買(mǎi)二手房需要注意：房屋證件、土地使用性質(zhì)，土地使用年限、是否有市政規(guī)劃、房屋是否合法、單位房是否獲得范圍買(mǎi)賣(mài)允許、是否拖欠物管費(fèi)、注意房子的內(nèi)部問(wèn)題、單位房屋是否侵權(quán)等等。

買(mǎi)二手房的需要注意什么

查看房屋證件

證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，這也是證明買(mǎi)房權(quán)利的惟一憑證。如果買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉(zhuǎn)賣(mài)狀態(tài)，沒(méi)辦法確保購(gòu)房者的權(quán)益受到保障。所以，當(dāng)進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，房產(chǎn)證的查驗(yàn)是必須的。

土地使用性質(zhì)，土地使用年限。

土地使用性質(zhì)分為劃撥、出讓兩種。劃撥的土地是無(wú)償使用的，但是政府可以無(wú)償收回，買(mǎi)這種二手房風(fēng)險(xiǎn)大，一旦政府收回土地，購(gòu)房者無(wú)補(bǔ)貼;出讓的土地已經(jīng)交了土地出讓金，在使用年限內(nèi)，購(gòu)房者可以有完整的權(quán)利，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一種法律保障。我國(guó)房屋所占用的土地使用年限有限，二手房已經(jīng)投入使用多年，您在買(mǎi)房過(guò)戶(hù)前看好房屋土地使用年限，看好房屋是否符合您的住房需求，算一下這筆錢(qián)花的是否合算。

是否有市政規(guī)劃。

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

房屋是否合法。

對(duì)于房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等福利房，它們的轉(zhuǎn)讓是有限制的。因?yàn)楦＠康耐恋匦再|(zhì)、房屋所有權(quán)在一定范圍上有國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)時(shí)，要看好房屋是否可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)買(mǎi)賣(mài)。

單位房是否獲得范圍買(mǎi)賣(mài)允許。

單位房屋出售分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)兩種，但是正常情況下的單位房土地性質(zhì)是劃撥的，如果要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?gòu)房者需要讓賣(mài)方交全土地使用費(fèi);另外，單位房屬性特殊，在轉(zhuǎn)讓單位房的時(shí)候，單位擁有優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。所以，購(gòu)房者在辦理過(guò)戶(hù)之前，要讓對(duì)方繳納土地使用費(fèi)，并取得單位放棄“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的證

是否拖欠物管費(fèi)。

很多老舊二手房存在拖欠物業(yè)費(fèi)的情況。購(gòu)房者在過(guò)戶(hù)之前應(yīng)該咨詢(xún)房屋的電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)情況，若賣(mài)方已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，購(gòu)房者卻不知情，買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

房子的內(nèi)部問(wèn)題

要提前檢查房子內(nèi)部問(wèn)題，比如墻壁是否有裂縫，地板是否有損壞，是否漏水等問(wèn)題。還有就是有哪些家具、電器是一并出售的。

單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供低首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

合同約定是否明確

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

注意價(jià)格問(wèn)題

買(mǎi)房最看重的就是價(jià)格問(wèn)題，買(mǎi)房之前要對(duì)價(jià)格先做了解，這樣談價(jià)格的時(shí)候才不會(huì)被動(dòng)。

注意房款交付方式

定金或者房款，應(yīng)該先存在銀行的凍結(jié)賬戶(hù)。等房子過(guò)戶(hù)完成，或者拿到新的房產(chǎn)證，再統(tǒng)一轉(zhuǎn)入對(duì)方的賬戶(hù)。這樣可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免被卷款跑路。

二手房買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。此外，買(mǎi)賣(mài)房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長(zhǎng)短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買(mǎi)賣(mài)雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實(shí)際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門(mén)具體了解稅費(fèi)的項(xiàng)目、稅率。

二手房貸款多久能審批下來(lái)

二手房貸款審批一般15個(gè)工作日左右就可以審批下來(lái)了。但是不同的銀行具體的審批時(shí)間也是不一樣的。申請(qǐng)流程如下：

1、買(mǎi)賣(mài)雙方商議好房?jī)r(jià)之后，簽訂合同，需要帶著身份證明、房權(quán)證、土地證或復(fù)印件、戶(hù)口本、結(jié)婚證等到房管部門(mén)先進(jìn)行網(wǎng)簽，之后再到銀行簽訂貸款合同然后申請(qǐng)貸款。

2、帶著以上的材料到房管部門(mén)的稅務(wù)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記和繳納稅費(fèi)的手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證，之后和銀行信貸人員一起辦理抵押登記，到銀行支取貸款。