縣物業(yè)管理實施細則
縣物業(yè)管理實施細則
物業(yè)管理與人民生活息息相關,在近年來社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下文是縣物業(yè)管理實施細則,歡迎閱讀!
縣物業(yè)管理實施細則一
第一章 總 則
第一節(jié) 目的·依據(jù)
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的有關規(guī)定，參照《撫州市物業(yè)管理實施細則》，結(jié)合本縣實際，制定《資溪縣物業(yè)管理實施細則》(以下簡稱《細則》)。
第二節(jié) 概念·范圍
第二條 本《細則》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本《細則》所稱業(yè)主，是指不動產(chǎn)登記簿或其他法定文件確定的物業(yè)的所有權人。
本《細則》所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和除業(yè)主外的實際使用物業(yè)的其他人。
本《細則》所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立，具有獨立法人資格，取得相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第三條 本《細則》適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、養(yǎng)護、服務及監(jiān)督管理活動。
第三節(jié) 原則·職能
第四條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。
第五條 縣房管局負責本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導;
(二)物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務的招投標、物業(yè)服務合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理;
(三)專項維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;
(四)受理、處理對物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;
(五)物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理;
(六)其他監(jiān)督管理職責。
規(guī)劃、建設、環(huán)保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、電信等行政和公用企事業(yè)單位，按照法律法規(guī)的規(guī)定，負責各自職能范圍內(nèi)的管理和服務工作。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，具體負責組織、指導、監(jiān)督本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關系。
社區(qū)居民委員會、村民委員會應當協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主權利與義務
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權，享有前款規(guī)定的業(yè)主權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(五)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(六)按時交納物業(yè)服務費用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。
第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照縣房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者房產(chǎn)行政主管部門應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十條 籌備組應當做好以下籌備工作：
(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生細則，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉細則;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，起草《業(yè)主委員會選舉細則》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主管理規(guī)約草案》，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設立。
第三節(jié) 業(yè)主大會
第十一條 業(yè)主大會決定以下事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
第十二條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：
(一)物業(yè)的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護;
(五)業(yè)主共同管理權的行使;
(六)業(yè)主應盡的義務;
(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
第十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：
(一)業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)業(yè)主委員會的職責;
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選細則等;
(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
不參加投票業(yè)主的投票權數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。
第十五條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決。
住宅物業(yè)業(yè)主的投票權按套計算，每套住宅計一票。
非住宅物業(yè)的投票權按建筑面積計算，100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權，每超過100平方米再計1票。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會不履行召集定期會議義務的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會定期會議。
第十八條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本《細則》規(guī)定的業(yè)主委員會職責。
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由3至11人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務;
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十二條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處置情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)督促其移交。
第二十四條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務的;
(五)侵害他人合法權益的;
(六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補細則由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體細則由業(yè)主大會決定。
第三章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。
分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第二十七條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，必須持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權證明、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)管理主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理主管部門應當自受理申請之日起20日內(nèi)，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議，承擔前期物業(yè)服務。房管部門應當把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)《商品房預(銷)售許可證》的前置條件。
第二節(jié)附屬設施設備的配置
第二十九條 新建住宅小區(qū)，建設單位應當按照《資溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細則》規(guī)定配置物業(yè)服務用房。
物業(yè)服務用房由開發(fā)建設單位無償提供，依法屬于全體業(yè)主共有，并由房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，但不頒發(fā)產(chǎn)權證書。業(yè)主有權查詢。
第三十條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設單位所有的，開發(fā)建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。
第三十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停車庫(位)與住戶套數(shù)的最低比例標準，由規(guī)劃行政主管部門按照建設部《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的相關規(guī)定制定。
住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設施內(nèi)的車位歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于開發(fā)建設單位所有或者相關業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，開發(fā)建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有，建設單位不得銷售。
第三十二條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關專業(yè)經(jīng)營單位負責向最終用戶進行收費;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件。
新建住宅小區(qū)供電設施建設工程應當符合國家和行業(yè)標準的電力工程建設規(guī)范，由供電部門依照國家標準、行業(yè)標準進行審核和驗收，供電方式應按照安全、可靠、經(jīng)濟、合理和便于管理的原則確定。
用地面積15畝以上小區(qū)應當修建一座垃圾中轉(zhuǎn)站(垃圾房8m2以上)，有居民活動場地的應配套建設一座公共廁所。
規(guī)劃、建設部門在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，應當按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》進行審查、審批，并征求物業(yè)管理等部門的意見。
第三十三條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設計、建設、維護和管理。開發(fā)建設單位應當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變電、二次供水、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第三十四條 本《細則》實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)的供水供電設施設備，由業(yè)主大會決定是否進行水電改造后移交給專業(yè)經(jīng)營單位，業(yè)主大會決定改造移交的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。
第三十五條 專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第三十六條 建設單位應當依法通過招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)管理主管部門備案。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
(一)投標人少于3人;
(二)總建筑面積少于3萬平方米。
第三十七條 鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。
第三十八條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
第三十九條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置;
(四)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按專項設計要求配置到位;
(五)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
(六)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理用房等配套建筑及設施建設;
(八)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(九)住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃、物業(yè)管理等有關部門的監(jiān)管，并向房產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。
第四十條 開發(fā)建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起30日內(nèi)，與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電等服務合同并在以后的移交中向業(yè)主委員會予以公示。
第四十一條 建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受開發(fā)建設單位的委托，協(xié)助開發(fā)建設單位辦理住宅交付的有關具體事宜。
第四十二條 開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。
第四十三條 建設單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容、建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有共用的配套設施設備。
第四十四條 在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前(含當月)所發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔;房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業(yè)服務合同的約定由業(yè)主承擔;在房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
第四十五條 建設單位訂立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應當制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害買受人的合法權益。臨時管理規(guī)約應當報物業(yè)管理主管部門備案。
第四章 物業(yè)管理服務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第四十六條 業(yè)主可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)管理。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。
在本縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務活動的外地企業(yè)，應當向縣房產(chǎn)管理局備案。經(jīng)核準合格后，方可從事物業(yè)服務活動(經(jīng)營)。
第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第四十九條 嚴格物業(yè)服務重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定及時向相關行政主管部門、專業(yè)單位報告：
(一)發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且在8小時內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;
(三)物業(yè)服務人員擅自集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活;
(四)發(fā)生群體性事件;
(五)發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。
第五十條 建設單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當分別建立并妥善保管物業(yè)材料檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務檔案。
第五十一條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員應當按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全縣物業(yè)管理信用體系。
第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當按照有關規(guī)定向物業(yè)管理主管部門報送統(tǒng)計報表。
第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修
第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第五十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。
住宅裝飾裝修服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：
(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第五十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。
物業(yè)服務企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。
第三節(jié)物業(yè)服務合同
第五十六條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應當事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外：
(一)物業(yè)服務事項;
(二)物業(yè)服務質(zhì)量及費用標準;
(三)合同期限;
(四)違約責任。
第五十七條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)公共服務事項：
(一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護;
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)公共服務事項。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出明確約定。
物業(yè)服務合同示范文本由物業(yè)管理主管部門會同其他相關行政主管部門制發(fā)。
第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應的檔案進行查驗，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設計方案不符或者有質(zhì)量問題的，應當書面告知建設單位、業(yè)主委員會;并按照國家、省和市的有關規(guī)定，與建設單位或者業(yè)主委員會辦理相應手續(xù)。對承接查驗中確認的問題，相關責任人應當及時整改。
第五十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定與建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關資料向物業(yè)管理主管部門備案。
第六十條 業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行表決。
第六十一條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除;
(二)物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約;
(三)成立首屆業(yè)主委員會后，依法選聘了物業(yè)服務企業(yè);
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。
第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，應當在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第四節(jié) 物業(yè)服務收費
第六十三條 物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導價或市場調(diào)節(jié)價，其計費模式、標準由物業(yè)服務委托雙方訂立物業(yè)服務合同具體約定。
普通住宅、經(jīng)濟適用住房和廉租房的物業(yè)服務收費以及停車服務收費實行政府指導價格，價格標準按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據(jù)《價格法》及其價格管理的有關規(guī)定制定。
其他住宅和非住宅的物業(yè)服務收費以及其他服務項目收費實行市場調(diào)節(jié)價格，具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，報物價、物業(yè)管理主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
按照《江西省物業(yè)管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔2003〕766號)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)服務收費前，必須到物價部門申請辦理物業(yè)收費批文，實行亮證收費，并自覺接受物價部門的年度審驗。
第六十四條 物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。
第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主約定應以物業(yè)部門指導價為準。
物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準按《江西省物業(yè)管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔2003〕766號)中規(guī)定收費。
第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權拒絕。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費。
第六十七條 專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向具備條件的最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第六十八條 物業(yè)服務費以法定產(chǎn)權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費;未辦理產(chǎn)權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理服務費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超過3個月。
第五節(jié) 舊住宅區(qū)的物業(yè)管理
第六十九條 對具備建立物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應采取措施對舊住宅區(qū)進行整治。舊住宅區(qū)完成整治改造后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)，也可依托業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會，由業(yè)主自行管理物業(yè)。
第五章物業(yè)的使用與養(yǎng)護
第一節(jié)物業(yè)的使用
第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。
第七十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關規(guī)定傾倒垃圾。
第七十二條 房屋交付后，業(yè)主、使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關手續(xù)。
業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
第二節(jié)車位的使用管理
第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車庫和建筑物附屬設施內(nèi)車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。
業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設單位應當出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導價。
車庫、車位在優(yōu)先滿足本物業(yè)管理業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。
第七十四條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業(yè)服務費后屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。業(yè)主大會或業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)收取，并支付一定比例的報酬。
業(yè)主對機動車有保管要求的，可以與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三節(jié) 建設單位的保修責任
第七十六條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。
第七十七條 建立新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。
建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門設立的物業(yè)質(zhì)量保修金帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。
物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管帳戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位按幢設立專戶。建設單位在新建物業(yè)交付時，應當向業(yè)主出示物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。
保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。
第七十八條 建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)管理主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第七十九條 物業(yè)管理主管部門應當每年定期向相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設單位公布物業(yè)質(zhì)量保修金的使用情況。
第八十條 物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)管理主管部門應將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設單位。
物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿前30日，物業(yè)管理主管部門應將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。
第八十一條 物業(yè)管理主管部門應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
第四節(jié)物業(yè)的養(yǎng)護
第八十二條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由相關業(yè)主負責。
物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時維護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第八十三條 業(yè)主對專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修等，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應當給予賠償。
第八十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關專業(yè)經(jīng)營單位，應當承擔業(yè)主專有部分以外的相關管線和設施設備的維修、更新、養(yǎng)護等管理責任。
前款規(guī)定的業(yè)主專有部分以外的相關管線和設施設備包括變電、供水(不含用戶自建自管的二次供水)等設施設備及相關管線和計量器具。
第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照下列規(guī)定向最終用戶收取費用。
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;
(二)物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取;
(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤;
(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設施設備，由業(yè)主共同維護和管理;業(yè)主大會可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人維護和管理。
第八十七條 住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的建設單位和業(yè)主，應當繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金的建立，應當遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、專款專用、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細則，由縣房管局、縣財政局按照有關規(guī)定制定并執(zhí)行。
第八十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。
第八十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處置或者改作他用。
利用共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關業(yè)主共有。
業(yè)主委員會應當定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。
第九十條 物業(yè)應當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應當及時履行維修養(yǎng)護義務。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責任人不及時履行維修養(yǎng)護義務的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關責任人承擔。
第九十一條 因維修物業(yè)、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。
供水、供電、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務的，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
第九十二條 專項維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，應遵守下列規(guī)定：
(一)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌。
(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業(yè)主。
第六章法律責任
第一節(jié)物業(yè)爭議解決途徑
第九十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;不能協(xié)商解決的，可以要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等對違反本《細則》的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調(diào)查、核實，并依法處理。
第二節(jié)違反《細則》處理規(guī)定
第九十四條 違反本《細則》第三十九條規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下罰款。
第九十五條 違反本《細則》規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理主管部門予以處罰：
(一)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以一至五萬元的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;
(二)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本《細則》規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當理由拒絕對具備條件的最終用戶實行終端收費的，由縣人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔相應的賠償責任。
第九十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本《細則》第七十條、第七十一條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第九十八條 對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以對其行為進行公示。業(yè)主未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;物業(yè)服務企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以按每日加收滯納部分0.5‰的滯納金，必要時也可以采取適當?shù)南拗菩苑沾胧蛳蛉嗣穹ㄔ浩鹪V。不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主，不得當選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。
第九十九條 違反本《細則》規(guī)定的行為，按照國務院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》、《撫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細則》及其他相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
第七章 附則
第一百條 本《細則》自公布起之日起30日后施行。
縣物業(yè)管理實施細則二
第一章總則
第一條為規(guī)范我縣物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，促進我縣物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《黃岡市物業(yè)管理實施細則》等法律、法規(guī)，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其相關活動。
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備和場地等。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條物業(yè)管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、屬地管理的原則進行。
第四條縣政府負責把物業(yè)管理納入社會管理 范疇。
縣房管局是物業(yè)管理行政主管部門，負責全縣物業(yè)管理活動的行政指導、監(jiān)督和管理工作。主要職責是：
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關政策，指導、監(jiān)督物業(yè)管理活動;
(二)負責物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)管工作;
(三)負責物業(yè)管理選聘活動的監(jiān)督管理工作;
(四)負責監(jiān)督、指導物業(yè)的承接查驗工作;
(五)負責住宅專項維修資金的收取、使用、指導和監(jiān)督工作;
(六)負責業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案工作;
(七)負責物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處違法行為;
(八)負責會同有關部門協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛、投訴及有關問題;
(九)會同人社部門，對物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)準入制度的實施進行指導、監(jiān)督和檢查;
(十)依法履行其他職責。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應加強對物業(yè)管理的綜合管理工作，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助、監(jiān)督和檢查。主要職責是：
(一)負責指導、組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動;
(二)督促檢查物業(yè)服務企業(yè)落實物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛、物業(yè)管理與社區(qū)管理、服務的關系;
(三)負責組織召開物業(yè)管理活動相關聯(lián)席會議;
(四)參與本轄區(qū)物業(yè)管理檢查和考評工作。
縣政府各部門按照各自職責，做好各自的物業(yè)管理工作。
縣住建局
(一)對審批后的建設項目(工程)搞好批后監(jiān)督管理，對違反基本建設程序建設的行為予以查處;
(二)對違法違規(guī)施工、裝飾、裝修等破壞承重墻等影響房屋質(zhì)量安全的行為予以查處;
(三)對建設、施工單位不按照國家規(guī)定及約定的保修期限和范圍承擔保修責任的行為予以查處。
縣規(guī)劃局
規(guī)劃設計新建物業(yè)項目時，負責對新建項目的各項設施統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，按規(guī)定配置各類公建配套設施，對開發(fā)建設單位擅改規(guī)劃設計要求的行為予以查處。
縣城管執(zhí)法局
(一)對違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為進行查處;
(二)對破壞公共園林綠地、公共設施的行為進行查處;
(三)對因從事餐飲、娛樂、建設等經(jīng)營活動帶來的油煙、噪音等污染行為進行查處;
(四)依法履行的其他職責。
縣公安局
(一)會同民政部門開展門(樓)牌清理、編制工作，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)開展安裝及維護工作;
(二)依法打擊處理違反流動人口服務和管理條例的各類違法犯罪行為;
(三)依法查處飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活行為;
(四)依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權利、財產(chǎn)權利、妨害社會管理等違法犯罪行為;
(五)科學指導視頻監(jiān)控平臺等安防設施建設。
縣消防大隊
(一)對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓及消防演練的進行查處;
(二)對占用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進行查處;
(三)對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進行查處;
(四)對建筑消防設施、器材未保持完好有效的行為進行查處;
(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進行查處;
(六)對在小區(qū)內(nèi)設立、儲存易燃易爆危險品行為的進行查處。
縣物價局
(一)對超出政府指導價浮動幅度擅自提高收費標準的行為進行查處;
(二)對物業(yè)服務企業(yè)申報小區(qū)物業(yè)服務收費備案時，進行審核并頒發(fā)《物業(yè)服務收費監(jiān)審證》;
(三)對超范圍收費的行為進行查處;
(四)對其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為進行查處。
縣質(zhì)監(jiān)局
(一)對違反規(guī)定，擅自在經(jīng)營活動中使用無生產(chǎn)許可證的產(chǎn)品或無強制性認證產(chǎn)品的行為進行查處;
(二)對用于貿(mào)易結(jié)算的計量器具(水、電、氣表等)未經(jīng)檢定投入使用行為的查處;
(三)對不按規(guī)定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械、游樂設施等特種設備以及不按規(guī)定進行上述設備維修、保養(yǎng)的行為進行查處。
縣文明辦應將物業(yè)管理工作納入社區(qū)精神文明建設范疇。
縣工商局負責對未取得營業(yè)執(zhí)照、擅自在物業(yè)管理區(qū)域從事經(jīng)營活動的行為進行查處。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照相關規(guī)定和合同約定，負責直供管網(wǎng)到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務。
第五條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集。相關職能部門和社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;
(二)業(yè)主委員會未依法換屆;
(三)物業(yè)服務企業(yè)未依法撤出和辦理交接手續(xù);
(四)物業(yè)管理與服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關事項。
第六條本縣新建小區(qū)應當實行物業(yè)管理。未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，應當結(jié)合舊城區(qū)改造，分步實施物業(yè)管理。
第二章前期物業(yè)管理
第七條新建小區(qū)實行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理由開發(fā)建設單位負責。
開發(fā)建設單位應當提供前期物業(yè)管理辦公設備和場地，其資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。開發(fā)建設單位不得擅自處置物業(yè)共用部位、共用設施、設備等。
第八條新建小區(qū)的開發(fā)建設單位，在辦理商品房預(銷)售許可證前或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣房管局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
開發(fā)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第九條開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
開發(fā)建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定《臨時管理規(guī)約》，作為物業(yè)買賣合同的附件，對有關物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務以及違反《臨時管理規(guī)約》應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)建設單位制定的《臨時管理規(guī)約》，不得侵害物業(yè)買賣人的合法權益。
開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)前，將《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾。
第十條縣房管局應會同縣工商局制定《前期物業(yè)服務合同示范文本》、《物業(yè)服務合同示范文本》等文書，用于具體指導全縣的物業(yè)管理。
第十一條前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔。
已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第十二條開發(fā)建設單位與所選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同應一式三份，開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和縣房管局各執(zhí)一份。
第三章物業(yè)的承接與查驗
第十三條新建小區(qū)應當按照國家有關規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設項目規(guī)劃設計方案時，必須考慮物業(yè)管理服務用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全措施、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設施建設。在項目建設過程中，有關行政主管部門應當加強監(jiān)督和管理，達到開發(fā)小區(qū)在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。
第十四條開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理服務用房，并在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設計方案中應注明物業(yè)管理服務用房的具體位置。
新建小區(qū)，開發(fā)建設單位應該按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務用房;規(guī)模較小的開發(fā)項目，配置物業(yè)服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社區(qū)居委會駐點工作用房。
物業(yè)服務用房其所有權屬于全體業(yè)主。開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房具體位置，房屋登記機構(gòu)應在登記簿上予以記載，但不頒發(fā)房屋權屬證書。
物業(yè)服務用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉(zhuǎn)移登記。
第十五條申報竣工綜合驗收的開發(fā)小區(qū)須達到下列標準：
(一)開發(fā)小區(qū)建設用地的使用符合小區(qū)詳細規(guī)劃要求，建筑物、道路、各種管線、服務設施、圍墻、景點等位置準確;
(二)開發(fā)小區(qū)所有規(guī)定建設項目、基礎設施、市政設施和環(huán)境建設按小區(qū)詳細規(guī)劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質(zhì)量通過相關專業(yè)部門的檢查認定，符合有關規(guī)范和標準的要求，使用功能完好，并取得認證文件;
(三)開發(fā)小區(qū)工程技術檔案、資料完整準確，并按有關規(guī)定要求歸整完畢;
(四)小區(qū)內(nèi)施工機具、臨建設施、建筑垃圾、臨時建筑等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛(wèi)生清潔;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十六條開發(fā)建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成承接查驗工作?，F(xiàn)場查驗20日前，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)物業(yè)專項維修資金清冊;
(三)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單;
(六)物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權清單;
(七)物業(yè)服務用房的清單;
(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，開發(fā)建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第十七條物業(yè)承接查驗應形成書面記錄。查驗記錄應包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應由開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字認可并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。
第十八條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后10日內(nèi)，向縣房管局報送下列材料：
(一)前期物業(yè)服務合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)開發(fā)建設單位移交資料清單;
(五)查驗、交接記錄;
(六)其他承接查驗有關文件。
物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)后應當將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十九條物業(yè)的所有權人為業(yè)主。物業(yè)使用人受業(yè)主委托可以依法享有業(yè)主的權利并履行相應的義務。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有以下權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的幫助;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的相關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他權利。
第二十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時繳納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的其他義務。
第二十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，具體標準為：
(一)以建設項目《國有土地使用權證》確定的用地范圍為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域;劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者以分割成多個自然院落或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
沒有實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由業(yè)主共同申請或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)征求業(yè)主意見后，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向縣房管局報送相關資料。
第二十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，按照有關法律、法規(guī)以及本辦法的規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責;也可以決定就近參加相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會，但應當征得相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會同意，并享有同等權利，履行同等義務。
第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分超過建筑總面積50%或業(yè)主入住戶數(shù)超過50%時，開發(fā)建設單位、業(yè)主應向轄地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)提出召開首次業(yè)主大會的書面要求，并及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總面積圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業(yè)管理服務用房配置證明;
(七)其他相關的文件資料。
第二十四條符合成立業(yè)主大會條件的，縣房管局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設單位代表、社區(qū)居委會代表組成?；I備組人員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%，籌備組組長由社區(qū)居委會代表擔任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)組織業(yè)主推薦。
籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將成員名單以及籌備工作相關事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)協(xié)調(diào)解決。業(yè)主對籌備工作公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助配合籌備組開展工作?；I備組應當依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔2009〕274號)的規(guī)定開展工作。
第二十五條下列事項由業(yè)主大會決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)依法改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用;
(十)有關法律、法規(guī)以及管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的事項。
決定前款第(六)項和第(七)項規(guī)定的事項以及處分共有物業(yè)的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主同意;決定前款規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。
第二十六條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議以及有法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定情形的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，同時應當告知物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)，可以邀請其參加會議。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄并存檔。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應當自決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行業(yè)主大會賦予的職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費及其相關費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)使用、維修和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合有關法律、法規(guī)或者章程、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的條件。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
擔任業(yè)主委員會的委員，若有損壞房屋結(jié)構(gòu)、違法搭建、無故欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，應按業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。
第二十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定或委托物業(yè)服務企業(yè)管理。
經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以向業(yè)主委員會主任、副主任以及其他委員支付適當?shù)膱蟪?，從業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。
第三十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反有關法律、法規(guī)或者章程的，縣房管局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五章物業(yè)管理服務
第三十一條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)。
從事物業(yè)服務的專業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
非本縣物業(yè)服務企業(yè)進入本縣從事物業(yè)管理服務的，對列入經(jīng)營異常名錄與嚴重違法名單的，禁止參與招投標和從事物業(yè)經(jīng)營活動。
第三十二條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修基金的管理與使用、物業(yè)管理服務用房、合同期限、協(xié)助配合社區(qū)各項工作、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第三十三條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務委托給他人。
電梯、消防、監(jiān)控、安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。
第三十四條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
物業(yè)服務企業(yè)聘請公共秩序維護員，應當遵守國家有關規(guī)定。公共秩序維護員在維護小區(qū)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵占公民的合法權益。
第三十五條物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：
(一)依法、依規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序進行管理;
(二)依照縣物價局有關規(guī)定和物業(yè)服務合同收取物業(yè)服務費用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;
(四)選聘專營企業(yè)承擔專項經(jīng)營業(yè)務;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。
第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：
(一)以業(yè)主至上為宗旨，提供服務質(zhì)量和水平;
(二)按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔(包括亂貼、亂畫清洗)、共用部位及設施設備日常維修養(yǎng)護等服務;
(三)實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況;實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況;
(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)承擔文明創(chuàng)建、人員信息、網(wǎng)絡平臺、平安建設等社會管理，積極融入社區(qū)管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第三十七條縣房管局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，縣房管局應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第三十八條縣物業(yè)管理協(xié)會應在縣房管局監(jiān)管和指導下開展工作。充分發(fā)揮橋梁和紐帶作用，加強行業(yè)自律，自我教育，自我完善，自我提升。為企業(yè)代辦資質(zhì)證書、學術交流和專業(yè)人員業(yè)務培訓等活動，協(xié)調(diào)解決行業(yè)爭議和糾紛。
第六章物業(yè)的使用與維護
第三十九條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
第四十條物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守有關法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當遵守有關法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。
第四十一條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因建設、維修或者養(yǎng)護物業(yè)以及公共利益的需要，業(yè)主臨時占用、挖掘道路或者場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)或者供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位臨時占用、挖掘道路或者場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位或者個人臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
建設、維修或者養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備的，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第四十二條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設置車位的，其車位設置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。停車收費按照有關規(guī)定執(zhí)行;車位收益主要用于彌補業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及物業(yè)服務企業(yè)管理經(jīng)費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第四十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第四十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、使用、管理按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部第165號令)和有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、維修和養(yǎng)護，由業(yè)主負責。業(yè)主對專有部分進行管理、維修和養(yǎng)護時，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應當予以賠償。相鄰業(yè)主應當依法提供便利。
第四十六條物業(yè)存在安全隱患、危及公共利益以及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第四十七條物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(三)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(四)損壞或者擅自占用、改建、移裝共用設施設備;
(五)堆放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(六)亂丟垃圾，高空拋物;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
(九)有關法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
第七章物業(yè)服務收費
第四十八條物業(yè)服務收費依照《黃梅縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級評定標準》和《黃梅縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級收費標準》執(zhí)行。
其他住宅、非住宅以及其他服務項目的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方當事人共同協(xié)商約定具體價格，并在物業(yè)服務合同中予以明確。
第四十九條物業(yè)服務收費應當實行明碼標價。物業(yè)交付使用前及以后，開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務項目、服務標準和收費依據(jù)、收費項目、收費標準以及價格舉報電話等有關情況進行公示。
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其特約服務收費由雙方當事人自行約定。
第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應結(jié)清物業(yè)服務費用。業(yè)主辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移登記時，應當出具物業(yè)服務費結(jié)清證明。
第五十一條出售后已交付物業(yè)買受人或者因物業(yè)買受人的原因未實際交付的物業(yè)，業(yè)主應當交納物業(yè)服務費。
第五十二條經(jīng)濟適用房和普通住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業(yè)服務企業(yè)人員提供管理服務的，經(jīng)縣物價局批準，可以按照核定的標準收取停車費。停車費應屬全體業(yè)主共有，應當由業(yè)主大會決定，可以由業(yè)主大會委托物業(yè)服務企業(yè)代為收取，并向物業(yè)服務企業(yè)支付部分管理服務費用。
第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向用戶收取手續(xù)費等額外費用;委托單位可以向受委托的物業(yè)服務企業(yè)支付相關的代收業(yè)務勞務費，但不得采取變相漲價的方式，將上述費用轉(zhuǎn)嫁由終端用戶承擔。
第八章法律責任
第五十四條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;物業(yè)服務企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
業(yè)主拒付物業(yè)服務費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。
物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，依法不予支持。
第五十五條物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的，或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。
第五十六條物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會有權要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的相關資金。
物業(yè)服務企業(yè)拒絕撤出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，要求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)服務費的，依法不予支持。
第五十七條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院依法撤銷。
業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位以及其他業(yè)主、物業(yè)使用人等單位和個人侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照有關法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。
第五十八條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，可以向縣房管局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)設立的人民調(diào)解委員會申請調(diào)解;也可以依法申請仲裁、提起民事訴訟。
第五十九條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等對違反有關法律、法規(guī)以及本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調(diào)查、核實，并依法處理。
第六十條物業(yè)交接后，開發(fā)建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。
第六十一條在物業(yè)管理活動中，違反《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)以及本辦法規(guī)定的，依照相關責任條款對當事人進行處理;違反物業(yè)服務合同等有關民事方面協(xié)議約定的，依照《合同法》、《民事訴訟法》等相關法律規(guī)定對當事人進行處理。
第九章附則
第六十二條本辦法由黃梅縣房管局負責解釋。
第六十三條本辦法自2015年1月1日起施行，有效期5年，《黃梅縣物業(yè)管理暫行辦法》(梅政發(fā)〔2007〕36號)同時予以廢止。
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