房地產(chǎn)銷售拉客的技巧有哪些
房地產(chǎn)銷售拉客的技巧有哪些
由于每位售樓員的人生經(jīng)歷和性格特點(diǎn)不同，不同客戶亦會(huì)有不同的接受方式，可采用的拉客方法和客戶追蹤技巧亦是千變?nèi)f化的。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)銷售拉客的技巧，歡迎閱讀。
房地產(chǎn)銷售和客戶拉近關(guān)系的秘訣
1. 使客戶建立一種真正的興趣，不要光盯著客戶的口袋
2. 找到某種共同的基礎(chǔ)(共同話題)
3. 真心實(shí)意的稱贊或表揚(yáng)客戶，但不要太頻繁
4. 讓客戶笑起來，讓他感到很開心
5. 經(jīng)常微笑
6. 鼓勵(lì)客戶談自己每個(gè)人都喜歡這樣
7. 保持目光接觸顯示誠(chéng)意
8. 經(jīng)常叫客戶的名字(同齡)顯示誠(chéng)意
9. 取得共識(shí)
10. 只有兩種人為對(duì)方的恭維所迷惑，這就是男人和女人
11. 主動(dòng)模仿客戶的言行
12. 告訴客戶一個(gè)秘密，讓他對(duì)你產(chǎn)生信任，使對(duì)方的關(guān)系顯得更親密
13. 主動(dòng)透露一些個(gè)人信息，并且鼓勵(lì)客戶也這樣做
14. 對(duì)客戶做一個(gè)承諾，例如：吃飯 打球等
15. 給客戶講一個(gè)動(dòng)聽的故事(親切感)
16. 始終彬彬有禮
17. 與客戶有輕微的身體接觸，不要太粗魯、太頻繁
18. 直接提出自己的要求(有些時(shí)候)
19. 人都愿意與自己意志相投的人打交道，應(yīng)與客戶保持一致
20. 記得你有兩個(gè)耳朵、一張嘴按這個(gè)比例運(yùn)用它們
房地產(chǎn)拉客技巧
房地產(chǎn)拉客技巧1：先提一個(gè)問題，再提其他問題
提問時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以先提第一個(gè)問題，然后根據(jù)客戶的反應(yīng)再繼續(xù)提出其他問題。例如，“王先生，那您現(xiàn)在最想要的房源有什么具體的要求嗎?”房源特點(diǎn)自然是客戶最關(guān)心的問題，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一提問，可能會(huì)引起經(jīng)紀(jì)人與客戶之間關(guān)于房源的討論，無疑將引導(dǎo)客戶逐步進(jìn)入營(yíng)銷面談。
房地產(chǎn)拉客技巧2：一開始就提出一連串問題
當(dāng)然，經(jīng)紀(jì)人也可以在開始時(shí)就提出一連串的問題，使得客戶無法回避。例如，一位圖書銷售人員總是從容不迫、心平氣和地向客戶提出如下問題：“要是我送你一套關(guān)于個(gè)人效率的書籍，你打開書后發(fā)現(xiàn)內(nèi)容十分有趣，你能讀一讀嗎?”
“如果讀了以后非常喜歡這套書，你會(huì)買下嗎?”“若你沒有發(fā)現(xiàn)其中的樂趣，你將書籍塞進(jìn)這個(gè)包里給我寄回，行嗎?”這位圖書銷售人員一連串的提問簡(jiǎn)單明了，使客戶幾乎找不到說“不”的機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)拉客技巧3：直接提出問題
經(jīng)紀(jì)人還可以直接向客戶提出問題，引起客戶的注意和興趣，引導(dǎo)客戶去思考，并順利轉(zhuǎn)入正式面談階段。這也是一種有效的營(yíng)銷方法。比如，“到2020年，你將干什么呢?”這個(gè)問題可能引起一場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人與客戶之間關(guān)于退休計(jì)劃的討論。
又如，某公司指示其銷售人員出門攜帶一塊2英尺寬3英尺長(zhǎng)的厚紙板，見到客戶就打開鋪在地面或柜臺(tái)上，紙板上寫著：“如果我能夠告訴你怎樣使這塊地方每年收入250美元，你會(huì)感興趣，是嗎。
為了引起客戶的興趣而不是厭倦，
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在拉客提問時(shí)的注意事項(xiàng)
1.注意問題的表述
一位經(jīng)紀(jì)人向一位女士提出一個(gè)簡(jiǎn)單的問題：“你是哪一年出生的?”結(jié)果惹得該女士惱怒不已。
對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來說問這句話是例行公事，但這位女士深感年華流逝，對(duì)出生年份很忌諱，因而大為不滿。后來這位經(jīng)紀(jì)人接受教訓(xùn)，改為另一種方式提問：“這份汽車登記表上要填寫你的年齡，有人愿意填寫大于實(shí)際一歲，你愿意怎樣填呢?”這樣就好說多了。
可見提問時(shí)表述的重要性，經(jīng)驗(yàn)告訴我們?cè)谔釂枙r(shí)先說明一下道理對(duì)洽談是有幫助的。
2.把握好提問的時(shí)機(jī)
是不是經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)知道該問什么問題了就可以發(fā)問了呢?不是!還有一個(gè)問題，就是發(fā)問的時(shí)間問題。審時(shí)度勢(shì)的提問，不僅容易立刻引起對(duì)方的注意，保持雙方對(duì)討論的興趣，而且可以按照你的意愿主導(dǎo)談判的方向。
因此，在提問時(shí)，一定要注意把握時(shí)機(jī)。提問的時(shí)間掌握，要依據(jù)客戶本人、推銷產(chǎn)品的情況及約見的時(shí)間地點(diǎn)來決定。
有時(shí)候或者可以一開始就提出問題，如：“你需要改善工廠的辦公效率嗎?”或“你家有高級(jí)音響嗎?”也可以在引起客戶注意后，根據(jù)客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況或家庭情況提出問題。
3.了解客戶的需求
提問是為了了解客戶的要求，而客戶需求的具體表現(xiàn)是他已經(jīng)有了的東西和他所希望得到東西的差異。了解更多相關(guān)信息請(qǐng)關(guān)注微信：上海搜房經(jīng)紀(jì)人。
因此經(jīng)紀(jì)人刻意問客戶“已有的”問題，如，“你對(duì)已有了的東西喜歡什么?”然后問：“想有的”，如“在沒有的東西中你希望得到什么?”等等。
如果你仔細(xì)聽客戶的回答，就可以聽出“他現(xiàn)在已有的”與“他想有的”之間的差異，從而了解他的需求。
房地產(chǎn)拓客的技巧
1.商圈派單計(jì)
適用項(xiàng)目：中高端、中端及中端以下
工作周期選擇：基本貫穿整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷過程，派單量最大的時(shí)間應(yīng)選在蓄客期和強(qiáng)銷期。
拓客人員選擇：根據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際人員和項(xiàng)目體量安排，一般至少需要配備一名拓客主管拓客范圍選擇：項(xiàng)目周邊和全市重點(diǎn)的繁華區(qū)域，人流量和商圈檔次是商圈選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)。
2.動(dòng)線堵截計(jì)
適用項(xiàng)目：中高端、中端及中端以下
工作周期選擇：蓄客期和強(qiáng)銷期
拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主
拓客范圍選擇：項(xiàng)目周邊各大主干道及路口，目標(biāo)客戶工作區(qū)域的上下班公交站點(diǎn)和沿途必經(jīng)之路，以及去往日常生活中主要消費(fèi)場(chǎng)所的沿途(如超市、菜場(chǎng)、餐館等)。
3.社區(qū)覆蓋計(jì)
適用項(xiàng)目：中端及中端以下，主要針對(duì)大型普通住宅項(xiàng)目的首期和中小型項(xiàng)目的尾房
工作周期選擇：主要針對(duì)蓄客期，其次為強(qiáng)銷期
拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主，可配備一名拓客主管
拓客范圍選擇：項(xiàng)目所在區(qū)域板塊內(nèi)的人員穩(wěn)定聚集社區(qū)
4.展會(huì)爆破計(jì)
適用項(xiàng)目：高端、中高端、中端
工作時(shí)間選擇：蓄客期和強(qiáng)銷期。
工作人員選擇：精英銷售員。
工作地點(diǎn)選擇：大型展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。
工作目的：通過展會(huì)向目標(biāo)人群準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目情況，并現(xiàn)場(chǎng)拉客。
5、油站夾報(bào)計(jì)
適用項(xiàng)目：主要針對(duì)中高端項(xiàng)目和投資型項(xiàng)目
工作周期選擇：以蓄客期為主
拓客人員選擇：前期與加油站協(xié)調(diào)工作由策劃人員負(fù)責(zé)，后期物料派送由案場(chǎng)銷售人員負(fù)責(zé)
拓客范圍選擇：項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)和周邊商圈內(nèi)油站、城區(qū)范圍內(nèi)到客率高的所有油站
工作目的：傳遞項(xiàng)目信息，捕捉意向客群
6、商場(chǎng)巡展計(jì)
適用項(xiàng)目：所有項(xiàng)目類型均可
工作周期選擇：蓄客期及強(qiáng)銷期
拓客人員選擇：以銷售和小蜜蜂為主，配備一名拓客主管
拓客范圍選擇：項(xiàng)目周邊一定距離半徑內(nèi)的重點(diǎn)商場(chǎng)、商業(yè)中心、重點(diǎn)市場(chǎng)和其他重點(diǎn)公共場(chǎng)所;交通動(dòng)線范圍內(nèi)的目標(biāo)場(chǎng)所
工作目的：廣泛傳遞項(xiàng)目信息，挖掘和收集客戶信息
7、企業(yè)團(tuán)購計(jì)
適用項(xiàng)目：中高端、中端及中端以下
工作時(shí)間選擇：項(xiàng)目的蓄客期和尾盤階段。
拓客人員選擇：經(jīng)理級(jí)以上或有特殊關(guān)系的業(yè)務(wù)員
拓客范圍選擇：項(xiàng)目周邊的學(xué)校、醫(yī)院、工廠園區(qū)等各種企事業(yè)單位
工作目的：通過與企業(yè)談團(tuán)購，以略低的價(jià)格換取項(xiàng)目的快速去化
8、動(dòng)遷嫁接計(jì)
適用項(xiàng)目：普通及中高檔住宅項(xiàng)目
工作周期選擇：營(yíng)銷全程
拓客人員選擇：以市場(chǎng)部人員及銷售員為主
拓客范圍選擇：項(xiàng)目同區(qū)域內(nèi)拆遷小區(qū)，其它區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)拆遷小區(qū)
工作目的：傳遞項(xiàng)目信息，鎖定拆遷客戶
9、商戶直銷計(jì)
適用項(xiàng)目：適合所有項(xiàng)目，但更適合普通住宅、投資或自營(yíng)類項(xiàng)目，尤其是小型項(xiàng)目
工作周期選擇：蓄客期及強(qiáng)銷期
拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主
拓客范圍選擇：項(xiàng)目周邊及城市各類型專業(yè)市場(chǎng)，如建材市場(chǎng)、家電市場(chǎng)、食品市場(chǎng)等
工作目的：廣泛宣傳項(xiàng)目，傳遞項(xiàng)目信息，挖掘潛在客戶
10、客戶陌拜計(jì)
適用項(xiàng)目：高端、中高端、中端及中端以下
工作周期選擇：項(xiàng)目營(yíng)銷全程
拓客人員選擇：以2人為一組進(jìn)行拜訪，組數(shù)由項(xiàng)目情況而定
拓客范圍選擇：政府行政機(jī)構(gòu)、醫(yī)療和教育機(jī)構(gòu)、大型企事業(yè)單位、市內(nèi)辦公人群聚集區(qū)、市內(nèi)個(gè)體商家聚集區(qū)
工作目的：通過針對(duì)性的客源方向挖掘項(xiàng)目的意向客戶
11、競(jìng)品攔截計(jì)
適用項(xiàng)目：適合所有的項(xiàng)目，高端住宅類項(xiàng)目、投資類項(xiàng)目效果會(huì)更好
工作周期選擇：營(yíng)銷全程
拓客人員選擇：以銷售員為主
拓客范圍選擇：與項(xiàng)目品質(zhì)相同、相近或品質(zhì)比待推項(xiàng)目略差些的項(xiàng)目附近;同區(qū)域的周邊項(xiàng)目附近
工作目的：針對(duì)性的截殺項(xiàng)目周邊競(jìng)品的客戶
12、商家聯(lián)動(dòng)計(jì)
適用項(xiàng)目：適合所有項(xiàng)目，尤其是高端項(xiàng)目
工作周期選擇：營(yíng)銷全程
工作人員選擇：以策劃為主
聯(lián)動(dòng)范圍選擇：與項(xiàng)目目標(biāo)客源相吻合的相關(guān)商家、機(jī)構(gòu)或團(tuán)體，如：車友會(huì)、教育協(xié)會(huì)、奢侈品展覽會(huì)等
工作目的：通過與其它商家進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，達(dá)到資源共享、互利互益的目的
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