物，損害公共設(shè)施;有的業(yè)主違反相關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物。

　　(二)物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)。

　　1.糾紛具有群體性。

　　物業(yè)管理糾紛隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展而呈現(xiàn)出多發(fā)性。物業(yè)服務(wù)公司通常面對(duì)眾多業(yè)主，在發(fā)生業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)公司未履行合同義務(wù)等糾紛時(shí)往往涉及眾多業(yè)主的共同利益，很容易形成群體性事件。

　　2.糾紛具有多樣性。

　　隨著物業(yè)管理糾紛數(shù)量的不斷增多，物業(yè)管理糾紛的類型也在不斷變化。最初的糾紛往往只是物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主追索物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)在卻出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)公司侵犯業(yè)主利益的糾紛，業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停電、停水及其他侵權(quán)行為的賠償糾紛等。這些糾紛既可能涉及民事訴訟，也可能涉及行政訴訟，民事訴訟又涉及侵權(quán)之債和合同之債，類型多種多樣。

　　3.糾紛處理具有復(fù)雜性。

　　物業(yè)管理糾紛涉及的訴訟主體眾多，既有物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有業(yè)主、使用人。同時(shí)，其涉及的法律關(guān)系也比較復(fù)雜，既有侵權(quán)關(guān)系，也有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，甚至還有物業(yè)服務(wù)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，處理起來(lái)比較復(fù)雜。

　　4.糾紛具有非對(duì)抗性。

　　物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主是一種長(zhǎng)期利益依賴關(guān)系。物業(yè)服務(wù)公司需要業(yè)主按時(shí)繳納各種費(fèi)用以保障其正常的經(jīng)營(yíng)并獲利，而業(yè)主則需要物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)以保證正常有序的日常生活。所以，物業(yè)管理糾紛具有非對(duì)抗性。對(duì)糾紛的解決不能僅滿足于對(duì)過(guò)去發(fā)生的損害進(jìn)行補(bǔ)救，更重要的是對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的侵害進(jìn)行預(yù)防或排除，以維護(hù)雙方的合作關(guān)系。

　　二、物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因

　　物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因是多方面的，既有立法上的原因，也有人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)上的原因，主要包括以下幾個(gè)方面：

　　(一)現(xiàn)有的法律法規(guī)不夠完善。

　　到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有由最高權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)法律?！段餀?quán)法》對(duì)物業(yè)管理作出的原則性規(guī)定缺乏可操作性，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》的許多內(nèi)容不夠完善，在處理具體事務(wù)時(shí)容易出現(xiàn)分歧，導(dǎo)致糾紛。[LunWenData.Com]

　　(二)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司關(guān)系混亂。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同的兩個(gè)主體——開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系本應(yīng)是簡(jiǎn)單的委托法律關(guān)系，但在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)公司往往是開(kāi)發(fā)商的下屬公司或子公司。這種“母與子”的關(guān)系易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商重建設(shè)、銷售，輕管理。有的開(kāi)發(fā)商為了獲得較好的銷售業(yè)績(jī)，在促銷活動(dòng)中作出一些不切實(shí)際的承諾，如綠化率較高、各種購(gòu)買優(yōu)惠等，但銷售后不履行承諾，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)隱患。2004年8月1日，西安市長(zhǎng)信世紀(jì)花園小區(qū)多戶業(yè)主在自己家陽(yáng)臺(tái)外懸掛了“上當(dāng)受騙、低價(jià)轉(zhuǎn)讓”的橫幅，其原因就是開(kāi)發(fā)商承諾的綠地沒(méi)有達(dá)到約定的面積。

　　(三)物業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，從業(yè)人員素質(zhì)低下。

　　雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確將物業(yè)公司定位為物業(yè)服務(wù)公司，強(qiáng)調(diào)服務(wù)理念，但在實(shí)踐中，部分物業(yè)公司沒(méi)有正確把握自己的定位，認(rèn)為自己是“管理者”而非“服務(wù)者”.由于觀念上的錯(cuò)位，部分物業(yè)公司只管收費(fèi)、不管服務(wù)，沒(méi)有樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)。另外，由于物業(yè)服務(wù)起步時(shí)間不長(zhǎng)，還沒(méi)有形成專業(yè)化隊(duì)伍，大部分工作人員都是臨時(shí)招聘的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門的培訓(xùn)，缺乏必要的技能和職業(yè)道德，服務(wù)意識(shí)差，不能很好地完成合同約定的義務(wù)。

　　(四)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)觀念尚未形成。

　　維權(quán)心態(tài)偏激長(zhǎng)期受福利住房的影響，部分業(yè)主還沒(méi)有意識(shí)到物業(yè)管理服務(wù)是一種商品消費(fèi)，需要支付相關(guān)費(fèi)用。他們?cè)谛睦砩吓懦馕飿I(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的理念，有的業(yè)主甚至認(rèn)為：我不需要物業(yè)服務(wù)，也就不需要交物業(yè)管理費(fèi)。在維權(quán)過(guò)程中，有些業(yè)主心態(tài)偏激，認(rèn)為物業(yè)公司是自己花錢請(qǐng)來(lái)的“傭人”,應(yīng)該按自己的要求辦事，一旦物業(yè)的管理服務(wù)與自己的意愿不一致，心理就會(huì)產(chǎn)生不平衡。這種偏激的權(quán)利意識(shí)很容易在業(yè)主和物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾，而一旦出現(xiàn)矛盾，業(yè)主就拒交或拖欠物業(yè)費(fèi)。拒交或拖欠物業(yè)費(fèi)必然造成物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難或者服務(wù)質(zhì)量降低，從而導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)公司更加不滿，形成惡性循環(huán)。

　　(五)業(yè)主委員會(huì)的作用難以正常發(fā)揮。

　　業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主代表組成的，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，論文格式執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的機(jī)構(gòu)。它代表全體業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)利，并對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。但在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)有作用還沒(méi)有完全體現(xiàn)出來(lái)：

　　一是業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)意識(shí)比較差。大多數(shù)情況下，業(yè)主委員會(huì)比較重視業(yè)主私人利益受到損害時(shí)的維權(quán)，而不太關(guān)注業(yè)主共同使用的物業(yè)或公有利益受到損害時(shí)的維權(quán)。

　　二是業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》在業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系問(wèn)題上對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行了界定，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位，如是否為法人、是否具有民事訴訟主體資格沒(méi)有明確規(guī)定。這不僅影響了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有作用的發(fā)揮，不利于維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，也給法院的審判工作帶來(lái)了不少困惑。

　　三、物業(yè)管理糾紛的解決對(duì)策

　　(一)進(jìn)一步完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)。

　　如前所述，目前我國(guó)主要依靠行政法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理行為，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題沒(méi)有提出具體的解決辦法。為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，明確物業(yè)管理活動(dòng)中各方的權(quán)利義務(wù)，完善物業(yè)管理監(jiān)督體制，克服現(xiàn)有法規(guī)操作性不強(qiáng)的缺點(diǎn)，立法部門應(yīng)盡快建立和完善我國(guó)的物業(yè)管理法律法規(guī)，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上制定一部物業(yè)管理法。若制定法律的條件還不成熟，則應(yīng)就《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，使之具有可操作性。針對(duì)物業(yè)管理關(guān)系的特殊性，在責(zé)任承擔(dān)上，不能用行政責(zé)任代替民事責(zé)任。在行政責(zé)任和民事責(zé)任并存時(shí)，應(yīng)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)。

　　(二)理順開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系，實(shí)行建管分離。

　　開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間“母與子”的關(guān)系會(huì)產(chǎn)生一系列弊端，因此，我們應(yīng)借鑒物業(yè)管理比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，如英國(guó)、美國(guó)、新加坡等的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)招投標(biāo)的方式，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)眾多物業(yè)服務(wù)公司擇優(yōu)選擇，從而理順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系。唯有如此，才能在房屋售出之后最大限度地保護(hù)業(yè)主的利益，同時(shí)又避免開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主之間法律關(guān)系的混亂。

　　(三)提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，建設(shè)高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。

　　物業(yè)服務(wù)公司要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，把業(yè)主的利益放在第一位，充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的本質(zhì)就是物業(yè)服務(wù)。而要做好物業(yè)管理，就必須有物業(yè)管理的專門人才。應(yīng)努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平。首先，應(yīng)對(duì)各類人員，特別是一線和關(guān)鍵崗位的員工進(jìn)行思想教育和專業(yè)培訓(xùn)，使其持證上崗;其次，要根據(jù)員工的具體情況進(jìn)行相關(guān)的專題培訓(xùn)，提高員工的專業(yè)技術(shù)水平;最后，應(yīng)充分發(fā)揮當(dāng)?shù)卮髮Ｔ盒５淖饔?，選送有培養(yǎng)前途的人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，為企業(yè)快速發(fā)展儲(chǔ)備人才。

　　(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。

　　與物業(yè)服務(wù)公司一樣，業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理好轄區(qū)物業(yè)負(fù)有重要的責(zé)任。因此，業(yè)主在進(jìn)住以后，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定盡快組建業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按相關(guān)規(guī)定認(rèn)真履行自己的職責(zé)。為了使業(yè)主委員會(huì)能夠更好地開(kāi)展工作，維護(hù)業(yè)主的合法利益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)在相關(guān)法律法規(guī)中明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，并賦予其民事訴訟主體資格，使其能夠以原告或被告的身份參與民事訴訟。

　　(五)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。

　　針對(duì)物業(yè)服務(wù)中收費(fèi)混亂的問(wèn)題，各地物價(jià)主管部門應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，制定本地區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法，完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格機(jī)制，使規(guī)定詳細(xì)、明確、具體。要改以往按房屋性質(zhì)收費(fèi)為按服務(wù)等級(jí)收費(fèi)，將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平掛鉤。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。雖然《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及公示要求，但沒(méi)有明確規(guī)定不履行相關(guān)義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)務(wù)公示制度往往流于形式。因此，在立法上應(yīng)進(jìn)一步完善對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。

　　構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)是我們黨的一項(xiàng)重大的戰(zhàn)略任務(wù)，而和諧社區(qū)建設(shè)就是為了把和諧社會(huì)的各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)建設(shè)的組成部分。因此，我們應(yīng)對(duì)物業(yè)管理糾紛中出現(xiàn)的新類型、新特點(diǎn)進(jìn)行探索與總結(jié)，尋求有效的對(duì)策與方法，推動(dòng)我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，從而為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。