房地產經營管理論文
房地產經營管理論文
我國房地產經營管理本科專業(yè)經歷了興起、快速發(fā)展、被分拆合并和重新開設的歷程。下面是學習啦小編為大家整理的房地產經營管理論文，供大家參考。
房地產經營管理論文篇一
房地產企業(yè)經營管理
房地產經營管理論文摘要
摘 要：房地產的開發(fā)與經營與其他商品的開發(fā)、經營相比,具有涉及范圍廣、經手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點,因而在開發(fā)與經營過程中會表現出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產開發(fā)與經營活動中,進行大膽的改革與創(chuàng)新,具有十分重要的意義。
房地產經營管理論文內容
關鍵詞：房地產;企業(yè);經營管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
引言
品牌經營是房地產企業(yè)核心經營的核心,它對消費者和房地產企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產企業(yè)的核心競爭能力,要求轉變企業(yè)的經營機制,強化企業(yè)人才培養(yǎng)機制和人力資源管理機制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機制,增強企業(yè)的團體凝聚力,進行企業(yè)的技術創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
1.房地產企業(yè)經營基本要素
1.1房地產企業(yè)的內部管理
內部管理大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上,房地產企業(yè)要做到以人為本;兩個側重點就是指房地產企業(yè)要做到標準化管理并且要實施IS09000質量保證體系;而三個建設是指房地產企業(yè)要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業(yè)文化建設和有競爭能力的組織建設。
1.1.1必須具有自己獨特的企業(yè)經營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業(yè)發(fā)展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產企業(yè)成功的根本所在。
1.1.2房地產企業(yè)實施IS09000質量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經營的基礎。而IS09000質量保證體系是全世界頂級專家經過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質量管理進行總結,并且經過科學周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質量體系。
1.1.3房地產企業(yè)要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設,這也可以說是房地產企業(yè)成功經營的前提條件。
1.2外包管理
隨著經濟全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產經營要求越來越強。房地產企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產企業(yè)必需把大多數的工作,如項目的規(guī)劃設計、建設管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進行經營管理,從而達到提高生產效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應對各種風險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質的外包管理素質。
2. 房地產企業(yè)經營管理
2.1制定長遠規(guī)劃,用科學、嚴謹的態(tài)度尋求開發(fā)適銷對路的產品
作為房地產開發(fā)企業(yè),自成立以來.在制定最初的經營管理思路時,就要有長遠的規(guī)劃,并將這種規(guī)劃與當前社會發(fā)展緊密結合起來,在企業(yè)規(guī)劃中,要有一定的前瞻性,時刻把握宏觀經濟的發(fā)展趨勢,這樣才能使企業(yè)的決策建立在一種科學的態(tài)度上,避免企業(yè)經營陷入戰(zhàn)略性發(fā)展瓶頸。在房地產企業(yè)項目進行項目開發(fā)產品定位階段,開發(fā)適銷對路的產品是房地產開發(fā)企業(yè)的經濟實體, 房地產企業(yè)必須要用科學、嚴謹的態(tài)度來研究和了解城市建設發(fā)展的總體規(guī)劃情況,及時掌握當年或近期內城市建設發(fā)展的意向。要根據企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃擬定新開發(fā)的項目意向,切實加強市場調查研究,掌握消費者心理,以便生產出適銷對路的產品來滿足用戶的需要,以便達到企業(yè)制定的發(fā)展和戰(zhàn)略目標,并取得最佳的經濟效益。
2.2積極進行經營機制創(chuàng)新
全面激發(fā)企業(yè)活力房地產業(yè)屬于高度競爭的行業(yè),將公有資產逐步從企業(yè)中退出,引入外資、民營資產或其他優(yōu)良資產,實行投資主體多元化,盤活存量資本,擴大增量資本,是進一步煥發(fā)企業(yè)活力的有效途徑。通過吸收外資和有實力的民營企業(yè)資本,引進其先進的理念、經營機制和內部管理方式。甚至在項目融資或吸納外部資金上也可以創(chuàng)新經營管理方式,本著加大激勵與加大風險相結合,放開經營與強化管理相結合的原則,界定責權利關系,實行利益與風險對等政策,調動各方經營的積極性。實行經濟責任追究制,凡因管理不善造成虧損的,嚴肅追究經營管理者的經濟責任甚至法律責任。
2.3努力實現產品的各項指標,優(yōu)化節(jié)能設計
項目產品定位后,在進行項目規(guī)劃方案產品設計時,一定要由專業(yè)設計人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)銷售人員、專業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業(yè)小組仔細推敲產品的戶型、功能、面積、采光,通風、經濟性、開發(fā)周期等各項指標,同時要認真考慮建筑產品的節(jié)能指標,因為我國是個人口大國,隨著國民經濟的發(fā)展和人民生活水平的日益提高,社會資源的需求越來越大,同時,社會資源的浪費也越來越大,因此在房地產開發(fā)的項目產品規(guī)劃方案設計時,就要充分考慮產品的節(jié)能設計,優(yōu)化節(jié)能設計,這一要求,既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會的要求,同時也是房地產開發(fā)企業(yè)應盡的社會義務。因此,專業(yè)小組要通過大量的市場調查,了解當前本地市場的需求,同時借鑒本地一些目的成功開發(fā)經驗,只有這樣,規(guī)劃方案產品的確定才是科學地、嚴謹地、能經得住市場的選擇,也才能使產品的各項指標最終達到合理的地步。
2.4合理制定產品的價格
根據國家現行房地產銷售制度,項目只有施工至一定階段時,才能銷售這一規(guī)定,企業(yè)在這一階段要進行項目銷售實施方案制定,銷售方案中最主要的是項目產品的銷售定價,定價除要參考本地區(qū)同類產品的價格外,還要把握宏觀經濟的走勢,以及銀行的存貸款政策,還有稅務政策,同時結合項目自身情況來確定銷售價位,并在執(zhí)行中,輔以靈活性,做到定價切合市場實際。切忌定價過高,因為一旦項目定價過高,脫離市場,就容易造成產品積壓,企業(yè)資金周轉困難。
2.5經營制度管理
2.5.1加強資金管理
資金運用和管理的好壞,直接關系到企業(yè)的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內部資金運行應進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調配、監(jiān)督控制,實行資金按調度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。
2.5.2實行質量安全目標管理
工程項目各項工作的質量安全管理如何,是建設項目成敗的關鍵。加強管理,保證質量、保證安全,才能實現我們的投資期望。作為房地產開發(fā)企業(yè),是工程項目的主體單位,應對項目的質量安全管理負總責。同時,通過簽訂各種合同將有關工作的質量安全責任分解到有關單位。在簽訂合同之前,我們必須通過有效、科學的方法和程序擇優(yōu)選定有資質、有實力、有合作誠意和熱情的相關單位,并在合同實施過程當中,隨時跟蹤項目的質量安全管理實際,保證項目按預期的目標實現利潤和聲譽的雙豐收。
2.5.3加強項目綜合管理
為保證項目總體目標的實現,必須對項目進行綜合管理。因為項目管理是多個群體參與、多項工作相互交叉,需要多種資源、實現多個具體目標的集合體,它有一個共同的整體要求和目標,但同時又存在不同的認知、矛盾和沖突。對項目進行綜合管理的目的是為了保證項目整體目標的順利實現,及時進行統(tǒng)籌安排,溝通、協(xié)調各方的要求,解決項目實施過程中的各種矛盾沖突,并通過實施對項目范圍、質量、進度、費用、.安全、資源、環(huán)境、信息、風險、溝通、收尾管理等目標的綜合管理,使項目管理工作形成有效的整體。為了考核實施活動過程的結果,應用考核結果的描述來確定績效的高低,做出綜合性的評價,并形成績效評價報告。通過此報告所反映的綜合狀態(tài)信息,我們可以對企業(yè)管理和項目管理有一個動態(tài)的控制、跟蹤和掌握,也以便我們及時對企業(yè)經營管理中的漏洞和不足做出改進和彌補。
3.結語
房地產企業(yè)要在激烈的競爭中掌握主動,站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強,關鍵是要緊緊抓住經營管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經營管理機制中的關鍵環(huán)節(jié),勇于持續(xù)不斷地進行創(chuàng)新。用客觀、科學的態(tài)度,合理、大膽、有效的創(chuàng)新,企業(yè)才能在競爭中不但安身立命,充滿發(fā)展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。
房地產經營管理論文文獻
[1] 賈強. 試論新形勢下房地產公司經營與管理[J]. 經濟師. 2011(12)
[2] 陳侃如. 房地產經營管理的實踐與探索[J]. 商業(yè)文化(學術版). 2010(07)
房地產經營管理論文篇二
房地產經營管理的概述
房地產經營管理論文摘要
摘要：現階段，關于房地產的各方面知識也被人們廣為學習和研究，而房地產業(yè)為社會各階層提供的職業(yè)崗位已儼然成為就業(yè)機會一支強大的力量。房地產經營的體制、決策與管理也是愈來愈完善。然而，并不是每個人都可以在房地產業(yè)界駕馭自如、獨占鰲頭，精通并且熟練的把握房地產管理方面的技巧才會是真正的贏家。下面就房地產多方面的知識及現階段的概況進行一下論述。
房地產經營管理論文內容
關鍵詞：房地產;項目;經營管理
Abstract: At present, on the real estate of all aspects of knowledge has been widely study and research, and the real estate industry occupation post all sectors of society to provide employment opportunities has become a strong force. Real estate management system, decision-making and management is also more and more perfect. However, not everyone can be in the real estate industry, its handle, master and grasp the real estate management, skilled techniques will be is the real winner. The following general aspects of knowledge and the present real estate are discussed.
Keywords: real estate; project management;
中圖分類號: F293.33 文獻標識碼文章編號
1 經營管理的概述
房地產經營是從事房地產業(yè)的人對房地產項目進行的經濟營建,主要表現了房地產企業(yè)與房地產市場的經濟關系.而房地產管理是房地產從業(yè)者對房地產企業(yè)內部的資源,方案進行人性化,科學化,經濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產開發(fā)已經貫穿房地產的經營與管理中,或者說房地產經營與管理涵蓋在房地產的整個流程,通過合理,有效的房地產經營與管理以達到房地產企業(yè)利潤最大化,風險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現社會責任化。
房地產經營管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來發(fā)展的途徑上如何適應市場，將企業(yè)所具有的資源如何配置，并形成和加強自身的獨特的核心競爭力，實現預期目標。從這一目的來看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的準確預測，清晰地判斷所從事行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進而正確預測產品市場，分析產品市場走向、產品發(fā)展趨勢、市場競爭程度、客戶滿意度、忠誠度、客戶的需求愛好以及區(qū)域、國家的宏觀經濟發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場的準確預測，就能較清晰地看清未來市場及產品發(fā)展趨勢，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經營戰(zhàn)略才有了堅實的基礎，因此經營管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對外依賴于行業(yè)及市場的準確預測和把握。
2 項目經營管理
房地產是房產和地產的總稱,指的是房地產具有某種特定的財產權利，其物質形態(tài)是土地和房屋。它包括兩方面的含義：首先，它是一種客觀存在的物質形態(tài);其次，它是一項法律意義上的財產 。房地產的商品包括建筑地塊、房屋、房地產服務等等。房地產管理是企業(yè)為了實現一定的經營目標，對經營活動所進行的計劃、指揮、協(xié)調、監(jiān)督、檢查等組織工作。企業(yè)管理是一個統(tǒng)一整體，它由五個方面構成：管理主體--誰來管;管理客體--管什么;管理目標--為什么要管;管理手段--怎么管;管理評估--結果如何。
房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質產品。爭取項目的成功實施是項目管理的總目標。一個成功的項目應該具有以下條件：①要在限定的費用條件下，盡可能地降低項目的費用消耗，減少資金的占用，達到項目預定的使用功能和使 用效果，使項目在使用過程中能經濟、安全、高效地運行。②要在預定的時間內完成項目的建設，不拖延，及時地實現投資目的，達到預定的項目總目標和要求。③要使項目能合理地有效地利用各種資源，使項目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項目能為使用者(顧客或用戶)所接受、認可，同時要照顧到社會各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意⑼④必須使項目與環(huán)境協(xié)調。這是“以人為本”思想在房地產項目的具體體現，包括與自然環(huán)境的協(xié)調，與人文環(huán)境的協(xié)調，與社會環(huán)境的協(xié)調。⑤必須使項目實施按計劃、有秩序地進行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生，較好地解決項目過程中出現的風險、困難和干擾，使項目的損失降低到最低限度。要使項目完全符合上述每一個條件，幾乎是不可能的。因為在一個具體的項目中各個評價指標的重要地位不同，常常需要確定它們的優(yōu)先級，如有的指標必須保證，有的指標盡可能照顧，有的指標是不可能完全得到保證，甚至有些指標之間是相互矛盾的等。因此，在具體項目中，我們應根據項目的具體特點，確定各個指標的優(yōu)先等級，保證項目總體目標的實現，這一工作實質是屬于項目目標優(yōu)化的工作內容。房地產項目管理是一個具有寬泛意義的名詞，包括成本管理、工期管理、質量管理、現場管理、合同管理、風險管理等等多方面的內容，因此，若想對房地產實現靈活多變的操縱，就必須熟練掌握多方面的知識，還要善于開動腦筋，對方位的思考和運籌。
3 營銷管理
房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。 成功的房地產銷售過程一般包括：宣傳、溝通階段， 談判階段， 簽約階段。從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為開發(fā)商自行租售和委托代理兩種。 ① 開發(fā)商自行租售。由于委托物業(yè)代理要支付相當于售價1%～3%的傭金，所以有時開發(fā)商愿意 自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營銷方式：第一，大型房地產開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區(qū)性的銷售網絡。第二，在房地產市場價格高漲、市場供應短缺期。第三，開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確、甚至是固定的銷售對象。②物業(yè)代理。經紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，房地產市場上的經紀人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。傳統(tǒng)的房地產經紀人留給人們的印象是，通過傳遞信息、居間介紹，待交易成功后收取傭金。現代的物業(yè)代理則是一個全新的念，已經從單純的協(xié)助推銷逐漸發(fā)展為參與開發(fā)項目市場營銷工作的全過程，其所提供的服務具有很高的專業(yè)技術含量。它包括聯合代理與獨家代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理三種形式。但是不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點是在開發(fā)項目前期就盡快確 定下來，以使物業(yè)代理公司能就項目發(fā)展的規(guī)劃、設計和評估有所貢獻。
4物業(yè)管理
物業(yè)管理是一種和現代化房地產開發(fā)相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而形成的統(tǒng)一管理方式，它是和社會主義市場經濟體制相適應的管理形式。所謂物業(yè)管理，簡單來說，就是人們對物業(yè)的管理活動。物業(yè)管理泛指一切有關房地產開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務。一般只限于對該物業(yè)進行管理服務，其主要的任務是對物業(yè)的維護、管理共用的機電設備和公共設施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等服務項目。歸納物業(yè)管理的定義可以為是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人(業(yè)主)的委托，依據物業(yè)管理委托合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化、市場化、管理形式的規(guī)范化等特征。
物業(yè)管理的對象、范圍相當廣泛，但其基本內容是一樣的。按服務的性質和提供的方式，物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務以及委托性的特約服務三大類。物業(yè)管理基本原則包括：用戶至上、服務第一的原則;業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結合的原則;統(tǒng)一經營、綜合管理的原則;社會化管理、企業(yè)化經營的原則;合理競爭的原則;依法管理與服務的原則。 另一方面而言，物業(yè)管理的運作，既是管理思想的體現，又是管理理論的實踐，是全部物業(yè)管理活動的總和。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常進行，從規(guī)劃設計開始到管理工作的全面運作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。這些基本環(huán)節(jié)分別包括在：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的日常運作階段。只有做好這些環(huán)節(jié)，才能保證物業(yè)管理的流暢。另外，物業(yè)管理程序的順利進行，充足的經費才是最后重要的保證，經費包括維護類、養(yǎng)護類以及修繕類等等，通過受益人出資，產權單位出資，物業(yè)開發(fā)單位出資的渠道來獲取必要的經費。
5 結束語
房地產經營管理是房地產的高層領導人在現代市場經營觀念的指導下，為構建和維持長久的競爭優(yōu)勢，通過對外部環(huán)境和內部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出的較長時期的總體性的謀劃和行動綱領。近幾年,企業(yè)經過市場經濟的洗禮,在房地產經營管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進步,但與現代企業(yè)管理要求還有一定距離。
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