房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些步驟

　　市場調(diào)查與預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)為營銷決策提供依據(jù)的重要手段,也是企業(yè)降低風(fēng)險、提高競爭力的必要途徑。在進行房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測時,離不開數(shù)學(xué)方法:如應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計方法對市場調(diào)查收集的數(shù)據(jù)進行處理;應(yīng)用數(shù)學(xué)模型進行定量預(yù)測，房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些步驟?

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查步驟：準備階段

　　1.提出問題，明確目標

　　市場研究意義重大，其中一個重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問題。只有當(dāng)需要研究的問題被仔細、準確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切合實際的信息。在對需要研究的問題進行定義的過程中，確定所要研究項目的目標也是一項重要的工作。每一項目應(yīng)含有一個或多個目標。在這些目標未被明確建立之前，是無法進入下一步研究的。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研也不例外，市場調(diào)研的任務(wù)是為營銷決策提供信息，幫助決策者們發(fā)現(xiàn)并解決營銷問題，所以調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營銷服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，任何偏離主題的調(diào)研都不能成為有效的調(diào)研。因此，在每次起草調(diào)研提案之前，調(diào)研人員首先要知道自己要做什么，要對調(diào)研目的與目標十分明確。

　　2.初步情況分析和非正式調(diào)查

　　調(diào)研人員對初步提出來需要調(diào)查的課題，要搜集有關(guān)資料做進一步分析研究，必要時還可以組織非正式的探測性調(diào)查，以判明問題的癥結(jié)所在，弄清究竟應(yīng)當(dāng)調(diào)查什么。探測性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來源。另一方面，如果研究的問題能夠準確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關(guān)系研究。同時，要根據(jù)調(diào)查的目的，考慮調(diào)查的范圍和規(guī)模多大才合適，調(diào)查的力量、時間和費用負擔(dān)是否有保證。如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過大、內(nèi)容過多，無法在限定時間內(nèi)完成，就應(yīng)當(dāng)實事求是地加以調(diào)整。

　　3.制訂調(diào)查方案和工作計劃，擬定調(diào)研計劃書。

　　對房地產(chǎn)市場調(diào)查課題經(jīng)過上述分析研究之后，如果決定要進行正式調(diào)查，就應(yīng)制訂調(diào)查方案和工作計劃，即擬定調(diào)研計劃書。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查方案是對某項調(diào)查本身的設(shè)計，目的是為了調(diào)查有序、有目的地進行，它是指導(dǎo)調(diào)查實施的依據(jù)，對于大型的市場調(diào)查顯得更為重要。調(diào)查方案設(shè)計的內(nèi)容如下：為完成調(diào)查的課題需要收集哪些信息資料;如何運用數(shù)據(jù)分析問題;明確獲得答案及證明答案的做法;信息資料從哪里取得，用什么方法取得;評價方案設(shè)計的可行性及調(diào)查費用的說明;方案進一步實施的準備工作等。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研工作計劃是指在某項調(diào)查之前，對組織領(lǐng)導(dǎo)、人員配備、考核、工作進度、完成時間和費用預(yù)算等做出安排，使調(diào)查工作能夠有計劃、有秩序地進行，以保證調(diào)查方案的實現(xiàn)。

　　總之，市場調(diào)研計劃書必須具有可操作性，對調(diào)查對象、調(diào)查范圍、調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)研經(jīng)費預(yù)算、調(diào)研日程安排等都應(yīng)給出明確的界定。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查步驟：實施階段

　　1.建立調(diào)查組織

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查任務(wù)和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員。建立房地產(chǎn)市場調(diào)查組織。調(diào)查人員確定后，需要集中進行學(xué)習(xí)，對于臨時吸收的調(diào)查人員，更需要進行短期培訓(xùn)。學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的內(nèi)容主要包括：明確房地產(chǎn)市場調(diào)查方案;掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查技術(shù);了解與房地產(chǎn)有關(guān)的方針、政策、法令;學(xué)習(xí)必要的經(jīng)濟知識和業(yè)務(wù)技術(shù)知識等。

　　2.收集第二手資料

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查所需的資料，可分為第一手資料和第二手資料兩大類。第一手資料是指需要通過實地調(diào)查才能取得的資料，取得這部分資料所花的時間較長、費用較大。第二手資料是指企業(yè)內(nèi)部記錄或已出版的外部記錄，取得這部分資料比較容易、花費較少。在實際調(diào)查中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查方案提出的內(nèi)容，盡可能組織調(diào)查人員收集第二手資料。收集第二手資料，必須保證資料的時效性、準確性和可靠性。對于統(tǒng)計資料，應(yīng)該弄清指標的含義和計算的口徑，必要時應(yīng)調(diào)整計算口徑，使之符合調(diào)查項目的要求。對于某些估計性的數(shù)據(jù)，要了解其估算方法和依據(jù)以及可靠程度。對于某些保密的資料，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)保密的規(guī)定，由專人負責(zé)收集、保管。

　　3.收集第一手資料

　　經(jīng)常遇到的情況是，為解決問題所需的資料并不能完全地從內(nèi)部記錄或已出版的外部記錄中獲得，即不能完全地從第二手資料中獲得，因此研究必須以第一手資料為基礎(chǔ)。收集第一手資料常要回答下面幾個問題：是通過觀察實驗還是詢問來獲得資料;問卷采取封閉式還是采取開放式結(jié)構(gòu);是將研究的目的直截了當(dāng)?shù)馗嬖V被訪者還是對他們隱瞞研究的目的;類似的問題還很多，上述幾個問題是在研究過程中必須回答的基本問題。

　　在收集第一手資料的過程中，還必然伴隨著對調(diào)查樣本的設(shè)計和樣本的采集。在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，廣泛采用的是抽樣調(diào)查法。因此，研究人員在樣本設(shè)計過程中必須考慮調(diào)研總體、樣本單位、抽樣設(shè)計、樣本規(guī)模等因素。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查步驟：分析和總結(jié)階段

　　1.數(shù)據(jù)的分析與解釋

　　數(shù)據(jù)分析包括對采用的抽樣方法進行統(tǒng)計檢驗，以及對數(shù)據(jù)的編輯、編碼和制表。編輯就是對問卷表進行縱覽的過程，以保證問卷的完整、連續(xù);編碼就是對問題加以編號，以使資料更好地發(fā)揮分析作用;制表就是根據(jù)某種指標對觀察得到的數(shù)據(jù)進行分類和交叉分類。

　　在大多數(shù)研究中，都要涉及編碼、編輯和制表程序。而統(tǒng)計檢驗作為一種獨特的抽樣過程和數(shù)據(jù)搜集工具，往往應(yīng)用于某些特殊的研究。在可能的情況下，統(tǒng)計檢驗一般都在數(shù)據(jù)搜集和分析之前就進行，以保證所得到的數(shù)據(jù)與意欲研究的問題密切相關(guān)。

　　2.編寫調(diào)研報告。

　　調(diào)查研究報告主要歸納研究結(jié)果并得到結(jié)論，提交給管理人員決策使用。很多主管人員都十分關(guān)心這一報告，并將它作為評價研究成果好壞的標準。因此，研究報告必須寫得十分清楚、準確。無論你的研究做得多么深透、高明，如果沒有一份好的研究報告，都將會前功盡棄。

　　調(diào)研報告的主要內(nèi)容包括：調(diào)查目的、方法、步驟、時間等說明;調(diào)查對象的基本情況;所調(diào)查問題的實際材料與分析說明;對調(diào)查對象的基本認識，作出結(jié)論;提出建設(shè)性的意見和建議;統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的結(jié)構(gòu)多種多樣，沒有固定的格式，一般由導(dǎo)言、主體、建議與附件組成。導(dǎo)言部分介紹調(diào)查課題的基本狀況，是對調(diào)查目的簡單而基本的說明;主體部分應(yīng)概述調(diào)查的目的，說明調(diào)查所運用的方法及其必要性，對調(diào)查結(jié)果進行分析并進行詳細說明;附件部分是用來論證、說明主體部分有關(guān)情況的資料，如資料匯總統(tǒng)計表、原始資料來源等。

　　編寫房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，還應(yīng)當(dāng)注意：堅持實事求是原則，調(diào)研報告要如實反映市場情況和問題，對報告中引用的事例和數(shù)據(jù)資料，要反復(fù)核實，必須確鑿、可靠;要突出重點，調(diào)研報告的內(nèi)容必須緊扣調(diào)查主題，突出重點。結(jié)構(gòu)要條理清楚，語言要準確精練，務(wù)必把所說的問題寫得清楚透徹;結(jié)論明確，調(diào)查結(jié)論切忌模棱兩可、不著邊際。要善于發(fā)現(xiàn)問題，敢于提出建議，以供決策參考，結(jié)論和建議可歸納為要點，使之更為醒目。調(diào)研報告應(yīng)完整、整齊裝訂，印刷清楚、精致美觀。

　　3.總結(jié)反饋。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查全過程結(jié)束后，要認真回顧和檢查各個階段的工作，做好總結(jié)和反饋，以便改進今后的調(diào)查工作?？偨Y(jié)的內(nèi)容主要有：調(diào)查方案的制訂和調(diào)查表的設(shè)計是否切合實際;調(diào)查方式、方法和調(diào)查技術(shù)的實踐結(jié)果，有哪些經(jīng)驗可以推廣，有哪些教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)吸取;實地調(diào)查中還有哪些問題沒有真正搞清，需要繼續(xù)組織追蹤調(diào)查;對參加調(diào)查工作的人員做出績效考核，以促進調(diào)查隊伍的建設(shè)，提高調(diào)查水平和工作效率。

　　值得注意的是，在上述房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序中，除了提出問題這一步驟之外，其他研究步驟并不能完全依照設(shè)想的程序進行。并且這些步驟也不是僵化不變的，實際運用時，可視調(diào)查內(nèi)容、環(huán)境條件及要求的輕重緩急，靈活使用，有的程序可以省去、有的可以強化、有的可以重復(fù)。例如，在制訂某項研究方案時，我們也許會發(fā)現(xiàn)要研究的問題并沒有很好地定義，這樣，研究人員也許需要重新回到第一步，對需要研究的問題再做仔細的界定;再如，進入收集數(shù)據(jù)階段時，可能會發(fā)現(xiàn)原計劃的方法成本太高，這時為了保持預(yù)算平衡，就可能需要對原來的研究設(shè)計進行改變，減少資料規(guī)模，或以其他資料來代替(也許依靠第二手資料)。但當(dāng)資料已經(jīng)收集得差不多時，研究人員要再對研究方案做改動的話，所花的代價就非常大，這將影響研究的進行。正因如此，在進行資料收集之前，就應(yīng)對研究設(shè)計十分認真的考慮，以免造成不必要的損失。