2017年?duì)I改增政策
2017年關(guān)于營(yíng)改增的新政策有哪些，營(yíng)改增出臺(tái)后會(huì)有什么影響，有哪些新的消息值得關(guān)注。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于2017年?duì)I改增政策，給大家作為參考，歡迎閱讀!
2017年?duì)I改增政策
算算賬
賣300萬(wàn)元房 營(yíng)改增后少繳7100元
增值稅與營(yíng)業(yè)稅的不同在于，增值稅的計(jì)算需要把含稅部分剔除，而簡(jiǎn)易征收方式不需要計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，其計(jì)算公式為增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。
舉例來(lái)說(shuō)，房子的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，如果征營(yíng)業(yè)稅，那么營(yíng)業(yè)稅=300萬(wàn)元×5%=15萬(wàn)元。改征增值稅后，采用簡(jiǎn)易征收，征收率為5%，300萬(wàn)元為含稅價(jià)，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬(wàn)元÷(1+5%)×5%=14.29萬(wàn)元，即可以減少納稅7100元。
新政
房企土地成本能抵扣
自2017年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。
從稅率上看，房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營(yíng)業(yè)稅改為11%的增值稅，但增值稅與營(yíng)業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外，對(duì)于4月30日(《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目)之前的舊項(xiàng)目，兩個(gè)行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅等過(guò)渡期政策。
安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細(xì)則明確了向政府部門支付的土地價(jià)款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本占了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的三分之一到四分之一。”
對(duì)于房地產(chǎn)的老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可以選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法。若采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計(jì)稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。
梁因樂指出，選擇何種計(jì)稅方式，房企需要根據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個(gè)人，則可能采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法相對(duì)好一點(diǎn)，一定程度上避免了向個(gè)人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計(jì)稅方式，因?yàn)椴捎靡话阌?jì)稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來(lái)抵扣，這對(duì)企業(yè)買家來(lái)說(shuō)吸引力較大。
二手房交易稅負(fù)降0.24%
細(xì)則還明確，個(gè)人銷售購(gòu)買所得的住房，按5%的征收率簡(jiǎn)易計(jì)增值稅，稅負(fù)為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)還要低0.24%。
原營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用，即：對(duì)北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。 對(duì)北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
而個(gè)人銷售寫字樓等其他不動(dòng)產(chǎn)，則以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)稅。
此外，個(gè)人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，與現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅相比，稅負(fù)也有所降低。
賣房租房委托代征：無(wú)須多跑一個(gè)部門
以往二手房交易涉及到個(gè)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營(yíng)改增之后，是不是又要多跑一個(gè)國(guó)稅局呢?答案是否定的。昨日的細(xì)則明確，納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。
廣州市國(guó)稅部門表示，針對(duì)二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營(yíng)改增后的稅收征管、發(fā)票開具等問(wèn)題，正在探索國(guó)地稅部門委托代征新機(jī)制。廣東國(guó)地稅部門已成功完成營(yíng)改增數(shù)據(jù)遷移工作，與地稅部門協(xié)商擴(kuò)大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限，順利完成了84.41萬(wàn)戶營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人的接收。
分析
一手樓市或延續(xù)目前走勢(shì)：部分二手買家或延后遞件
“廣州樓市一二手成交近期回升，南沙過(guò)去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍，樓價(jià)上升了一成左右，不過(guò)和2013年的最高峰時(shí)期相比，仍然有距離。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜昨日表示，廣州樓市過(guò)去一段時(shí)間成交回升，營(yíng)改增是一個(gè)因素。買家擔(dān)心政策變化后稅負(fù)成本轉(zhuǎn)嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。
黃韜認(rèn)為，昨日出臺(tái)的政策和之前業(yè)界的預(yù)期沒有太大差別，雖然有助交易，但一手樓市應(yīng)該將會(huì)以延續(xù)目前的走勢(shì)為主，維持量?jī)r(jià)齊漲的局面，而二手成交也會(huì)受到刺激。黃韜預(yù)期，“金九銀十”前的六七月間，是樓市的傳統(tǒng)淡季，而屆時(shí)強(qiáng)勁的購(gòu)買力也可能面臨能否存續(xù)的問(wèn)題，所以市場(chǎng)成交有可能出現(xiàn)回落。
“營(yíng)改增政策落地之前，各種傳聞對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。政策越晚公布，二手市場(chǎng)選擇在心理價(jià)位上下調(diào)的業(yè)主會(huì)更多。”滿堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰透露，廣州春節(jié)過(guò)后啟動(dòng)的二手樓市行情之中，部分業(yè)主擔(dān)憂營(yíng)改增落地后稅率可能會(huì)增加，所以在叫價(jià)上都不算太強(qiáng)硬。特別是部分大面積物業(yè)，讓價(jià)幅度會(huì)較中小面積物業(yè)大，不過(guò)，隨著昨日政策出臺(tái)，相信業(yè)主的態(tài)度會(huì)重新走強(qiáng)。
周峰分析，以廣州為例，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%(不含費(fèi))，也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后，增值稅的征收率是5%，但稅負(fù)為4.76%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業(yè)，在營(yíng)改增之后，同樣情況的房產(chǎn)稅負(fù)有所減少，200萬(wàn)元的房源，若不夠2年轉(zhuǎn)售，客戶繳納增值稅的費(fèi)用，至少比繳納營(yíng)業(yè)稅的費(fèi)用節(jié)省幾千元。
周峰預(yù)計(jì)，部分不足2年的物業(yè)在轉(zhuǎn)售過(guò)程中，買賣雙方會(huì)延遲到5月1日之后才辦理遞件及繳稅的行為?？梢钥隙ǎ瑢?duì)二手市場(chǎng)的成交會(huì)有促進(jìn)作用。由于3月的火爆行情消化了太多客戶，4月上半月不排除有調(diào)整，只要有效客戶能得到補(bǔ)充，之后成交量還是會(huì)繼續(xù)放大。
2017營(yíng)改增政策最新消息
3月18日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署，從今年5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。
營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大無(wú)疑將使得企業(yè)進(jìn)一步減負(fù)，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資，在今年政府工作報(bào)告中也明確提出“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”，對(duì)此，分析人士表示，稅收體系地逐漸完善，將有針對(duì)性的加大制造業(yè)對(duì)下游產(chǎn)業(yè)的需求量，從而激活經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，有效促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。而從短期來(lái)看，本次新增的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四領(lǐng)域上市公司在近期有望受到市場(chǎng)更多關(guān)注，值得密切跟蹤。
事實(shí)上，上述四大領(lǐng)域涉及上市公司數(shù)量眾多，而分析人士也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一環(huán)，營(yíng)改增對(duì)利潤(rùn)率較低的傳統(tǒng)周期性公司減負(fù)效果將更加顯著，而在上述四大領(lǐng)域中，凈資產(chǎn)收益率相對(duì)較低的房地產(chǎn)、建筑裝飾行業(yè)有望率先受益。
具體到投資策略上，房地產(chǎn)領(lǐng)域方面，國(guó)金證券(14.81 +8.02%，買入)表示，3月份基本面改善已成定局、政策面持續(xù)向好、企業(yè)稅費(fèi)減免進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段、一線城市或大量增加供應(yīng)，這可能打開市場(chǎng)空間，看好地產(chǎn)股的相對(duì)收益。建議積極關(guān)注長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域的二線藍(lán)籌，推薦濱江集團(tuán)(7.77 +1.83%，買入)、世聯(lián)行(13.64 +0.22%，買入)、中航地產(chǎn)(9.28 +3.00%，買入)、華發(fā)股份(13.48 -0.88%，買入)、中洲控股(16.85 +2.62%，買入)等個(gè)股。
在營(yíng)改增對(duì)建筑企業(yè)凈利潤(rùn)變動(dòng)的影響上，興業(yè)證券(9.28 +9.95%，買入)認(rèn)為，1.“營(yíng)改增”會(huì)使得超過(guò)一半的建筑企業(yè)凈利潤(rùn)增加;2.“營(yíng)改增”首先會(huì)增加低毛利率的建筑企業(yè)的凈利潤(rùn);3.“營(yíng)改增”將大大增加高抵扣比例的建筑企業(yè)的凈利潤(rùn)。
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