經(jīng)濟(jì)法從本質(zhì)上說是國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種手段，經(jīng)濟(jì)法的根本目的在于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的良性運(yùn)行與協(xié)調(diào)發(fā)展。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于經(jīng)濟(jì)法方面的參考論文范文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!

　　關(guān)于經(jīng)濟(jì)法方面的參考論文范文篇1

　　淺談小產(chǎn)權(quán)房存在的問題及解決原則

　　[摘 要]小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，其根植于復(fù)雜多變的當(dāng)代社會(huì)環(huán)境中，是迅速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與相對(duì)滯后的法律制度現(xiàn)狀所造就的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，商品房?jī)r(jià)格不斷攀高，老百姓的剛性住房需求與高昂的房?jī)r(jià)形成了巨大的矛盾，更多向小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)傾斜，小產(chǎn)權(quán)房成了眾多老百姓解決住房問題的重要選項(xiàng)。但由于小產(chǎn)權(quán)房不符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，存在無法辦理產(chǎn)權(quán)等各種風(fēng)險(xiǎn)，使得老百姓購(gòu)小產(chǎn)權(quán)存在諸多隱憂。文章將從法律社會(huì)學(xué)的角度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行探討，擬從老百姓的根本利益出發(fā)，提出解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議。

　　[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房;問題;解決;原則。

　　小產(chǎn)權(quán)房被熱議源于其與商品房存在巨大的價(jià)格差異，其在實(shí)際解決老百姓的剛性住房需求的情況下，又存在著權(quán)屬上的爭(zhēng)議，巨大的售后風(fēng)險(xiǎn)。追溯小產(chǎn)權(quán)房的歷史，沒有人能夠明確第一幢小產(chǎn)權(quán)房是何時(shí)修建的。根據(jù)目前理論界的討論，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于上世紀(jì) 90 年代，至今為止，已有二十多年的歷史，小產(chǎn)權(quán)房最初開始多是休閑度假的別墅，直至近十年，伴隨著房?jī)r(jià)的一路上漲，老百姓的剛性住房需求難以在正規(guī)的商品房市場(chǎng)得到實(shí)現(xiàn)，而小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)低廉的價(jià)格卻在老百姓的承受范圍內(nèi)，所以小產(chǎn)權(quán)房才衍變?yōu)楫?dāng)前以居民住房為主的形式，迎來了小產(chǎn)權(quán)房的空前繁榮期。據(jù)調(diào)查，在全國(guó)各地的城區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn)，并且數(shù)量越來越多，建成或在建的小產(chǎn)權(quán)房達(dá) 90 多億平方米，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所占份額已達(dá) 10%以上，在北京、深圳等地房?jī)r(jià)特高的地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所占比重甚至達(dá)到 30%以上。隨著小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的不斷增多，入住居民的增加，小產(chǎn)權(quán)房所附帶的各種問題將不斷加深，治理難度也將不斷增大。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房存在的問題刻不容緩。

　　一、本文所研究的小產(chǎn)權(quán)房。

　　雖然小產(chǎn)權(quán)房已成為時(shí)下熱議的話題，然而，何謂小產(chǎn)權(quán)房至今并無一致的說法。原因在于小產(chǎn)權(quán)房并不是我國(guó)法律法規(guī)上明確界定的概念。這一稱謂來源于社會(huì)生活中，是社會(huì)公眾為了能夠辨別這一類型的房屋形式而賦予其的稱謂。目前，在社會(huì)生活中存在兩類主要的小產(chǎn)權(quán)稱呼：第一類小產(chǎn)權(quán)房，是相對(duì)大產(chǎn)權(quán)而言的，各商品房業(yè)主獲得《國(guó)有土地使用權(quán)證書》和《房屋所有權(quán)證書》。在此類中，大小產(chǎn)權(quán)的存在僅僅是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程。根據(jù)我國(guó)《土地法》、《房地產(chǎn)法》等的規(guī)定，開發(fā)商在開發(fā)商品房前，需要獲得以開發(fā)房地產(chǎn)為用途的國(guó)有出讓土地，并且辦理土地出讓手續(xù)，繳納國(guó)有土地出讓金等稅費(fèi)，并立項(xiàng)開發(fā)，由國(guó)家相關(guān)職能部門發(fā)放給開發(fā)商國(guó)有土地使用證和房屋預(yù)售許可證，取得由國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的以整棟房屋為對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)證書》和《房屋所有權(quán)證書》。

　　“大產(chǎn)權(quán)房”在商品房交房前后應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)房合同內(nèi)容，到國(guó)家相關(guān)房產(chǎn)登記部門，分割產(chǎn)權(quán)給各商品房業(yè)主，此時(shí)，便產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房。并且，由于此類大小產(chǎn)權(quán)房是符合我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定的，始終會(huì)由大產(chǎn)權(quán)房變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)房，所存在的僅是程序辦理問題，不存在是否合法的問題。第二類小產(chǎn)權(quán)房，是相對(duì)于通過國(guó)家合法審批建設(shè)，最終可以拿到《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》這兩證的房屋而言。這類小產(chǎn)權(quán)房可以細(xì)分為：1.占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2.在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3.在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

　　筆者認(rèn)為，第一類小產(chǎn)權(quán)房?jī)H僅是商品房開發(fā)中產(chǎn)權(quán)分割的動(dòng)態(tài)變化，唯一變化的是產(chǎn)權(quán)數(shù)量和對(duì)象，其本質(zhì)并無變化，不應(yīng)當(dāng)以大小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分。而第二類才是當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整的小產(chǎn)權(quán)房的具體內(nèi)涵，并且應(yīng)為廣義的概念。

　　第二類中最為普遍的，以房產(chǎn)開發(fā)商和村委會(huì)合作，或者村委會(huì)自行組織，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)并向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員銷售的房屋，通常情況下購(gòu)房者能得到由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)制作的“房產(chǎn)證”類型，應(yīng)為小產(chǎn)權(quán)房的狹義概念。①本文要進(jìn)行研討的即為第二類小產(chǎn)權(quán)房。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房存在的問題。

　　基于上文對(duì)于本文所探討的小產(chǎn)權(quán)房的明晰，我們明確了小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵和外延，同時(shí)也可以發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房存在以下幾種問題：

　　第一，違法性問題。我國(guó)《土地管理法》第 34 條②規(guī)定，開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)使用經(jīng)國(guó)家出讓的以房地產(chǎn)開發(fā)為用途的國(guó)有土地。農(nóng)村及軍隊(duì)等集體的土地，原則上不能進(jìn)行商品房開發(fā)，除非經(jīng)國(guó)家征收，從集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地性質(zhì)后，經(jīng)國(guó)有土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。農(nóng)村及軍隊(duì)等集體的土地所能建設(shè)的住房應(yīng)為集體內(nèi)部人員住房，且不能對(duì)集體外的人員出售。而當(dāng)前我國(guó)出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，最為普遍的即是在集體土地上進(jìn)行房屋建設(shè)，并向社會(huì)公眾進(jìn)行出售。這樣的房屋建設(shè)違反了我國(guó)關(guān)于土地使用應(yīng)按土地性質(zhì)的使用的規(guī)定，也違反了我國(guó)關(guān)于房屋建設(shè)的審批備案的程序規(guī)定，屬于我國(guó)法律明文禁止的范疇。我國(guó)政府遲早將對(duì)這些違法違規(guī)建筑進(jìn)行整頓清理，這就使得這些房屋建設(shè)存在不穩(wěn)定性。如政府最終將此類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行強(qiáng)遷或轉(zhuǎn)為租賃性質(zhì)，則購(gòu)房人出于剛性住房需求，以獲得固定產(chǎn)權(quán)及居所的目的就不能實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房人的利益將嚴(yán)重受損，并將再一次被拋進(jìn)高昂房?jī)r(jià)的商品房市場(chǎng)。

　　第二，產(chǎn)權(quán)問題。雖然小產(chǎn)權(quán)房具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但相關(guān)的規(guī)范商品房的法律法規(guī)并不適用于小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房并不能像商品房一樣辦理產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，適用登記原則，以登記為準(zhǔn)。也即是說，即使許多小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商或出賣人均承諾，小產(chǎn)權(quán)房一經(jīng)簽訂買賣合同，付款交房，購(gòu)房人即可擁有小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，但在法律層面上，小產(chǎn)權(quán)房并不屬于購(gòu)房人。

　　如果小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生所有權(quán)糾紛，購(gòu)房人難以在法律層面上維護(hù)自身的合法權(quán)益。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買合同因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，主要是不得違規(guī)建設(shè)和不得違法上市交易等，應(yīng)認(rèn)定購(gòu)房合同無效。購(gòu)房人往往只能收回已付的購(gòu)房款，獲得合同約定的違約金或同期商業(yè)銀行流動(dòng)資金貸款利息。而在實(shí)踐中，違約金的比例應(yīng)不超過購(gòu)房款的 30%，否則將被認(rèn)定為過高，而商業(yè)銀行貸款利息相較則更低。相比當(dāng)前房屋升值情況，無論獲得違約金還是銀行貸款利息，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，購(gòu)房者均在不同程度上被剝奪了預(yù)期可得利益收入。

　　第三，拆遷問題。由于當(dāng)前已建或在建的小產(chǎn)權(quán)房，均是不符合我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定的，即不符合國(guó)家土地用途的整體規(guī)劃或違反法律規(guī)定的土地用途等。購(gòu)房人在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后，可能被拆遷：其一，是我國(guó)相關(guān)部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整頓清理，將違法違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行統(tǒng)一拆除;其二，即國(guó)家并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整頓拆遷，而是通過合法的征收集體土地，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地另行規(guī)劃使用。此兩種情況，任何一種的出現(xiàn)，首先將導(dǎo)致購(gòu)房者失去房屋，其次，由于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不明，購(gòu)房者并非產(chǎn)權(quán)人。因此，根本不能參與產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所獲的拆遷補(bǔ)償，其數(shù)額與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相差甚遠(yuǎn)。購(gòu)房者完全是處于被侵害的地位，只能眼見利益的受損。

　　第四，售后問題。小產(chǎn)權(quán)房由于不符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，關(guān)于商品房容積率、綠化面積等規(guī)定均不適用于小產(chǎn)權(quán)房，換言之，是小產(chǎn)權(quán)房并沒有要遵守這些規(guī)定的必要。因此，在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中，眾多的小產(chǎn)權(quán)房存在整體規(guī)劃不合理問題，如房屋間距不足，嚴(yán)重影響采光等。另外，由于對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房存在監(jiān)管缺失，以至于小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理，小區(qū)保安設(shè)施都存在不同程度的缺限。另外，對(duì)于在建的小產(chǎn)權(quán)房，由于不能獲得銀行貸款支持，開發(fā)過程中大量依賴開發(fā)自有資本或民間借貸資本，一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，小產(chǎn)權(quán)房極易變成爛尾樓，即時(shí)勉強(qiáng)完成開發(fā)，也很可能存在開發(fā)商為節(jié)約成本的偷工減料行為，使小產(chǎn)權(quán)存在房屋質(zhì)量問題。

　　第五，轉(zhuǎn)讓問題。由于小產(chǎn)權(quán)房得不到法律法規(guī)的認(rèn)可，小產(chǎn)權(quán)房不具備通常意義上所說的資產(chǎn)特點(diǎn)，其不能進(jìn)行合法的轉(zhuǎn)讓，也不能辦理抵押貸款等，這些情形，在當(dāng)今社會(huì)都是對(duì)購(gòu)房者資產(chǎn)升值和資產(chǎn)變現(xiàn)的嚴(yán)重限制。并且，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體范圍變窄，不利房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。規(guī)范和活躍市場(chǎng)的手段，至今而言，不外乎是國(guó)家宏觀調(diào)控干預(yù)和市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，而競(jìng)爭(zhēng)不僅是市場(chǎng)內(nèi)在之義，同時(shí)也是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的重要手段。

　　三、小產(chǎn)權(quán)問題的解決原則。

　　通過前文的論述，我們已經(jīng)得知小產(chǎn)權(quán)房所存在的各種問題，為維護(hù)老百姓的利益，應(yīng)當(dāng)積極調(diào)控和整頓小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房問題，已經(jīng)不是極個(gè)別的老百姓違規(guī)建房，違規(guī)買房的問題，其是與當(dāng)前高昂房?jī)r(jià)難以調(diào)控，社會(huì)貧富差距嚴(yán)重等社會(huì)不公平象一體而生的。因此，對(duì)于涉及眾多老百姓利益的小產(chǎn)權(quán)房問題，不能以取締作為這一問題的解決原則，而應(yīng)當(dāng)以合法化為基調(diào)處理小產(chǎn)權(quán)問題。

　　(一)小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)以合法化為基本原則。

　　雖然小產(chǎn)權(quán)房存在違法問題，但其原因究竟是老百姓無視法律、故意為之，還是迫于當(dāng)前高昂房?jī)r(jià)的無奈之舉。筆者認(rèn)為，隨著法律的不斷普及，老百姓其實(shí)對(duì)于基本的法律已經(jīng)有所了解，而對(duì)于房屋此類資產(chǎn)，老百姓在購(gòu)買時(shí)，大多也反復(fù)咨詢，了解甚多。許多老百姓完全是在高昂的商品房房?jī)r(jià)逼迫下選擇購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房。因此，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房實(shí)是老百姓的無奈之舉。從法理上講，國(guó)家的行政行為致使老百姓的利益受損的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)國(guó)家賠償?shù)呢?zé)任。然而，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問題，并非是哪一個(gè)具體行政行為導(dǎo)致的，也不能確定老百姓的利益損失，賠償也無從談起?；诖朔N情況，國(guó)家對(duì)已購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房合法化，不僅是本著以人為本的理念，實(shí)際解決老百姓問題，同時(shí)也是對(duì)于政策失誤致使高房?jī)r(jià)問題，對(duì)于老百姓的一種補(bǔ)償。

　　再者，小產(chǎn)權(quán)房所使用的大多數(shù)是村集體土地，此類土地是否完全不能流轉(zhuǎn)，然而，根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)家將集體土地征收后，再將變性為國(guó)有土地的原集體土地進(jìn)行出讓。當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房占用的土地只是未依法進(jìn)行土地性質(zhì)的變更，如其辦理相關(guān)手續(xù)，不合法問題即自然解決。同時(shí)，集體土地征收要向老百姓進(jìn)行征地補(bǔ)償，向開發(fā)商出讓時(shí)需要收取土地出讓金。而小產(chǎn)權(quán)房大多是開發(fā)商與村集體組織或老百姓共同開發(fā)的，土地補(bǔ)償和繳款的主體具有同一性，因此，只要允許此類小產(chǎn)權(quán)房的合法性，國(guó)家相關(guān)部門也可減少工作量，同時(shí)也可以減少農(nóng)民因征地補(bǔ)償過少而引起的各種矛盾。另外，減少或放開部分集體土地征收工作，可以引導(dǎo)各級(jí)政府積極促進(jìn)其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成合理的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。

　　(二)堅(jiān)決抵制將小產(chǎn)權(quán)房取締或改為租賃形勢(shì)的觀點(diǎn)。

　　將小產(chǎn)權(quán)房直接取締，并進(jìn)行行政強(qiáng)制拆除是完全的錯(cuò)誤做法。取締小產(chǎn)權(quán)房就是直接對(duì)已購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的老百姓房屋產(chǎn)權(quán)，預(yù)期可得利益的直接剝奪。同時(shí)，也會(huì)造成有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的合同糾紛井噴式的出現(xiàn)，造成社會(huì)不穩(wěn)，大大增加司法部門的工作量。而對(duì)于已建小產(chǎn)權(quán)房的強(qiáng)拆，更是對(duì)于生產(chǎn)資料的嚴(yán)重浪費(fèi)。強(qiáng)拆之后，失去小產(chǎn)權(quán)房的老百姓又將重新購(gòu)房，購(gòu)房就意味著要有建房，建房又需花費(fèi)原材料。如此反復(fù)，除了造成GDP 的虛高，對(duì)于老百姓而言并無實(shí)質(zhì)受益。而相反，當(dāng)前老百姓的購(gòu)房壓力已經(jīng)非常巨大，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，可售房屋存量的增加，對(duì)于降低房?jī)r(jià)百利而無一害，與當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策異曲同工。

　　同時(shí)，主張將小產(chǎn)權(quán)房改為租賃房也是不可取之策。當(dāng)然，并不是因?yàn)檫@一措施不能解決當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房的基本問題，而是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房改為租賃房屋后，所適用的法律規(guī)定即為《民法》、《合同法》中關(guān)于房屋租賃的規(guī)定，其中房屋租賃合同的期限最長(zhǎng)不得超過 20 年。也即是說，小產(chǎn)權(quán)房改為租賃房后，不僅讓小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者無法取得產(chǎn)權(quán)，同時(shí)也造成居住的不穩(wěn)定和不確定性，租房者很可能面臨 20 年后即需搬家的風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)際生活來看，不穩(wěn)定生活設(shè)施，也將降低小產(chǎn)權(quán)房的居住者對(duì)家用電器等生活設(shè)施的購(gòu)買欲望，對(duì)我國(guó)調(diào)動(dòng)內(nèi)需政策的影響。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)在合法化的原則下進(jìn)行整頓和規(guī)制，引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房積極進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)調(diào)整商品房房?jī)r(jià)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的消亡，真正解決小產(chǎn)房問題，解決老百姓的住房問題。

　　[注釋]

　?、俳贡?ldquo;，小產(chǎn)權(quán)房”法律問題研究，大連海事大學(xué)，碩士研究生論文。

　　②《土地管理法》第 34 條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

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