二手房掛牌量攀升真相究竟是什么呢?二手房購買流程及注意事項(xiàng)具體是什么呢?下面是小編為大家整理的二手房掛牌量攀升真相是什么，歡迎大家分享收藏!

二手房掛牌量攀升真相是什么?

“二手房掛牌量究竟有多少?”在全國多個(gè)重點(diǎn)城市，這都成為了挑動(dòng)人們神經(jīng)的敏感話題。盡管機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)在一定程度上可堪佐證，但即便專業(yè)的研究人士，也很難把這個(gè)問題回答清晰。另一方面，在直觀感受上，今年三月以來，“賣不動(dòng)”，似乎成為不少業(yè)主和中介的切身體會(huì)。

那么，二手房真的變成了“不動(dòng)產(chǎn)”?房主們真的在集體逃離樓市?對于這一追問，機(jī)構(gòu)的答案卻是否定的。

據(jù)貝殼研究院調(diào)研，目前二手房掛牌房源價(jià)格調(diào)降比例占整體掛牌量3-4成，處于正常水平;更值得關(guān)注的是，掛牌量增加背后一個(gè)關(guān)鍵原因是換房需求的增加，也是促使二手房新增掛牌量在短時(shí)間內(nèi)提高的原因，這部分人賣掉二手房之后所得資金仍然會(huì)回到市場。遺憾的是，二手房交易不暢，導(dǎo)致許多改善性購房者“賣一買一”的計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，新房市場亦備受拖累。

所以，當(dāng)下各地掛牌量高漲的真相，似乎并不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”，而是卡在交易環(huán)節(jié)的置換需求。

對此，受訪業(yè)內(nèi)人士均建議，搞活二手房市場，提高房子的流通性，可以有效激活樓市活力，因?yàn)槎址渴袌?，早已不是一個(gè)孤立的市場。

而重新打通“買一賣一”的換房鏈條，則需要在流通環(huán)節(jié)減少堵點(diǎn)，降低交易稅費(fèi)，減少交易成本，并在核心城市改變“認(rèn)房認(rèn)貸”、降低入市門檻等，以提振市場情緒，加快購房需求入市節(jié)奏。

掛牌量為何激增?

二手房業(yè)主賣房難，背后不可忽視的影響因素是：多地二手房掛牌量正在攀升。存量市場猶如流動(dòng)的“蓄水池”，不斷擴(kuò)大的市場容量，加大了二手房交易的難度。從一線城市到多個(gè)核心二線城市，越來越多的人正在出售手中房產(chǎn)。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年5月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為213.37萬套，環(huán)比上漲3.62%。從同比看，近一年來，蘇州二手房掛牌量同比漲幅超500%，南京漲幅超200%，深圳、杭州漲幅也均在100%以上。在公開中介平臺(tái)上，目前北京市二手房掛牌數(shù)已超12萬套，南京的掛牌量則突破17萬套大關(guān)，武漢的逼近20萬套……

不斷增加的二手房源，令樓市前景再添了一層迷霧：“投資客”拋售離場?業(yè)主降價(jià)拋售?天量二手房帶來了種種關(guān)于市場的猜測。爭議背后，二手房掛牌量增加到底原因如何?需要為此擔(dān)憂嗎?

58安居客研究院院長張波表示，二手房在架量不斷增多，主要原因還是市場銷售節(jié)奏變慢，二手房源在架時(shí)間增長所致。從安居客線上房源在架時(shí)長來看，5月已呈現(xiàn)上漲趨勢，從4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一線城市，二手房市場成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。

貝殼研究院調(diào)研則顯示，目前二手房在售房源量的確在增加，但并不代表“拋售”，掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求占比超過7成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過5成，多數(shù)消費(fèi)者選擇“先賣再買”，導(dǎo)致二手房新增掛牌量短時(shí)間內(nèi)增加。

此外，雖然有業(yè)主降價(jià)行為，但目前并未出現(xiàn)大幅的“降價(jià)潮”。貝殼研究院表示，我國大部分城市房價(jià)具有穩(wěn)定性，5月重點(diǎn)50城的二手房掛牌房源價(jià)格調(diào)降比例，占整體掛牌量的30%-40%，處于正常水平。只有極個(gè)別市場本身下行壓力較大的城市，掛牌量增加、同時(shí)均價(jià)明顯下跌。

民生宏觀·周君芝團(tuán)隊(duì)發(fā)表研報(bào)表示，當(dāng)前二手房掛牌看似放量，實(shí)際上新增并未大幅增加，局部板塊異增主要是因?yàn)槎嗵帓炫?、?yīng)對成交周期拉長而提前掛牌等。此外，二手房掛牌動(dòng)機(jī)趨于多元化，背后都有置換并追求改善型住房的影子，當(dāng)下實(shí)際有效掛牌量未如預(yù)期嚴(yán)峻。

一位房企內(nèi)部的市場研究人士則認(rèn)為，對二手房掛牌量的問題，要分城市看待。首先，一線城市本身就是二手房主導(dǎo)的市場，基本面較好，降價(jià)房源比例占比較低。同時(shí)，綜合考慮去化周期和需求基數(shù)，掛牌房源量并不高。而對部分曾經(jīng)歷快速市場上行、一二手倒掛嚴(yán)重的二線城市而言，過去市場上升期曾有大量投資客入場;2023年以來，這些低成本投資房源投入市場，且存在一定降價(jià)出售空間，這些城市消化市場存量會(huì)更具挑戰(zhàn)。

總體而言，房價(jià)預(yù)期平穩(wěn)上漲是改善需求釋放的條件，在政策預(yù)期不穩(wěn)、房價(jià)預(yù)期不穩(wěn)的市場中，改善需求往往會(huì)被抑制。不過，二手房掛牌量與新房庫存并不等同，有買房就會(huì)有賣房，在二手房交易越來越成為主流的市場中，只看二手在售房源量，并不能得出市場供給過多的結(jié)論。

二手房購買流程及注意事項(xiàng)

第一步：交易前的產(chǎn)權(quán)審核

務(wù)必仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果是兩個(gè)人，在簽合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

該環(huán)節(jié)最大的風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。如果房屋處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)閭鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。

第二步：交定金與簽合同

確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順利成章的事兒。但交定金也是有竅門的。

假如房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。

買賣雙方都有可信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡單協(xié)議，約定贖樓完畢后給賣房定金，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

雙方?jīng)]有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

①、當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

②、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第三步：贖樓

通常來講，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是擔(dān)保費(fèi)用，以及短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。

其實(shí)這里還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了，但可以節(jié)省不少時(shí)間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對接的關(guān)系，比如某個(gè)擔(dān)保公司對應(yīng)的銀行可能就只有工-行、中-行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

由于贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。好幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款。

第四步：付首期款及資金監(jiān)管

自主交易除了產(chǎn)權(quán)問題之外，需擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。

怎么操作呢?買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。

公平起見，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書上先簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)砝_。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

①、買家要保證首期款通過獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。用首期款為賣家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn);

②、倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第五步：簽訂買賣合同

雙方簽訂書面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

①、如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字;

②、如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明;

③、如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細(xì)描述;

④、如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件;

⑤、要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。

第六步：選銀行和辦按揭

不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估，一般會(huì)延長二三個(gè)工作日。

選擇銀行方面，四大國有銀行的貸款額度會(huì)較寬松，而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

①、如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約;

②、目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

第七步：過戶及交稅

過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場;如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

①、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題;

②、目前房價(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

第八步：后續(xù)事項(xiàng)

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

①、如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大;

②、戶口問題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

二手房裝修翻新大概多少錢?

1、二手房裝修翻新清包價(jià)格

300~500元/平米左右，主材及輔材都有業(yè)主規(guī)劃、采購，施工方之負(fù)責(zé)裝修施工。比較適合有時(shí)間對裝修材料選購有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主。

2、二手房裝修翻新半包價(jià)格

450~700元/平米左右，主材由業(yè)主規(guī)劃準(zhǔn)備，施工方負(fù)責(zé)提供輔材以及裝修施工，比較適合對主材有要求，又有時(shí)間的業(yè)主。

3、二手房裝修翻新全包價(jià)格

750-1200元/平米，裝修材料以及裝修施工都由施工方負(fù)責(zé)，業(yè)主只要完工后驗(yàn)收即可，比較適合上班族，想要省事、省心的業(yè)主。

二手房翻新裝修報(bào)價(jià)明細(xì)表

1、水電改造

水電裝修屬于隱蔽工程，為了日后不返工，裝修時(shí)一定要多加注意，水電裝修報(bào)價(jià)大概在40-60元/平米左右。

2、墻面裝修

墻面找平10元/平米左右，乳膠漆價(jià)格在25-40元/平米左右，刮膩?zhàn)觾r(jià)格在15-25元/平米左右，墻紙價(jià)格在35-50元/平米左右，且環(huán)保系數(shù)越高的產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)相對貴一些。

3、地面裝修

客餐廳地磚建議選擇品質(zhì)好的產(chǎn)品，價(jià)格在70-100元/塊左右就差不多了，廚衛(wèi)用水較多，建議選擇防水性能好的產(chǎn)品，價(jià)格在50-80元/塊左右。臥室選擇地板，其中強(qiáng)化地板價(jià)格在80-120元/平米左右，實(shí)木地板價(jià)格在100-200元/平米左右。

4、吊頂裝修

房屋不同區(qū)域選擇的吊頂材料也不相同，一般廚衛(wèi)使用具有防水性的鋁扣板吊頂，價(jià)格在30-40元/平米左右?？筒蛷d、臥室等區(qū)域一般選擇石膏板吊頂，價(jià)格在40-50元/平米左右。

5、家具家電費(fèi)

電視機(jī)價(jià)格預(yù)估4000-6000元左右，洗衣機(jī)價(jià)格預(yù)計(jì)2000-3000元左右，油煙灶具價(jià)格在2500-5000元左右，沙發(fā)價(jià)格預(yù)計(jì)在3000-4000元左右，餐桌椅價(jià)格預(yù)計(jì)在2000元及以上。

二手房多少年以上不建議買了?

一般來說，房齡超過20年的房子不建議買，因?yàn)槌^20年的二手房都會(huì)比較破舊，大多數(shù)都是一些老小區(qū)，房子質(zhì)量不僅會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，有的甚至連物業(yè)都沒有，管理水平比較低，而且居住的人員比較雜，存在一定程度的安全隱患。而且房齡過大會(huì)影響貸款評(píng)估值，同等條件下，房齡越大貸款年限可能越短，有效使用年限的縮短，購房成本的增加。同時(shí)，房屋維修費(fèi)用可能會(huì)相應(yīng)的會(huì)增加，物業(yè)的維護(hù)成本可能也會(huì)相應(yīng)地增加。