房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的二重性，消費(fèi)性是其基礎(chǔ)屬性，而投資性是建立在消費(fèi)性基礎(chǔ)上的。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于投資性房地產(chǎn)論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　投資性房地產(chǎn)論文篇1

　　淺談投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

　　[摘要]本文重點(diǎn)討論投資性房地產(chǎn)的核算。投資性房地產(chǎn)的核算可以采用成本模式和公允價(jià)值模式分別進(jìn)行核算。

　　[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn) 核算 成本模式 公允價(jià)值模式

　　2006年財(cái)政部出臺了新的會計(jì)準(zhǔn)則,新準(zhǔn)則包括基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則。這次頒布的新準(zhǔn)則是在我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和國際會計(jì)趨同的大背景下誕生的,體現(xiàn)了我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況和國際會計(jì)準(zhǔn)則發(fā)展的方向。這里重點(diǎn)討論投資性房地產(chǎn)這一準(zhǔn)則,研究投資性房地產(chǎn)的核算。

　　投資性房地產(chǎn)的核算可以采用成本模式和公允價(jià)值模式分別進(jìn)行核算,具體分析如下。

　　一、采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)

　　采用成本模式核算投資性房地產(chǎn),可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量和處置三個(gè)步驟:

　　1.投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。不同來源的房地產(chǎn)其成本構(gòu)成不同:

　　(1)外購的投資性房地產(chǎn)。對于企業(yè)外購的房地產(chǎn),只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租(自租賃期開始日起,下同)或用于資本增值,才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造(或開發(fā),下同)的房地產(chǎn),只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值,才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　(3)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　(4)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)購入房地產(chǎn),自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的,應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　2.采用成本模式下的后續(xù)計(jì)量

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,也可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　在成本模式下,應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　3.處置投資性房地產(chǎn)

　　處置投資性房地產(chǎn)分為出售和收回自用二種情況:

　　(1)出售投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)將取得的收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入,投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本,發(fā)生的營業(yè)稅計(jì)入營業(yè)稅金及附加。

　　(2)出租轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí),在采用成本模式下,應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　二、采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)

　　采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn),也可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量和處置三個(gè)步驟:

　　1.采用公允價(jià)值模式下的初始計(jì)量

　　(1)采用公允價(jià)值模式的前提條件。

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式,就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在極少數(shù)情況下,已經(jīng)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造活動后首次轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí),該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置,并且假設(shè)無殘值。注意,這是今年的一個(gè)新變化。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地,通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市,應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn),對建筑物而言,是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權(quán)而言,是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

　　(2)采用公允價(jià)值模式下初始計(jì)量的賬務(wù)處理。

　?、偻赓徍妥越ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí),采用公允價(jià)值模式與成本模式入賬價(jià)值的確定方法相同,不同點(diǎn)在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細(xì)科目,以便區(qū)分“公允價(jià)值變動”。②將存貨和自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租,房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租,應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額,如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值,其差額計(jì)入“資本公積――其他資本公積”;如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值,其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動損益”。這樣處理的目的,是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換用途來調(diào)增利潤。

　　A.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額,借記“公允價(jià)值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額,貸記“資本公積――其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí),因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入,借記“資本公積――其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

　　B.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊,借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時(shí),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額,借記“公允價(jià)值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額,貸記“資本公積――其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí),因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益,借記“資本公積――其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

　　2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理

　　企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;在資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

　　3.投資性房地產(chǎn)的處置

　　(1)出售。出售采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)將出售收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入,將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本;同時(shí)將原計(jì)入“公允價(jià)值變動損益”和“資本公積――其他資本公積”的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。具體賬務(wù)處理是:按實(shí)際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目;按其成本,貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目;按其累計(jì)公允價(jià)值變動,貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動”科目。同時(shí),將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入,借記或貸記“公允價(jià)值變動損益”科目,貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額,也一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入,借記“資本公積――其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

　　(2)出租轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動損益)。具體賬務(wù)處理時(shí):轉(zhuǎn)換日,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本,貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動,貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動”科目;按其差額,貸記或借記“公允價(jià)值變動損益”科目。

　　三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

　　1.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(盈余公積、未分配利潤)。具體例子可詳見會計(jì)政策章。

　　2.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　參考文獻(xiàn):

　　[1]中華人民共和國財(cái)政部.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.

　　[2]中華人民共和國財(cái)政部.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則―應(yīng)用指南[M].北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2006.

　　投資性房地產(chǎn)論文篇2

　　試談投資性房地產(chǎn)審計(jì)問題

　　一、我國企業(yè)投資性房地產(chǎn)審計(jì)中存在的問題

　　(一)相關(guān)法律法規(guī)不健全投資性房地產(chǎn)在行業(yè)中是一個(gè)比較新的概念，在審計(jì)實(shí)務(wù)缺乏具體的審計(jì)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)被單獨(dú)由固定資產(chǎn)中抽出的時(shí)間還很短，所以一系列的會計(jì)制度、審計(jì)制度還有待完善。

　　(二)缺乏針對性的審計(jì)程序　目前我國注冊會計(jì)師在對投資性房地產(chǎn)審計(jì)存在以下幾方面的缺陷：

　　第一，未能準(zhǔn)確的確定其范圍，存在著將本應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)而不納入投資性房地產(chǎn)和將不應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)而納入投資性房的情形，這即會影響“真實(shí)性”，也會影響“完整性”;

　　第二，由于投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的特殊性，如計(jì)量模式的選擇與轉(zhuǎn)換、減值準(zhǔn)備和累計(jì)折舊的計(jì)提、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換等，導(dǎo)致其會計(jì)處理不同于其他資產(chǎn)。而在審計(jì)過程中，注冊會計(jì)師往往忽略這些內(nèi)容，未能盡到應(yīng)用的職業(yè)謹(jǐn)慎;

　　第三，由于投資性房地產(chǎn)大多表現(xiàn)為建筑物和土地使用權(quán)，對其進(jìn)行檢查需要審計(jì)人員具備必要的土地、建筑、工程等方面的專業(yè)知識，而在實(shí)際工作中真正具備這些專業(yè)能力的注冊會計(jì)師很少，在利用專家工作方面也做的不太好，這樣就難以對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，大多簡單的認(rèn)可客戶的賬面價(jià)值。

　　(三)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值難以確認(rèn)投資性房地產(chǎn)多為不動產(chǎn)，其絕對價(jià)值較大，其價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)確與否會對企業(yè)財(cái)務(wù)信息產(chǎn)生較大的影響，甚至?xí)淖兤髽I(yè)的利潤和財(cái)務(wù)狀況，所以對投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的檢查是審計(jì)工作的重點(diǎn)，尤其是對那些投資性房地產(chǎn)價(jià)值較大和期間內(nèi)變動較頻繁的單位。

　　然而，我國在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方式，在公允價(jià)值的確定、公允價(jià)值變動損益的確定、計(jì)量模式轉(zhuǎn)換時(shí)都是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的，由于我國市場體現(xiàn)尚不完善，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以確定。從已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估價(jià)格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)查報(bào)告，但由于評估水平的參差不齊，評估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導(dǎo)致實(shí)際的公允價(jià)值并不可靠。

　　按照現(xiàn)有的評估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會太高。一般對投資性房地產(chǎn)評估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達(dá)到300-400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計(jì)算出來的現(xiàn)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場價(jià)值的;二是參照市場價(jià)值，但是由于目前我國房地產(chǎn)市場的稅費(fèi)相當(dāng)繁重，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等，如果按市場價(jià)值作為售價(jià)扣除相關(guān)稅費(fèi)后得到的評估價(jià)格往往比實(shí)際的市場價(jià)格低很多，增值幅度沒有想象中的那么高。

　　(四)審計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力有待提高審計(jì)質(zhì)量很大程度上取決于審計(jì)主體一注冊會計(jì)師的素質(zhì)，我國投資性房地產(chǎn)審計(jì)質(zhì)量不高也與我國注冊會計(jì)師素質(zhì)不高密切相關(guān)。

　　這主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　　一方面，審計(jì)人員職業(yè)道德欠佳，在對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)審計(jì)的過程中，由于競爭加劇和市場無序容易使注冊會計(jì)師忽視職業(yè)道德，其獨(dú)立性易受到來自諸如經(jīng)濟(jì)利益、關(guān)聯(lián)關(guān)系、外在壓力等各方面因素的干擾，導(dǎo)致其在審計(jì)過程中不能保持應(yīng)有的獨(dú)立性和職業(yè)謹(jǐn)慎，未能執(zhí)行相應(yīng)的審計(jì)程序，審計(jì)人員可能就會輕易地接受客戶聲明書的觀點(diǎn)或出具與審計(jì)結(jié)果不同的觀點(diǎn)。有的注冊會計(jì)師即便在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)客戶的投資性房地產(chǎn)存在問題，出于自身利益的考慮，也不會在審計(jì)報(bào)告予以披露，甚至與之同流合污。出具嚴(yán)重失實(shí)的審計(jì)報(bào)告，不但自己的職業(yè)獨(dú)立性喪失殆盡，還嚴(yán)重打擊了投資者對整個(gè)會計(jì)師行業(yè)的信任。

　　另一方面，審計(jì)人員專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，要做好投資性房地產(chǎn)審計(jì)，不僅要求審計(jì)人員掌握相應(yīng)的審計(jì)知識和技術(shù)，更要熟悉與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的知識和技術(shù)，如相關(guān)的建筑知識、知識產(chǎn)權(quán)知識、資產(chǎn)評估知識等，雖然目前我國的審計(jì)人員在不斷地更新知識，專業(yè)素質(zhì)和技能都有所提高，但能夠根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特殊性有針對性地完成投資性房地產(chǎn)產(chǎn)審計(jì)工作的專業(yè)人員還較少。由于學(xué)歷、專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人因素等原因，導(dǎo)致多數(shù)審計(jì)人員還不具備專項(xiàng)審計(jì)的能力，這必將影響投資性房地產(chǎn)審計(jì)的工作質(zhì)量和工作效率，也不能保證審計(jì)良性效益的發(fā)揮。

　　二、完善投資性房地產(chǎn)審計(jì)的策略

　　(一)重視投資性房地產(chǎn)審計(jì)在計(jì)劃審計(jì)階段，對被審計(jì)單位執(zhí)行初步業(yè)務(wù)活動時(shí)，應(yīng)關(guān)注其投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并分析其重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上，在審計(jì)計(jì)劃中反映對投資性房地產(chǎn)審計(jì)的目的和要求，使得投資性房地產(chǎn)在審計(jì)過程中不會成為被遺忘的角落;在審計(jì)實(shí)施階段，根據(jù)具體情況確定是否對投資性房地產(chǎn)實(shí)施控制測試，重點(diǎn)是如何對其實(shí)施實(shí)質(zhì)性測試，以及對獲取審計(jì)證據(jù)的要求，鑒于投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的偶發(fā)性和風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)，在對其實(shí)施細(xì)節(jié)測試時(shí)不宜采用審計(jì)抽樣方法，而應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)審計(jì);在審計(jì)報(bào)告階段，在形成審計(jì)意見時(shí)，注冊會計(jì)師應(yīng)當(dāng)從總體上評價(jià)是否已經(jīng)獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，以將風(fēng)險(xiǎn)降至可接受的低水平。在對審計(jì)證據(jù)進(jìn)行整理分析以形成審計(jì)意見時(shí)，應(yīng)充分考慮投資性房地產(chǎn)審計(jì)的結(jié)果，以提高審計(jì)結(jié)論的準(zhǔn)確性。

　　(二)執(zhí)行針對性測試程序投資性房地產(chǎn)審計(jì)，對其審計(jì)除了執(zhí)行如圖1所示的常規(guī)審計(jì)程序外，還應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)采取有針對性的審計(jì)程序，重點(diǎn)檢查以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，以保證審計(jì)質(zhì)量：

　　第一，審查投資性房地產(chǎn)的真實(shí)性和完整性，通過對相關(guān)的協(xié)議和董事會紀(jì)要等文件、資料的檢查，驗(yàn)證賬面上的投資性房地產(chǎn)的所有權(quán)是否歸被審計(jì)單位所有，是否是用于出租土地使用權(quán)或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和建筑物，是否被用于抵押和擔(dān)保，尤其應(yīng)關(guān)注是否有存在糾紛和法律訴訟的業(yè)務(wù)，此外，還應(yīng)關(guān)注是否存在隱瞞投資性房地產(chǎn)而不將其入賬的情形，特別要提出的是，對于部分用于賺取租金或資本增值部分自用的房地產(chǎn)，應(yīng)以用于賺取租金或資本增值部分是否能夠單獨(dú)計(jì)量和出售為依據(jù)判斷其是否應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。

　　第二，檢查投資性房地產(chǎn)的增減變動，對于投資性房地產(chǎn)的增加，重點(diǎn)應(yīng)檢查增加業(yè)務(wù)是否真實(shí)，相關(guān)的手續(xù)和法律程序是否完備，不同途徑增加的投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是否正確，特別應(yīng)關(guān)注是否存在關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù);對于投資性房地產(chǎn)減少業(yè)務(wù)，應(yīng)注意轉(zhuǎn)讓的賬務(wù)處理和轉(zhuǎn)讓損益的核算是否正確。

　　第三，檢查投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，對于以公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)關(guān)注是否有確鑿的證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，當(dāng)有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得時(shí)，是否將投資性房地產(chǎn)從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ接?jì)量，此外，還應(yīng)檢查是否將所有投資性房地產(chǎn)都按一種模式計(jì)量，防止出現(xiàn)部分投資性房地產(chǎn)以成本模式計(jì)量，部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量的情形出現(xiàn)。

　　(三)合理確定投資性房地產(chǎn)價(jià)值驗(yàn)證投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的準(zhǔn)確性，是投資性房地產(chǎn)審計(jì)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)“估價(jià)與分?jǐn)?rdquo;這一具體審計(jì)目標(biāo)，對于以成本模式核算的投資性房地產(chǎn)應(yīng)把握以下幾個(gè)關(guān)鍵之處：

　　第一，初始確認(rèn)的 審計(jì)，應(yīng)關(guān)注其是否按實(shí)際成本入賬，即外購的投資性房地產(chǎn)是否以其購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其它支出作為其初始確認(rèn)成本，自行建造的投資性房地產(chǎn)，是否以其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出作為其初始確認(rèn)成本，而對于由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式的投資性房地產(chǎn)是否按該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為入賬成本，驗(yàn)證投資性房地產(chǎn)初始成本的準(zhǔn)確性。

　　第二，后續(xù)計(jì)量的審計(jì)，主要關(guān)注是否按照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)按期計(jì)提折舊或攤銷，并將其計(jì)入其它業(yè)務(wù)成本，當(dāng)存在減值跡象時(shí)，是否按準(zhǔn)則的規(guī)定計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，已經(jīng)確認(rèn)的減值準(zhǔn)備，是否存在以后轉(zhuǎn)回的情形。第三，審查轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務(wù)，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，是否按其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，將投資性房地產(chǎn)出售時(shí)，是否將其收入與成本分別計(jì)入其它業(yè)務(wù)收入和其它業(yè)務(wù)支出賬戶。對于以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，審計(jì)的重點(diǎn)是關(guān)注其公允價(jià)值的取得和其準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)公允價(jià)值不公允，公允價(jià)值成為利潤操控的手段的現(xiàn)象。對于將自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)關(guān)注是否將公允價(jià)值大于和小于賬面價(jià)值的部分，分別計(jì)入資本公積和公允價(jià)值變動損益，在資產(chǎn)負(fù)債表日，是否將賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，其差額是否計(jì)入當(dāng)期損益，出售時(shí)，是否把原人公允價(jià)值變動損益和資本公積的金額轉(zhuǎn)入其它業(yè)務(wù)收入等。

　　(四)提高審計(jì)人員的素質(zhì)提高審計(jì)人員的素質(zhì)是保證投資性房地產(chǎn)審計(jì)質(zhì)量的基礎(chǔ)，需要審計(jì)人員時(shí)刻保持應(yīng)有的獨(dú)立性和 職業(yè)謹(jǐn)慎性。

　　一方面，提高審計(jì)人員職業(yè)道德，通過職業(yè)道德的約束和行業(yè)監(jiān)管，輔之以加大違規(guī)成本，促使審計(jì)人員在對投資性房地產(chǎn)審計(jì)過程中，保持應(yīng)有的審計(jì)獨(dú)立性，恪守職業(yè)道德，能夠抵制 經(jīng)濟(jì)利益的誘惑和外來壓力的干擾，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，執(zhí)行規(guī)范的審計(jì)程序，對于在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的問題該披露的披露，該調(diào)整的應(yīng)要求被審計(jì)單位調(diào)整，并根據(jù)問題的重要性和被審計(jì)單位的態(tài)度確定出具審計(jì)意見的類型。另一方面，審計(jì)人員應(yīng)該努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的專業(yè)素質(zhì)，熟悉投資性房地產(chǎn)相關(guān)的各種知識，不僅應(yīng)掌握常規(guī)的審計(jì)技術(shù)和知識，還應(yīng)結(jié)合投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)掌握特定的、有針對性審計(jì)技術(shù)，以保證發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中存在的問題，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保證審計(jì)質(zhì)量，履行其“經(jīng)濟(jì)警察”的職責(zé)。

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