淺談房地產(chǎn)成本管理論文
淺談房地產(chǎn)成本管理論文
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，一個項目涉及資金少則幾個億，多則幾十上百億，這就決定了房地產(chǎn)項目的成本管理在其項目運作過程中舉足輕重的作用。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)成本管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)成本管理論文范文一：房地產(chǎn)成本管理核算論文
【摘要】在商品房價格受到多重因素的制約后,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展應(yīng)轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略,人的因素是第一位的。通過分析全過程開發(fā)環(huán)節(jié),找出成本變動的關(guān)健因素,充分發(fā)揮企業(yè)部門人才主觀能動性,利用有效的成本控制方法,來控制開發(fā)成本,達成企業(yè)利潤目標。為了達成企業(yè)目標,將員工業(yè)績考核和企業(yè)成本管理有機的連結(jié)起來,探索有效的考評方法,實現(xiàn)成本管理與員工考核的有機統(tǒng)一。
【關(guān)鍵詞】成本成本管理目標成本成本控制業(yè)績考核合同考核制
1序
任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計價領(lǐng)域,由于電子技術(shù)的引入而簡化了計算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因為計價基礎(chǔ)的一致性,這種主導(dǎo)方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當前由于金融危機和市場競爭的加劇,已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)的各項工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣退的時代已經(jīng)來臨。在商品房售價受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢、挖內(nèi)部潛力,提升競爭實力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了微利時代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會發(fā)展得更高更遠,真正做大做強。
企業(yè)怎樣考核評價員工業(yè)績?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機統(tǒng)一的,工作業(yè)績的考核和成本管理是密不可分的,因為企業(yè)是以效益為最高目標,離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關(guān)系。
2成本控制方法
成本管理是同開發(fā)過程的各項工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費用,那就形成了成本。成本就是費用,是因為開展各項工作所需的費用,如人員工資、政府繳費、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導(dǎo)開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務(wù),進行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發(fā)成本。
因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項開發(fā)工作,然后找出各工作應(yīng)完成的事項內(nèi)容,對其相應(yīng)的費用進行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關(guān)健環(huán)節(jié),即花費最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費用,達到不花費或少花費也能達成工作目標。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績提供了客觀參考依據(jù),同時通過考核也可實現(xiàn)項目的成本控制目標。
(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:
(2)目標成本的建立:
匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個項目的開發(fā)成本,按會計處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報建費用、建造成本、期間費用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費用包括銷售費用和未列入表中的財務(wù)費用、管理費用組成,后兩者由財務(wù)部門直接統(tǒng)計得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點,先由財務(wù)部門進行成本歸集,按已完項目匯總成本,再進行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗成本。以經(jīng)驗成本為基準,吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場行情的成本波動情況,進行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項目開發(fā)成本分類指標數(shù)據(jù)庫,作為指導(dǎo)新開工項目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項目建設(shè)時,由部門責任人按照項目實際情況和工作計劃安排編制本部門的詳細成本計劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標數(shù)據(jù)庫審核確定,以此作為費用支出的上限,即部門目標成本,各部門目標成本匯總就形成了整個項目的目標成本。項目目標成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴格控制,杜絕超出。項目目標成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績好壞的基礎(chǔ)標準。
(3)關(guān)健工作環(huán)節(jié)成本控制:
在開發(fā)流程中,關(guān)健開發(fā)工作有很多項。項目一旦運轉(zhuǎn),在目標成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過員工工作努力和技術(shù)提升,可以控制的。這就要求我們在項目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監(jiān)控,最后達成控制目標成本。
通過研究各項開發(fā)工作的特點,可以得出開發(fā)成本變動發(fā)生的關(guān)健環(huán)節(jié)在:土地轉(zhuǎn)讓;工程設(shè)計;政府報建;工程發(fā)包;工程管理;工程結(jié)算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個關(guān)健環(huán)節(jié)。分析每個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進行一些方法探討。
3成本管理與員工業(yè)績考核
3.1成本控制管理體系
成本管理涉及到公司管理的各個部門,搞好成本管理應(yīng)該層層設(shè)防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個部門或某幾個人的事,而是全公司每個員工共同的事情,這構(gòu)成了企業(yè)考核員工業(yè)績的基礎(chǔ)。員工的工作是通過部門業(yè)績體現(xiàn)出來的,因此員工考核可通過先考核部門業(yè)績,然后在部門內(nèi)部通過評定來實現(xiàn)。從表2中對應(yīng)看出各部門與各項成本的工作密切關(guān)系。
對一個中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立的職能部門進行研究,開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、營銷部、采購部、物業(yè)部是企業(yè)負責生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關(guān),涵蓋政府報建費用、工程費用、銷售費用、管理費用;成本部和合同部負責成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關(guān);總經(jīng)辦和總裁辦對公司所有成本事項進行審核把關(guān),是成本的第三道關(guān);財務(wù)部對資金支出進行把關(guān)是成本的第四道關(guān);最后由總經(jīng)理、總裁進行支出全面把關(guān)。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。
3.2成本管理與部門業(yè)績評價內(nèi)容
3.3成本管理業(yè)績考核辦法
業(yè)績考核以目標成本為基準,以項目實際成本為考核評價依據(jù),通過對員工參與執(zhí)行工程合同情況進行考核,以達到成本控制目標。企業(yè)成本可先分解為若干個項目目標,每個項目目標再分解為若干個合同目標、每個合同目標再按責任比例逐一進行考核和評價企業(yè)部門。項目所有合同考核匯總就形成了項目考核部門業(yè)績,所有項目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績。
以單個合同為例:技術(shù)部門優(yōu)化圖紙,使之不能超過設(shè)計指標;合同部門不能超過合同指標(設(shè)計指標和合同指標均由目標成本派生而成);合同一經(jīng)簽定,交與工程部門執(zhí)行,工程部門確定責任人,由該責任人全程跟蹤完成合同內(nèi)容直至通過驗收,并交差執(zhí)行其他部門有關(guān)工程的管理指令(如修改和變更等),在執(zhí)行中可提出自己的看法和意見以節(jié)約成本。工程完工后,如該筆合同的最終結(jié)算款節(jié)省或超標,則首先確認工程責任人的業(yè)績或責任,其次確認其他管理部門的業(yè)績或責任,按一定比例各負其責,綜合考核評定。這樣做就有章可循,實現(xiàn)了公司對員工業(yè)績好壞的考核,每一筆合同都實行考核,就能保證整個項目的成本得到有效控制。
建立合同考核制的做法,可最大限度的調(diào)動員工積極性和主觀能動性,提高業(yè)務(wù)水平,深挖控制成本的潛力,同時也可避免管理上相互推諉,使成本監(jiān)控真正落實到位。
房地產(chǎn)成本管理論文范文二：當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理論文
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、周期長的特點，而且在成本管理控制中會受到多因素的影響，所以必須首先建立相對全面的成本管理系統(tǒng)理念，只有對其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進行規(guī)模擴張，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上可持續(xù)發(fā)展道路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點
房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個房地產(chǎn)項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項目開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會資源包括項目評估公司、策劃代理公司、設(shè)計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項目的開發(fā)設(shè)計投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風險大。房地產(chǎn)項目作為投資項目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當他們在未知結(jié)果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風險不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強前期對風險的預(yù)測預(yù)控和規(guī)避。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問題
1.成本管理理念不夠全面
當前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產(chǎn)購買力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準備→設(shè)計定型→組織施工→竣工驗收。成本控制管理，除了建設(shè)費用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數(shù)企業(yè)都開始注重成本管理，并設(shè)置了專門的職能部門，如成本控制部或?qū)徲嫴?，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因為成本預(yù)測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復(fù)雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業(yè)成本管理問題的對策
1.施工前的控制對策
首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究政策盡量為企業(yè)爭取利益，工程、預(yù)算部門則應(yīng)與其配合對過程成本做出合理預(yù)測，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開招標方式選擇承包團隊。“五通一平”也要如此，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設(shè)計審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的工程設(shè)計管理部來細化設(shè)計規(guī)范要求、審核設(shè)計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對策
首先，嚴把施工單位資質(zhì)關(guān)，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關(guān)鍵，信譽好、資金雄厚、技術(shù)過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費市場的需求和市場定位來確定配套設(shè)施的檔次，原則上項目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。
3.后期的控制對策
一項工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達到設(shè)計圖紙和合同規(guī)定標準，并具備竣工驗收合格手續(xù)，對甩項部分應(yīng)標注在驗收單中，并在結(jié)算時扣除該部分費用;二，對工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進行最后清理，重視材料價差和竣工調(diào)價的相應(yīng)審計;三，通過結(jié)算原則會議確認制、二次復(fù)核制、設(shè)計和獎懲機制來減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
作者:周立紅 單位:石家莊潤鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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