簽訂購(gòu)房合同后多久辦理購(gòu)房貸款
簽訂購(gòu)房合同后多久辦理購(gòu)房貸款
購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，會(huì)經(jīng)歷從簽訂購(gòu)房合同到辦理入住以及到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等幾個(gè)不同階段，購(gòu)房合同簽訂后辦理購(gòu)房貸款需要一段過(guò)渡的時(shí)間。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于簽訂購(gòu)房合同辦理購(gòu)房貸款問(wèn)題解答，希望能給大家?guī)?lái)幫助!
簽訂購(gòu)房合同辦理購(gòu)房貸款時(shí)間
辦理貸款只是一種付款方式，你應(yīng)該看一下你的購(gòu)房合同中對(duì)付款期限的約定，如果付款期限充許的話(huà)，你可以半年后再辦?，F(xiàn)在房產(chǎn)銷(xiāo)售越來(lái)越難，開(kāi)發(fā)商也有可能愿意等你辦公積金貸款。
一般開(kāi)發(fā)商只會(huì)約定客戶(hù)提交資料的時(shí)間，因?yàn)殂y行貸款(或者公積金貸款)不是客戶(hù)自己就能夠辦理完畢的。“開(kāi)發(fā)商說(shuō)簽訂購(gòu)房合同后兩個(gè)月內(nèi)。否則房屋不予保留，定金不退”這個(gè)你不要管他，只要合同上沒(méi)有明確約定就不對(duì)你起任何約束作用。
通常情況下，會(huì)要求客戶(hù)在7天內(nèi)提交相關(guān)資料(比如收入證明等)至于辦理的時(shí)間，不做強(qiáng)行規(guī)定，只要客戶(hù)配合就好，如果不配合，也不會(huì)直接收房子，是需要先發(fā)送律師函(用于開(kāi)發(fā)商免責(zé))催促，再不履行義務(wù)，才開(kāi)始走法律程序起訴收回房屋的。
購(gòu)房按揭簽合同買(mǎi)房的注意事項(xiàng)
一般情況下，交付定金當(dāng)天，與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，約定購(gòu)房?jī)r(jià),付款方式等。大概一周后，交付首期款，與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同，對(duì)購(gòu)房/收樓等事項(xiàng)做出明確約定(一般為房管部門(mén)的固定版本)，現(xiàn)在很多城市都實(shí)行網(wǎng)簽了。簽訂合同后一個(gè)月內(nèi),開(kāi)發(fā)商需持購(gòu)房合同到房管部門(mén)辦理預(yù)告登記手續(xù)(合同備案)。余款按合同約定繳交。
近日，隨著一些樓房的開(kāi)盤(pán)，欲購(gòu)買(mǎi)樓房的市民的疑問(wèn)也多起來(lái)，他們想了解：買(mǎi)什么樣的樓房沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?
“我聽(tīng)說(shuō)有的樓房沒(méi)有預(yù)售許可證，這樣的樓房能買(mǎi)嗎?”讓胡路區(qū)居民高先生急切地問(wèn)。
為此，記者采訪(fǎng)了大慶市資深律師王帆、郭斌和白宇宙，請(qǐng)他們?cè)敱M解答讀者的疑惑。 “可千萬(wàn)擦亮眼睛，防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商設(shè)下的售房陷阱。”早有耳聞個(gè)別樓盤(pán)存在許多問(wèn)題，按揭合同什么時(shí)候簽?因購(gòu)房引發(fā)的糾紛每年都呈上升態(tài)勢(shì)，3名律師異口同聲地表明，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)事先嚴(yán)查違規(guī)售房行為，以免購(gòu)房者掉進(jìn)購(gòu)房陷阱，錢(qián)房?jī)煽铡?/p>
A、預(yù)售樓4個(gè)條件缺一不可
記者：現(xiàn)售和預(yù)售有區(qū)別嗎?市民在購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
王帆：
根據(jù)法律規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
商品房預(yù)售須滿(mǎn)足以下條件：
1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;4.取得商品房預(yù)售許可證明。
簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，按揭合同什么時(shí)候簽?以確保將來(lái)順利辦理產(chǎn)權(quán)證。
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);2.取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;4.已通過(guò)竣工驗(yàn)收;5.拆遷安置已落實(shí);6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;7.物業(yè)管理方案已落實(shí)。
B、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)須“五證”齊全 記者：什么情況下可以售樓?
王帆：一個(gè)開(kāi)發(fā)商如果要開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，必須“五證”齊全。
“五證”第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。
其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工證是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房產(chǎn)管理局核發(fā)的。
如果因?yàn)?ldquo;五證”不全，交首付時(shí)不能簽合同，只能開(kāi)收據(jù)，當(dāng)然也不能辦貸款，只有有了商品房預(yù)售許可證，才能辦貸款。這“五證”最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，其中預(yù)售許可證更為重要。
白宇宙：除此之外還有“二書(shū)”，“二書(shū)”是指住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，這也是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看“五證”的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件容易作弊。
有些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶(hù)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同，而客戶(hù)一旦交完定金或購(gòu)房款，再有什么問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶(hù)再也見(jiàn)不到售樓人員在推銷(xiāo)房屋時(shí)那充滿(mǎn)春意的笑臉。
C、對(duì)違規(guī)售樓如何處罰
記者：沒(méi)取得預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，應(yīng)該怎樣處罰?出賣(mài)人對(duì)于購(gòu)房者會(huì)承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢?
郭斌：根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得。
王帆：樓盤(pán)沒(méi)有預(yù)售證是不能收取定(訂)金的，如果是代理公司銷(xiāo)售樓盤(pán)，被舉報(bào)提前收取定金，會(huì)取消其代理資格，開(kāi)發(fā)公司自己銷(xiāo)售的樓盤(pán)會(huì)被責(zé)令整改,取消其銷(xiāo)售的權(quán)利，并處以一定的罰款。
郭斌：沒(méi)取得預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
同時(shí)，如果出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
這里需要提醒購(gòu)房者的是，雖然出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，因此必然導(dǎo)致與購(gòu)房者人訂立的商品房預(yù)售合同無(wú)效，但是出賣(mài)人如果在購(gòu)房者提起訴訟之前取得商品房預(yù)售許可證明的，就可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。
D、購(gòu)房者可能錢(qián)房?jī)煽?記者：對(duì)于購(gòu)樓者風(fēng)險(xiǎn)多大?
王帆：開(kāi)發(fā)商必須取得銷(xiāo)售許可證方能進(jìn)行商品房預(yù)售，否則無(wú)法辦理買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。此時(shí)購(gòu)買(mǎi)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
導(dǎo)致合同無(wú)效即購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但購(gòu)樓者可以依據(jù)合同要求開(kāi)發(fā)商返還價(jià)款，當(dāng)然這是指與具備極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信用能力的開(kāi)發(fā)商簽訂合同。
如果是與實(shí)力與信用能力不是很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商或掛靠單位簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)有可能給購(gòu)樓者造成財(cái)去樓空的重大經(jīng)濟(jì)損失，類(lèi)似的例子在我市及至全國(guó)均有不少例子，這與建筑市場(chǎng)不規(guī)范、政府監(jiān)管不嚴(yán)有一定的關(guān)系，但購(gòu)樓者自己意識(shí)不到風(fēng)險(xiǎn)，不注意防范也是造成這些問(wèn)題的原因之一。
郭斌：購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有取得預(yù)售許可證的商品房，風(fēng)險(xiǎn)是不言自明的，且不論所造成的經(jīng)濟(jì)上的損失，單只買(mǎi)賣(mài)雙方為處理此事長(zhǎng)期博弈交涉的過(guò)程就會(huì)拖得雙方精疲力盡。而且最重要的是，最終可能購(gòu)房者都難以實(shí)現(xiàn)自己的安全購(gòu)房目的。
所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，想要安全交易，最好的辦法就是在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)按前面所說(shuō)的條件來(lái)檢驗(yàn)一下預(yù)售者的資質(zhì)，必要時(shí)可到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)一下出賣(mài)人的預(yù)售資質(zhì)。
白宇宙：根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，沒(méi)有取得預(yù)售許可證的房屋出售是違法違規(guī)的。出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果預(yù)售許可證一直辦不下來(lái)，合同就無(wú)效。房屋就不能合法交房入住，也不可能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。更不用說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)、繼承、抵押等等了。甚至有可能發(fā)生購(gòu)房者錢(qián)房?jī)煽盏那闆r。
很多爛尾樓和無(wú)證房主要原因就是當(dāng)初沒(méi)有辦理房屋預(yù)售許可證造成的。 E、律師對(duì)購(gòu)房者的忠告
記者：請(qǐng)律師給購(gòu)房者一個(gè)建設(shè)性的提醒?
王帆：市民決定購(gòu)房，得與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。一般情況下，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶(hù)一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。
比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第15條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”，但一不留神，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過(guò)這樣的案例：遲延辦證1年多，只賠付96元。
還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不賣(mài)。
記者：對(duì)于購(gòu)房者有何忠告?
王帆：為避免購(gòu)房人吃虧上當(dāng)，特別提醒市民應(yīng)掌握售房陷阱對(duì)策：
第一，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，挑選所購(gòu)房屋的位置和壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無(wú)處不在。
因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專(zhuān)業(yè)律師)咨詢(xún)、了解有關(guān)購(gòu)房方面的法規(guī)、知識(shí)是十分必要的，唯此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過(guò)程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。
目前在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位，與購(gòu)房者之間信息極不對(duì)稱(chēng)，存在開(kāi)發(fā)商(售樓人員)做霸王買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，購(gòu)房時(shí)要把問(wèn)題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿(mǎn)意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買(mǎi)，該堅(jiān)持的原則一定要堅(jiān)持。
再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。在購(gòu)房過(guò)程中，不要輕信一些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)的花言巧語(yǔ)。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問(wèn)題問(wèn)清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)，以免日后空口無(wú)憑。
收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過(guò)辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。
白宇宙：物業(yè)管理也是買(mǎi)房時(shí)候需要關(guān)注的方面。購(gòu)房人越來(lái)越成熟，應(yīng)該在買(mǎi)房前弄清楚物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以免在入住后發(fā)生糾紛。而在購(gòu)房的時(shí)候還需要注意的一點(diǎn)是，要看所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已經(jīng)被按揭過(guò)或被抵押過(guò)。
購(gòu)房手續(xù)費(fèi)計(jì)算方法及相關(guān)規(guī)定
購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，會(huì)經(jīng)歷從簽訂購(gòu)房合同到辦理入住以及到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等幾個(gè)不同階段，在每個(gè)階段購(gòu)房者該如何辦理手續(xù)?購(gòu)房者都需要交納哪些費(fèi)用?購(gòu)房手續(xù)費(fèi)計(jì)算方法又是什么?具體可參考如下內(nèi)容。
第一步：交首付款，簽買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意購(gòu)房合同的內(nèi)容。
在您選好房并交付了一定的定房費(fèi)用(也就是所說(shuō)的定金)后，開(kāi)發(fā)商會(huì)通知您什么時(shí)候簽訂購(gòu)房合同。那么在您簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意些什么呢?首先您要明確和開(kāi)發(fā)商簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本》是由北京市國(guó)土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開(kāi)發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權(quán)委托書(shū)”，同時(shí)還應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商在合同上加蓋公章。
在簽訂合同的同時(shí)您一定要認(rèn)真閱讀合同文本，確認(rèn)雙方所簽訂的內(nèi)容，如果您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒(méi)有體現(xiàn)的話(huà)，那么就要與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者特別約定。簽訂購(gòu)房合同時(shí)別忘了查驗(yàn)“兩書(shū)”。在簽訂合同的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便于在收樓時(shí)能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開(kāi)發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書(shū)在手，就說(shuō)明您得到的房產(chǎn)還是比較可信的。交完首付款還應(yīng)交印花稅 在簽訂了購(gòu)房合同后，別忘了在交納首付款的同時(shí)，還需交納印花稅：按照總房?jī)r(jià)的0.5‰交納。
第二步：辦理購(gòu)房貸款，交納相關(guān)費(fèi)用。
選擇適合自己的貸款方式。在簽訂好購(gòu)房合同后，緊接著您就該辦理購(gòu)房貸款了。那么對(duì)個(gè)人來(lái)講，您應(yīng)選擇哪種貸款方式更適合呢?下面就將公積金貸款與商業(yè)貸款以及組合貸款做以介紹，您可根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自己的貸款方式。
辦理貸款要交的費(fèi)用。在選擇好貸款方式后，購(gòu)房者就可以到相關(guān)部門(mén)辦理貸款手續(xù)，在辦理貸款手續(xù)的同時(shí)，還需要交納律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。在這里需要說(shuō)明的是，律師費(fèi)和公證費(fèi)不是必須發(fā)生的費(fèi)用，但由于辦理上述手續(xù)時(shí)，程序比較復(fù)雜，所以大多數(shù)買(mǎi)方都委托開(kāi)發(fā)商、律師所或其他中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理。如果不需要委托代理辦理或者公證的，就不需要交納這兩項(xiàng)費(fèi)用。
第三步：辦理房屋產(chǎn)權(quán)費(fèi)用。
等到一切手續(xù)都辦妥后，開(kāi)發(fā)商會(huì)通知您房屋的公共維修基金也是您應(yīng)該繳納的費(fèi)用。您在未來(lái)的居住生活中可能會(huì)遇到房屋的大型維修，如果不繳納這筆費(fèi)用，您正當(dāng)?shù)臋?quán)益將得不到維護(hù)。即使您信不過(guò)開(kāi)發(fā)商，也千萬(wàn)要認(rèn)識(shí)到，這筆占到總房款2%的公共維修基金只是開(kāi)發(fā)商替政府代收的，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)權(quán)動(dòng)用。最后，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者在這個(gè)階段需要交納的費(fèi)用有：契稅、共用部位共用設(shè)施維修基金、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、印花貼稅等費(fèi)用。
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