物業(yè)管理的相關(guān)知識(2)
物業(yè)管理的相關(guān)知識
物業(yè)管理的相關(guān)知識二：
11 、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成：
( 1 )管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
( 2 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
( 3 )物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
( 4 )物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
( 5 )物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
( 6 )辦公費用;
( 7 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
( 8 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
( 9 )經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12 、業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)：
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
13 、車輛收費：
普通住宅和經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)，可收取停車服務(wù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)由各級價格主管部門核定。
14 、業(yè)主大會：
業(yè)主大會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，或者業(yè)主人數(shù)較多時，由一定的業(yè)主代表組成，代表和維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，行使業(yè)主對物業(yè)的管理權(quán)利的業(yè)主自治、自律機構(gòu)。業(yè)主大會的法律性質(zhì)主要表現(xiàn)為是一種自行組成，自治、自律、自助的自治性組織。
15 、業(yè)主大會的職責(zé)
( 1 )負(fù)責(zé)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
( 2 )選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
( 3 )選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
( 4 )決定專項維修資金的使用，續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。
( 5 )制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
( 6 )法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
16 、業(yè)主大會成立的條件
新建和已建成的商品房(包括經(jīng)濟適用房)入住率超過 50% 的或入住率不足 50% ，但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域;公有住房出售率超過 50% 的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
17 、業(yè)主大會成立的程序
( 1 )在物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及其委托的社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)代表、業(yè)主代表，建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會的籌備工作。
( 2 )籌備情況介紹。由業(yè)主大會籌備組成員代表籌備組向全體業(yè)主介紹業(yè)主大會籌備的情況，業(yè)主對不明事項可以提問，由籌備者作答。
( 3 )業(yè)主委員會候選人提名。由業(yè)主大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會候選人的基本情況，候選人也可以作自我介紹。
( 4 )審議、通過業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則由籌備組起草，在廣泛征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上形成，在第一次業(yè)主大會時提交全體業(yè)主討論通過。
( 5 )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。由全體業(yè)主通過投票的方式選舉業(yè)主委員會成員，在此基礎(chǔ)上明確分工，形成業(yè)主委員會。
( 6 )在新產(chǎn)生的業(yè)主委員會的主持下審議、通過其他與物業(yè)管理相關(guān)的必須由業(yè)主大會通過的重大事項。
18 、業(yè)主委員會
業(yè) 主委員會，是指依據(jù)管理規(guī)約或者法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，由業(yè)主代表組成的代表業(yè)主利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司工作 和廣大業(yè)主履行管理規(guī)約的民間性組織。從我國司法實踐來看，業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期存在的、代表廣大業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的必設(shè)機構(gòu)，是業(yè) 主自我管理、自我教育、自我服務(wù) , 實行業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的 安全與合理使用，貫徹執(zhí)行國家有關(guān)物業(yè)的法律、法規(guī)及相關(guān)政策，并辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會性自治組織。因此，業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，也是業(yè)主實現(xiàn)民主管理的最基本的組織形式。
19 、業(yè)主委員會的職責(zé)
( 1 )召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
( 2 )代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
( 3 )及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同;
( 4 )監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
( 5 )業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
另外，為了加強對業(yè)主委員會的管理，以便更好地維護業(yè)主的合法權(quán)益，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了成立業(yè)主委員會實行備案制度。
20 、管理規(guī)約
管理規(guī)約，是指由全體業(yè)主共同制定，規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益的事項，且經(jīng)全體業(yè)主簽署后對全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)約。管理規(guī)約一般以書面形式訂立，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守。
21 、管理規(guī)約的主要內(nèi)容
( 1 )有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理。
( 2 )業(yè)主的共同利益。
( 3 )業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。
( 4 )違反管理規(guī)約的行為及承擔(dān)的責(zé)任。
22 、業(yè)主在簽署管理規(guī)約時應(yīng)注意問題
( 1 )開發(fā)商在預(yù)售出售房屋時，會制定臨時管理規(guī)約，在簽署預(yù)售合同或出售合同時要求購房者一并簽署，這對購房者而言，也具有約束力。但在業(yè)主按照地方法規(guī)成立業(yè)主委員會，審改通過管理規(guī)約后，原先由開發(fā)商制定的臨時公約即告失效。
( 2 ) 管理規(guī)約不應(yīng)設(shè)定處罰權(quán)。這是因為管理規(guī)約本質(zhì)上是自治規(guī)范，無權(quán)設(shè)定如罰款、扣押或沒收財產(chǎn)等類似行政處罰的罰則。只有法律、行政法規(guī)、規(guī)章才能賦予行政機關(guān)處罰權(quán)。而且，法律對此也有嚴(yán)格規(guī)定。業(yè)主委員會作為一個自治性組織是無權(quán)實施處罰的。但管理規(guī)約可以約定解決爭議的途徑和民事責(zé)任的承擔(dān)(如恢復(fù)原狀、賠償損失等)。
( 3 )管理規(guī)約是針對不動產(chǎn)物業(yè)的使用、管理等行為而設(shè)定的。只是在該物業(yè)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)所有人或使用人(含承租人)對物業(yè)的使用、管理等行為均應(yīng)受管理規(guī)約的制約。
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