物業(yè)管理是指物業(yè)服務公司依據委托合同,對小區(qū)建筑、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治的有償服務。那么，物理的基礎三十問你都知道嗎?下面由學習啦小編為你提供的相關資料，希望能幫到你。

　　物理管理的三十問

　　1、以什么面積收取我的物業(yè)管理費?

　　房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準;房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。

　　2、業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?

　　沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

　　3、如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權掐斷住戶的水、電供應?

　　費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，

　　4、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎?

　　有影響。因為物業(yè)服務的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。

　　5、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償?

　　《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。

　　6、物業(yè)客戶服務部是干什么的?

　　負責客服工作的策劃;負責入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔;顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理;小區(qū)綜合巡查;物品出入控制;進行客戶走訪和回訪;便民服務的組織與開展;顧客意思的征詢與反饋;顧客的檔案理;客服部的各種文檔輸入工作;客服人員行為的規(guī)范與管理;物業(yè)服務費的催繳工作。

　　7、因工程質量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費?

　　不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位或通過物業(yè)公司代為協商處理。

　　8、小區(qū)內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務費內嗎?如果不是，維修費用該由誰來承擔?

　　公用設施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務費中。

　　9、物業(yè)管理公司所提供的服務配套有哪些?使用流程是怎樣的?

　　物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務協議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務外，亦會因應客戶之需求，適時提供其他便利業(yè)戶之有償服務，屆時請留意管理處公告之有關服務內容及服務收費標準信息。

　　10、我家里跑水了，物業(yè)應負什么責任?

　　物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務業(yè)務為宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

　　11、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費，物業(yè)公司要如何處理?

　　物業(yè)公司物業(yè)費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發(fā)生案件時業(yè)戶應保護案發(fā)現場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業(yè)公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進行了，物業(yè)公司就已盡到了責任。出于對業(yè)主安全負責，盡可能提高保衛(wèi)服務工作標準的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現有資源的能量，提供優(yōu)質的保衛(wèi)服務。建議業(yè)戶仍要正常買保險，以便發(fā)生問題時盡可能減少損失。

　　12、業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設施設備?

　　業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據服務合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。

　　13、物業(yè)工程部的工作是什么?

　　物業(yè)工程部的工作是對小區(qū)的公共區(qū)域進行小修;公共設施設備運行、維護、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應;制訂中修、大修計劃;并向業(yè)主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務，平時工程的維修報修工作等。

　　14、什么是住宅的共用部位、共用設施設備?

　　除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監(jiān)控等設施設備，小區(qū)道路、場地、綠化、路燈、等。

　　15、業(yè)主委員會何時成立?程序如何?

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，所在地的區(qū)房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　(1)共有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

　　(3)住宅出售已滿兩年。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區(qū)房地產管理部門辦理登記：

　　(1)成立業(yè)主委員會登記申請書;

　　(2)業(yè)主委員會委員名單;

　　(3)業(yè)主委員會章程。

　　區(qū)房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作;對不符合《青島市居住物業(yè)管理條例》(以下簡稱本條例)規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。業(yè)主委員長會自區(qū)房地產管理局核準登記之日起成立。

　　16、業(yè)主委員會有哪些主要職責?

　　業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　　(1)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務合同;

　　(3)依照本條例設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理;

　　(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算;

　　(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務活動;

　　(6)監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用;

　　(7)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

　　17、哪些物業(yè)管理服務事項應當在物業(yè)管理服務合同中約定?

　　物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定下列物業(yè)管理服務事項：

　　(1)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域內公共設施的使用管理、維修和更新;

　　(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務;

　　(4)保潔服務

　　(5)保安服務

　　(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務管理;

　　(7)物業(yè)檔案資料的保管。

　　18、業(yè)主公約有什么效力?

　　業(yè)主公約是有關物業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應當遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。

　　19、什么是前期物業(yè)管理?有什么規(guī)定?

　　前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。它有下列規(guī)定：

　　(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務合同，并報物業(yè)所在地的區(qū)房地產管理部門備案。

　　(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

　　(3)住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

　　(5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

　　新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。

　　住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。前期物業(yè)管理服務合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效時終止。

　　住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區(qū)房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　20、物業(yè)管理服務收費的標準有何規(guī)定?

　　物業(yè)管理服務收費的標準按照下列規(guī)定確定：

　　(1)已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定;

　　(2)普通內銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)物價部門會同房地產管理部門規(guī)定的基準價的浮動幅度內協商確定。

　　(3)高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協商確定。

　　其他服務項目的收費，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協商確定。

　　21、物業(yè)管理服務收費包括哪些項目?

　　物業(yè)管理服務收費包括下列項目：

　　(1)管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務;

　　(2)房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;

　　(3)保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需的費用;

　　(4)保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需的費用;

　　(5)維修費，用于物業(yè)維修服務所需的費用。

　　上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算，第(5)項費用按實際維修項目計算。

　　22、物業(yè)管理服務費可以預收幾個月?業(yè)主或使用人未按時交納，如何處罰?

　　物業(yè)管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。

　　23、居住物業(yè)報修和維修有哪些規(guī)定?

　　物業(yè)報修和維修的權利義務應在物業(yè)管理服務合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　(1)接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應向業(yè)主和使用人公布報修點和報修時間。業(yè)主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修。

　　(2)業(yè)主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應在24小時內修理;接到一般項目報修的，應在72小時內修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　1)急修項目分為：

　　A、物業(yè)共用部位、共用設備、公共設施損壞發(fā)生危險;

　　B、因室內線路故障而引起停電和漏電;

　　C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水;

　　D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水;

　　E、電梯故障，不能正常行駛;

　　F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;

　　G、其他屬于危險性急修項目。

　　2)一般項目分為：

　　A、各類鋼、木們窗損壞;

　　B、水衛(wèi)設備零件損壞;

　　C、屋面滲漏水;

　　D、其他屬于小修養(yǎng)護和便民服務范圍的項目。

　　(3)業(yè)主自用部位的原有自用設備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。

　　(4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認可簽字后，按規(guī)定列支;除此以外，共用部位、共用設備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經業(yè)主小組認可后予以維修，費用按規(guī)定列支。

　　(5)物業(yè)維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質量引起的返修不得再收費。

　　24、業(yè)主、使用人在使用物業(yè)時哪些屬法律禁止的行為?違者將承擔什么責任?

　　業(yè)主使用人在物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(1)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;

　　(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;

　　(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;

　　(4)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(5)亂設攤、亂設集貿市場;

　　(6)亂倒垃圾、雜物;

　　(7)在建筑屋、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(8)排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(9)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為，由區(qū)房產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述規(guī)定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關的法律、法規(guī)處罰。

　　對上述禁止行為，青島市房屋土地管理局作了進一步具體應用的解釋：

　　(1)在底層天井圍墻破墻開門屬損壞住宅共用部位的行為;

　　(2)上述第(8)項所禁止的行為，是指環(huán)保法規(guī)定禁止排放的有毒、有害物質和發(fā)出的噪聲。

　　(3)在物業(yè)管理區(qū)域內，晚間(22點至清晨7點)不得進行有噪音的房屋施工。

　　25、改變住宅使用性質有什么規(guī)定?

　　住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)地產管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。

　　26、占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，有什么規(guī)定?

　　任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。

　　除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機動車在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放極其收費的規(guī)定。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應當納入物業(yè)維修基金，用于公共設施的維修、更新。

　　違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)房地產管理部門責令其期限改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　27、利用物業(yè)設置廣告等經營性設施，有什么規(guī)定?

　　利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續(xù);經批準的，應當與業(yè)主委員會簽定協議，并支付設置費用。

　　違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　28、物業(yè)管理企業(yè)應當如何對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督?

　　物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，如發(fā)現有違反法律禁止的行為，應當勸阻制止，并督促改正;對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)房地產管理部門責令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

　　29、物業(yè)管理企業(yè)應當如何履行自己的職責?

　　物業(yè)管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：

　　(1)按照國家和本市規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務;

　　(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;

　　(3)經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施進行養(yǎng)護;

　　(4)發(fā)現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修;

　　(5)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理;

　　(6)做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊;

　　(7)每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核;

　　(8)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;

　　(9)發(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政機關報告;

　　(10)按照物業(yè)管理服務合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項。

　　除上述規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

　　30、物業(yè)維修基金如何設立和使用?

　　公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時應當設立物業(yè)維修基金。

　　新建高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設立物業(yè)維修基金。

　　物業(yè)維修基金設立的具體標準和辦法由市人民政府規(guī)定。目前按市物價局、市房地局聯合規(guī)定：內銷商品住宅出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。開發(fā)單位自用或出租的房屋，也應同時繳納上述兩項費用。成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價，如1996年度的成本價為1198元。

　　住宅出售單位應當將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計取利息。住宅出售單位不按上款規(guī)定，由市或區(qū)、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

　　業(yè)主委員會應當定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　物業(yè)小常識——公攤

　　什么是公攤？

　　答：公攤面積指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

　　公攤范圍：各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　車位是否計入公攤：購房合同里關于小區(qū)地上停車位的相關規(guī)定“為小區(qū)服務的配套實施包括但不限于幼兒園、商業(yè)會館、商鋪、地下室(除設備房)、人防工程、小區(qū)內露天停車位及各樓棟的架空層及其他，地下車庫等不屬于公共公用部位，未計入公用分攤建筑面積，所有權、收益權等權益屬于出賣人。因此屬于規(guī)劃區(qū)域，則不屬于公攤面積。”