在構(gòu)建和諧社會的背景下,隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展,社會對物業(yè)管理專業(yè)人才的需求與日俱增。新興的物業(yè)管理行業(yè)要健康發(fā)展,物業(yè)管理專業(yè)人才是關(guān)鍵。下面是小編為大家推薦的物業(yè)管理師論文，供大家參考。

　　物業(yè)管理師論文范文一：本科院校物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展探討

　　摘要：

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會對物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的要求越來越高，而高素質(zhì)人才匱乏成為制約物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的瓶頸，這對應(yīng)用型本科院校的物業(yè)管理專業(yè)提出了新的要求。

　　關(guān)鍵詞：應(yīng)用型本科;物業(yè)管理專業(yè);行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

　　0引言

　　20世紀(jì)80年代初，我國改革開放逐步深入，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，深圳市政府率先在全國提出“誰開發(fā)，誰管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司，三十多年來，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了從誕生到發(fā)展壯大的過程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展中起著越來越重要的作用。截止到2014年年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)10.5萬家、管理規(guī)模164.5億平方米、從業(yè)人員711萬、年營業(yè)收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長①。隨著城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)開發(fā)得到快速發(fā)展，這也推動了物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。與此同時，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了企業(yè)整合、品牌塑造、業(yè)務(wù)創(chuàng)新和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期。中國物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》指出，物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變，已漸成趨勢，行業(yè)責(zé)任邊界有待進(jìn)一步厘清、成本上漲影響行業(yè)盈利能力、從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高等諸多問題，始終是行業(yè)未來發(fā)展所面臨的問題。

　　1物業(yè)管理行業(yè)人才需求情況

　　我國的物業(yè)建筑面積不斷增長，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊，需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才，不僅僅是體現(xiàn)在需求數(shù)量方面，還體現(xiàn)在需求質(zhì)量方面，對人員素質(zhì)的要求不斷提高。人員供不應(yīng)求成為物業(yè)管理的一個重要問題，這跟社會偏見和物業(yè)管理行業(yè)自身的結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。在一次社會調(diào)查中，很多人認(rèn)為物業(yè)管理專業(yè)沒什么好學(xué)的，物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生將來主要是從事保安保潔工作，物業(yè)管理工作社會地位低且工資待遇差?！皠趧用芗汀焙汀暗透郊又怠笔侨鐣ξ飿I(yè)管理行業(yè)的印象。目前正在從業(yè)的物業(yè)管理人員有些來自部隊退伍軍人，或企業(yè)轉(zhuǎn)制員工，有些是外來剩余勞動力，他們不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式，也有一些是在高職院校管理類專業(yè)畢業(yè)的人員，他們經(jīng)過學(xué)校的系統(tǒng)培訓(xùn)，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業(yè)管理的細(xì)微方面。物業(yè)管理人員總體素質(zhì)低導(dǎo)致業(yè)主滿意度低。業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員的事件頻頻發(fā)生。我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題表明：制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是高素質(zhì)專業(yè)人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會對物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的要求早已經(jīng)從“保衛(wèi)”、“保潔”的初始階段發(fā)展到對社區(qū)物業(yè)品質(zhì)服務(wù)、私有物業(yè)保值增值、市政物業(yè)企業(yè)化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質(zhì)、優(yōu)服務(wù)、會管理、懂經(jīng)營的較高層次物業(yè)管理人才。智能化、網(wǎng)絡(luò)化是未來物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，專業(yè)知識缺乏的從業(yè)人員將不能勝任未來的工作需要，這對物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業(yè)管理教育層次，加速物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　2高校物業(yè)管理專業(yè)相關(guān)情況

　　2.1設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)校數(shù)量少、層次低

　　從1996年北京林業(yè)大學(xué)創(chuàng)設(shè)第一個物業(yè)管理?？茖I(yè)，至今，中國物業(yè)管理院校教育已經(jīng)走到第二十個年頭，我國開辦物業(yè)管理這個專業(yè)的高等院校日益增多。全國包括本科院校、?？茖W(xué)校以及高職、中職學(xué)校中，有物業(yè)管理專業(yè)的接近300所，其中大多數(shù)都是高職高專院校。物業(yè)管理專業(yè)本科發(fā)展在我國仍處于起步階段，廣西大學(xué)于2003年獲得國家教育部的第一個物業(yè)管理專業(yè)本科招生許可，接下來幾乎每年都會有高校獲得審批設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)本科，2014年，物業(yè)管理本科專業(yè)正在招生的學(xué)校有17所。在廣東省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高職高專院校78所。在這186所高等院校中，有包括廣州大學(xué)、廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣州城市職業(yè)學(xué)院在內(nèi)的28所學(xué)校設(shè)置了物業(yè)管理專業(yè)，其中廣州大學(xué)在2013年獲得物業(yè)管理本科專業(yè)辦學(xué)資格，是這28所學(xué)校當(dāng)中惟一一個本科學(xué)歷物業(yè)管理專業(yè)?？偟膩碚f，物業(yè)管理學(xué)歷教育層次較低，大部分省份仍停留在大專層次和自考層次，尚未開設(shè)物業(yè)管理本科教育，不能滿足行業(yè)發(fā)展的需求。

　　2.2人才培養(yǎng)目標(biāo)定位不科學(xué)

　　設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)校類型各異，有財經(jīng)類、理工類、師范類、農(nóng)林類以及綜合性學(xué)校。物業(yè)管理專業(yè)所屬院系也不相同，有的院校物業(yè)管理專業(yè)歸屬于工程管理系，有的院校歸屬于工商管理系，學(xué)科定位的不清晰導(dǎo)致了人才培養(yǎng)目標(biāo)定位的不科學(xué)。“培養(yǎng)高層次實用型高級管理人才”是目前大多數(shù)物業(yè)管理專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)。以深圳、上海和北京為例：深圳的物業(yè)管理走在全國前列，深圳的物業(yè)教育也開展的比較早，并形成了自己的特色。以深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院為代表的深圳高校的物業(yè)管理專業(yè)注重培養(yǎng)學(xué)生地溝通技巧，將培養(yǎng)目標(biāo)定位為“服務(wù)型人才”，“服務(wù)型”人才擅長積極主動地進(jìn)行交流溝通，能以服務(wù)取勝，但不熟悉物業(yè)管理技術(shù)類工作，難以駕馭綜合管理工作;上海高校的物業(yè)管理專業(yè)重在培養(yǎng)熟知現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施運行維護(hù)技術(shù)的“技能型”人才“,技能型”人才能解決一些技術(shù)性問題，但缺點是管理和經(jīng)營理念不足，也難以勝任綜合管理工作;北京高校物業(yè)管理專業(yè)的人才培養(yǎng)計劃既安排了綜合管理知識的學(xué)習(xí)，又安排了各類細(xì)微問題的學(xué)習(xí)，計劃雖好，但是教學(xué)時間有限，課程安排上或面面俱到，難以突出重難點;或顧此失彼，難以均衡?？偟膩碚f，目前的物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)制定得過于短視，不利于物業(yè)管理專業(yè)在行業(yè)發(fā)展中的長遠(yuǎn)作用。

　　2.3師資力量薄弱

　　1996年北京林業(yè)大學(xué)創(chuàng)設(shè)第一個物業(yè)管理專科專業(yè)以來，我國開展物業(yè)管理教育不過20年的時間，開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)本科的高校少之又少，而高校的教師對學(xué)歷的要求又相對較高，所以現(xiàn)有的高校中物業(yè)管理專業(yè)的教師幾乎沒有科班出身的，絕大部分都是相關(guān)專業(yè)改行的教師，而且年齡普遍較低，實踐教學(xué)能力較差。在這種情況下，教師對物業(yè)管理的系統(tǒng)知識掌握有限，授課時不能舉一反三，只是按照自己熟悉的內(nèi)容安排教學(xué)計劃，學(xué)生很難學(xué)到全面系統(tǒng)的物業(yè)管理知識。

　　2.4教材建設(shè)滯后

　　由于目前物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的時間較短，層次較低，并且物業(yè)管理專業(yè)往往不是重點建設(shè)專業(yè)，院校投入不足，使得建材建設(shè)落后于實踐教學(xué)。教師在授課時，隨意性較大，有的課程沒有針對性的教材，任課教師選擇其他專業(yè)的相關(guān)教材，例如：物業(yè)客戶關(guān)系管理就直接選用客戶關(guān)系管理的教材，沒有針對性;要么使用自編講義，課程的知識點由教師自己把握，難以達(dá)到培養(yǎng)目標(biāo)的要求。

　　3應(yīng)用型本科院校物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展建議

　　3.1提高物業(yè)管理專業(yè)的辦學(xué)層次

　　隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，物業(yè)管理的工作人員即要能夠駕馭具體事務(wù)，還要具備發(fā)展的眼光，能夠考慮企業(yè)的未來，這對高校開辦物業(yè)管理專業(yè)提出了新的要求，現(xiàn)有的開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的高校招生層次低，滿足不了行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要，高校需要提高物業(yè)管理專業(yè)的辦學(xué)層次，來滿足我國物業(yè)管理行業(yè)向縱深發(fā)展的需要，更好地滿足企業(yè)及社會需求。為2010年上海世博會提供物業(yè)管理服務(wù)的上海上房物業(yè)管理有限公司通過世博會向大家展示：物業(yè)管理正在從傳統(tǒng)的“小區(qū)物業(yè)管理”走向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，培養(yǎng)能夠駕馭大型、高智能化物業(yè)或場館的運營的管理人才，作為人力資源儲備的院校方，要及時作出面向市場轉(zhuǎn)型期的教學(xué)調(diào)整。

　　3.2明確培養(yǎng)目標(biāo)，回歸管理學(xué)

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)主要進(jìn)行房屋維修、設(shè)施維護(hù)、綠化、保安保潔等四項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。現(xiàn)代物業(yè)管理涉及到的物業(yè)種類繁多，正在向房屋管家、資產(chǎn)管家、生活管家升級，越來越多的企業(yè)將傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，減少具體事務(wù)的管理，集中精力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這增加了對物業(yè)經(jīng)營管理型人才的需求。應(yīng)用型本科院校物業(yè)管理專業(yè)應(yīng)定位于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理人才培養(yǎng)目標(biāo)，向管理學(xué)科回歸，重點培養(yǎng)學(xué)生的經(jīng)營管理能力，以適應(yīng)物業(yè)企業(yè)規(guī)?；?、集約化、品牌化發(fā)展的需要。廣州工商學(xué)院對2015屆物業(yè)管理畢業(yè)生就業(yè)情況的調(diào)查結(jié)果顯示，以培養(yǎng)技能型人才為目標(biāo)會導(dǎo)致學(xué)生就業(yè)后在企業(yè)缺少一種持續(xù)的發(fā)展動力，這也是很多學(xué)生為什么不能在物業(yè)管理公司一直干下去的原因。

　　3.3加強物業(yè)管理專業(yè)師資隊伍建設(shè)

　　應(yīng)用型本科院校應(yīng)采取措施改善目前物業(yè)管理專業(yè)師資力量薄弱的現(xiàn)狀，重點關(guān)注教研室主任的培養(yǎng)，重視專業(yè)骨干教師的培養(yǎng)，可通過學(xué)術(shù)訪問的方式，選派有進(jìn)步要求的骨干教師去國內(nèi)先進(jìn)院?；驀膺M(jìn)修培養(yǎng);也可搭建校企合作平臺，聘請行業(yè)、企業(yè)資深專業(yè)人士及企業(yè)能工巧匠充實專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊，為特色專業(yè)建設(shè)服務(wù)。同時，學(xué)校的專業(yè)教師到企業(yè)掛職鍛煉，參與物業(yè)企業(yè)的正常運作，積累行業(yè)一線管理及實踐經(jīng)驗，提高年輕教師為物業(yè)企業(yè)解決實際問題的能力，加強教學(xué)的針對性。廣州工商學(xué)院與廣州錦日物業(yè)服務(wù)有限公司、東莞鴻泰物業(yè)管理有限公司采用校企合作模式，校企雙方共同組建專兼職專業(yè)教師團(tuán)隊，專任教師定期到企業(yè)學(xué)習(xí)和調(diào)研，企業(yè)的專家按計劃到學(xué)校舉行講座，雙方教師定期進(jìn)行教研活動。

　　3.4加強物業(yè)管理專業(yè)教材建設(shè)

　　物業(yè)管理專業(yè)教材的選取或編寫要堅持實踐的觀點和教學(xué)第一的觀點?？捎筛咝氖挛飿I(yè)管理專業(yè)教學(xué)的第一線教師牽頭，組織教師和物業(yè)管理企業(yè)的實踐經(jīng)驗豐富的專家一起參與。針對教學(xué)內(nèi)容、實踐環(huán)節(jié)等進(jìn)行研討、論證，敲定教材知識點的分配、內(nèi)容組織和結(jié)構(gòu)，保證編寫出來的教材具備實用性。廣州工商學(xué)院與校企合作企業(yè)共同建立新型的課程體系，增加了“雙師”型編者的比例，更好地體現(xiàn)了教材的實用性和先進(jìn)性。

　　4結(jié)論

　　應(yīng)用型本科院校要培養(yǎng)出適合企業(yè)需求的物業(yè)管理人才，就要提高物業(yè)管理專業(yè)的辦學(xué)層次，確定人才培養(yǎng)目標(biāo)，加強物業(yè)管理專業(yè)師資隊伍建設(shè)和教材建設(shè)，使物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生符合物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要。注釋：①中國物業(yè)管理協(xié)會，《2014年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　物業(yè)管理師論文范文二：城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理的出路

　　城鄉(xiāng)一體化是我國現(xiàn)代化和城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是黨提出關(guān)于解決三農(nóng)問題的根本途徑，主要是指將城市和農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民作為一個整體進(jìn)行建設(shè)，并依據(jù)相關(guān)的制度實現(xiàn)城鄉(xiāng)的平衡發(fā)展。城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)行能夠拉近城市居民和農(nóng)村居民的距離，特別是改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境。物業(yè)管理作為城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境中的重要方面對城鄉(xiāng)居民的生活發(fā)揮著重要的作用。但是我國城鄉(xiāng)居民的物業(yè)管理存在一些問題，沒有很好的實現(xiàn)為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。

　　一我國物業(yè)管理的發(fā)展及其本質(zhì)

　　(一)我國物業(yè)管理的發(fā)展

　　物業(yè)管理是指業(yè)主對建筑物的共同擁有部分以及建筑區(qū)劃分內(nèi)的所有場所、設(shè)施的管理，或者委托其他服務(wù)企業(yè)對共有建筑物、設(shè)施、場所以及設(shè)備管理的活動。我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程基本經(jīng)歷了三個階段，第一個階段是1981年到1994年年初的探索和起步階段。在這個階段我國在深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，對計劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進(jìn)行改革，之后，將物業(yè)管理體制從沿海發(fā)展到內(nèi)陸。第二個階段是1994年到1999年規(guī)范化的發(fā)展階段。在新中國成立之后頒布了第一個具有全國性的物業(yè)管理法規(guī)，實現(xiàn)了物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化模式，并將物業(yè)管理統(tǒng)一由專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理，實現(xiàn)了物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展道路。第三個階段是1999年至今快速發(fā)展和市場化的發(fā)展階段。我國建設(shè)部門于1999年在深圳召開了全國性的物業(yè)管理會議，之后實現(xiàn)了物業(yè)管理規(guī)模的壯大，對物業(yè)管理各項配套設(shè)施進(jìn)行了完善。

　　(二)我國物業(yè)管理的本質(zhì)

　　物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了三十余年的發(fā)展，但是，一直以來物業(yè)主管部門主要是關(guān)注如何做好物業(yè)管理，很少有人對物業(yè)管理的內(nèi)涵性質(zhì)進(jìn)行研究。普遍認(rèn)為物業(yè)管理是指對住宅區(qū)的清潔以及建筑設(shè)備的維護(hù)，并盡可能的維護(hù)業(yè)主的個人利益，為居民提供安全、舒適的生活環(huán)境。但這種基于物業(yè)管理實際運作方面的定義很難將物業(yè)管理和家政服務(wù)區(qū)別開來，也在很大程度上忽視了多元產(chǎn)權(quán)條件下業(yè)主關(guān)系的治理問題，為物業(yè)管理的現(xiàn)實工作帶來了困惑。同時，居民也表示小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系和住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)之間存在聯(lián)系，物業(yè)管理應(yīng)該將更多的注意投放在業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的治理方面，物業(yè)管理不僅僅是簡單的環(huán)境管理，更應(yīng)該是針對業(yè)主產(chǎn)權(quán)的管理，物業(yè)管理結(jié)構(gòu)制度的安排對物業(yè)管理中產(chǎn)權(quán)費用和解決糾紛費用具有關(guān)鍵性的作用。住宅區(qū)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理存在很大的困難，內(nèi)部之間存在較多的矛盾糾紛，且物業(yè)管理中對共有產(chǎn)權(quán)的排他性界定不夠明確，使得一些不交取費用的業(yè)主也在享受清潔的環(huán)境。同時，內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理缺乏嚴(yán)格的限制，使得很多業(yè)主為了自身利益在最大化面積的利用公共區(qū)域、最小化的參與公共日常維護(hù)。由此可見，物業(yè)管理不僅是為了保障業(yè)主對物業(yè)的使用，而且更多的是用來降低排他性費用、解決內(nèi)部糾紛費用，這也是物業(yè)管理的本質(zhì)性要求。

　　二城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題

　　物業(yè)管理的核心是服務(wù)，要求在業(yè)主需求得到滿足的前提下簽訂物業(yè)管理和業(yè)主之間的協(xié)定，但一些物業(yè)企業(yè)認(rèn)為自己是管理者，沒有充分踐行自身的服務(wù)角色，逐漸淡化了物業(yè)管理的內(nèi)容，同時，物業(yè)管理企業(yè)起步較晚、從事其管理的人員不夠、人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、物業(yè)管理水平不高，且無法正確處理好業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理者三者之間的關(guān)系，使得角色定位混亂，具體問題體現(xiàn)在以下幾個方面。

　　(一)業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識偏激

　　城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程使得城市和鄉(xiāng)村的居民居住都實行了物業(yè)管理，然而，一些鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市以及一些生活習(xí)慣不好的居民，他們的生活習(xí)慣存在問題，為居民區(qū)的物業(yè)管理帶來了麻煩。首先，物業(yè)管理實行之后，小區(qū)進(jìn)行了環(huán)境的綠化，但是一些居民為了貪圖便宜，在小區(qū)進(jìn)行隨意種植瓜果蔬菜，甚至鏟除掉了小區(qū)綠化帶，對小區(qū)物業(yè)管理帶來了負(fù)擔(dān)。其次，一些居民習(xí)慣將垃圾直接扔在小區(qū)，隨地扔垃圾的不好習(xí)慣對小區(qū)物業(yè)管理的綠化造成了負(fù)擔(dān)。再次，一些居民為了出行方便，會直接踩踏小區(qū)綠化地，嚴(yán)重破壞小區(qū)周圍的封閉保護(hù)，不僅給小區(qū)帶來了安全隱患，也會給小區(qū)的周邊地區(qū)帶來安全問題?，F(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理沒有明確小區(qū)的民用和商用住宅范圍，使得小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)管理存在問題，最典型的是小區(qū)民用車庫被商用，這種現(xiàn)象會給小區(qū)帶來安全隱患。最后，受我國傳統(tǒng)住宅消費福利性模式思想的影響，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該是有償服務(wù)，他們無法接受自己花錢買房之后再花錢雇傭“管家”的消費方式，傳統(tǒng)福利性住房觀念根深蒂固，一旦讓他們花錢進(jìn)行物業(yè)管理，就會讓他們對物業(yè)管理提出更高的要求，甚至滋生少收費、多辦事的思想，在進(jìn)行自主房屋維修的同時，自覺忽略掉了小區(qū)內(nèi)部的治安、消防、設(shè)施維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的公共問題。

　　(二)物業(yè)管理法律法規(guī)不健全

　　物業(yè)管理是通過合約形成的一種民事商務(wù)行為，物業(yè)管理的業(yè)主、用戶、物業(yè)管理企業(yè)三方之間不存在實質(zhì)的行政約束力，而是通過各方之間的合約認(rèn)可來聯(lián)結(jié)在一起，三方人員的權(quán)力和義務(wù)需要一定的物業(yè)管理法律法規(guī)來明確，不能超越規(guī)定進(jìn)行操作。同時，物業(yè)管理企業(yè)和社會以及政府等方面的關(guān)系也需要一定的法律法規(guī)約束。但是，我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善、健全，有的地區(qū)甚至存在空白的法律法規(guī)，這樣無法實現(xiàn)權(quán)責(zé)明確的物業(yè)管理。另外，受傳統(tǒng)物業(yè)管理的影響，房屋管理局限于房屋的整修，管理對象主要限于公有的住房，對法律法規(guī)的需求性不大。從1994年物業(yè)管理興起以來，國家相繼頒布了一些有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，但是其實施進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要晚于其頒布的時間，可見物業(yè)管理立法滯后于物業(yè)管理的發(fā)展。

　　(三)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)自身

　　1.物業(yè)管理企業(yè)和社會各種協(xié)作關(guān)系不夠規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)在具體的管理活動中和社會之間有著密切的聯(lián)系，企業(yè)和社會各要素之間的協(xié)調(diào)是物業(yè)管理的關(guān)鍵，一個小區(qū)物業(yè)的良好發(fā)展需要和園林、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門之間的配合。但是，隨著物業(yè)管理的發(fā)展，企業(yè)和社會之間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)了一些問題，物業(yè)管理企業(yè)和街道、居委會、公安之間沒有處理好彼此的基金活動、業(yè)務(wù)、行政關(guān)系。

　　2.物業(yè)費用收取困難。伴隨城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程，居民的經(jīng)濟(jì)收入存在較大的差異，且對物業(yè)管理收費認(rèn)識不夠，很多居民無法理解社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理與自身利益的關(guān)系，特別是一些年級比較大的居民更是沒有物業(yè)管理的認(rèn)識，甚至拒絕進(jìn)行物業(yè)管理繳費。另外，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和人們的預(yù)期目標(biāo)存在差距，現(xiàn)階段的物業(yè)收費存在收費不規(guī)范、服務(wù)不到位以及維護(hù)不及時等方面的問題，物業(yè)服務(wù)的運行模式和市場發(fā)展需要存在不適應(yīng)的地方，且物業(yè)企業(yè)對市場的反映不夠，使得物業(yè)收費較為困難。

　　3.物業(yè)管理人才短缺?，F(xiàn)階段小區(qū)物業(yè)的管理人員大多是來自下崗工人以及一些農(nóng)村的剩余勞動力，在小區(qū)物業(yè)管理方面也主要是從事體力勞動，大多是從事物業(yè)保安、環(huán)境清潔、環(huán)境綠化以及居民生活服務(wù)。由此可見，物業(yè)管理中專業(yè)管理人員缺少，在物業(yè)管理技術(shù)維護(hù)方面缺乏專業(yè)化的人才。

　　4.一些小區(qū)的獨立法人資格不明確?，F(xiàn)階段內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理大多是行政配置而成的，主要有四種類型。第一是計劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留的房管重新組建;第二是在大型企業(yè)機構(gòu)改革中通過后勤科室轉(zhuǎn)化而來的;第三是房地產(chǎn)為了解決售后服務(wù)開發(fā)出來的;第四中是專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。前三種物業(yè)管理存在很多管理上的問題，這些企業(yè)中只有不到一半的企業(yè)基本保持了收支盈利。在日常管理中體現(xiàn)了種種矛盾。

　　5.物業(yè)管理存在區(qū)域性差距。區(qū)域之間的物業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重的差距，深圳物業(yè)管理達(dá)到了所有居民區(qū)的90%以上，物業(yè)管理的涵蓋范圍廣泛，涉及學(xué)校、村鎮(zhèn)、醫(yī)院等各個領(lǐng)域。上海物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到了80%以上，而一些華北地區(qū)的物業(yè)管理不到35%，華中地區(qū)的物業(yè)管理不足10%，只有西南地區(qū)近幾年的物業(yè)管理呈現(xiàn)不斷的上升趨勢。

　　三城鄉(xiāng)一體化中加強物業(yè)管理的具體路徑

　　(一)建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)

　　我國是法治國家，因此物業(yè)管理也要真正意義上實現(xiàn)有法可依。要加強對物業(yè)管理法律法規(guī)的完善，規(guī)范整個物業(yè)管理市場的發(fā)展，保證在物業(yè)管理中遇到問題后的妥善解決，充分保證物業(yè)和業(yè)主之間的利益實現(xiàn)，從而促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展，實現(xiàn)社會的和諧發(fā)展。

　　(二)完善物業(yè)管理的機制

　　通過對物業(yè)管理機制的晚上加強各個物業(yè)企業(yè)之間的良性競爭。首先，要加強完善物業(yè)管理的權(quán)力和義務(wù)機制，實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對自身權(quán)力以及義務(wù)的明確，從而實現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，建立共創(chuàng)文明城市的機制。加強業(yè)主和住戶對構(gòu)建良好生活環(huán)境住宅區(qū)的意識。再次，創(chuàng)新物業(yè)管理機制。通過對現(xiàn)有管理機制的完善，來提升各個地區(qū)的物業(yè)競爭力，從而促進(jìn)各個地區(qū)物業(yè)的建設(shè)，提升我國物業(yè)建設(shè)的核心競爭力。

　　(三)增強業(yè)主的物業(yè)管理意識

　　物業(yè)和業(yè)主之間存在最直接的關(guān)聯(lián)，因此，解決物業(yè)管理問題要增強業(yè)主的物業(yè)管理意識。首先，可以通過加強業(yè)主和住戶之間的交流來實現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)管理，在讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理重要性的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的有效進(jìn)行。其次，物業(yè)要向業(yè)主積極宣傳物業(yè)管理的法律規(guī)定，并以定期召開交流會的形式，加強各個業(yè)主之間的思想交流，對物業(yè)管理出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時解決。

　　(四)嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的行為

　　隨著企業(yè)改革的進(jìn)行，物業(yè)管理逐漸和開發(fā)商之間失去聯(lián)系，開發(fā)商對物業(yè)管理的不理睬，導(dǎo)致物業(yè)管理效率的低下。另外，一些開發(fā)商在物業(yè)移交的時候，會更換掉小區(qū)原有的車庫、經(jīng)營用房配置，會嚴(yán)重為小區(qū)物業(yè)管理增添負(fù)擔(dān)。因此，政府要積極介入，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的行為，在物業(yè)移交的時候，將車庫、經(jīng)營用房等物業(yè)移交給小區(qū)的業(yè)主委員會暫時經(jīng)營，并將物業(yè)管理中取得的收入填充物業(yè)管理經(jīng)費，從而保證物業(yè)管理的良性發(fā)展。

　　(五)加強物業(yè)公司內(nèi)部管理

　　物業(yè)管理是一種新型的服務(wù)業(yè)，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會之間是委托和被委托的關(guān)系，存在一種合同關(guān)系。物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理的實質(zhì)也是物業(yè)管理服務(wù)，因此，要加強物業(yè)公司的內(nèi)部管理，提升物業(yè)管理質(zhì)量。首先，加強物業(yè)公司的內(nèi)部成本核算，對有限的物業(yè)投資進(jìn)行精打細(xì)算，減少一些不必要的景觀裝飾開銷，增強物業(yè)管理的實用功效。其次，要加強對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，實現(xiàn)專業(yè)化的物業(yè)管理。綜上所述，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程下的物業(yè)管理尚處于起步階段，且存在一些問題，沒有形成完整的物業(yè)管理機制和體系，也缺乏必要的法律法規(guī)支持，城鄉(xiāng)人們對于物業(yè)管理的認(rèn)識有待提高，這些在不同程度上制約了我國物業(yè)管理的發(fā)展。因此，有關(guān)人員要加強對物業(yè)管理的支持力度，特別市政府在政策和資金上的支持，同時，要實現(xiàn)有效的物業(yè)管理，加強機制的健全，促進(jìn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、生活化、科學(xué)化，從而更好的為城鄉(xiāng)人們服務(wù)。