二手房交易資金監(jiān)管的主要流程是怎樣的(2)
二手房交易資金監(jiān)管的主要流程是怎樣的
二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)問題解讀
根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕321號)文件精神，為進一步加強對我市房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，確保二手房交易資金安全，維護消費者合法權(quán)益，在借鑒外省市先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我市將實行二手房交易資金監(jiān)管制度，現(xiàn)就具體資金監(jiān)管事項問答宣傳如下：
噪問：目前，二手房交易過程中，交易雙方經(jīng)常為資金交割安全而苦惱，找個中介機構(gòu)吧，又怕遇到不法中介，事情就更麻煩。請問現(xiàn)在有什么好辦法為我們分憂解難嗎?
答：有辦法。濟南市房管局為構(gòu)建一個“簡便、快捷、安全、高效”的二手房交易平臺，出臺了《濟南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法》，在全市范圍內(nèi)開展二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，從而改變了原有的二手房交易模式及付款方式，使得整個交易過程在監(jiān)管模式下完成，從根本上解決了交易雙方信息不對稱和不信任的狀態(tài)，確保交易過程和交易資金安全。這樣既保證賣方在房子出手后如數(shù)收齊房款，也保障了買方在付款后及時領(lǐng)到房產(chǎn)證。使房產(chǎn)交易像普通商品一樣“錢貨兩清”，從而保證買賣雙方合法權(quán)益。
噪問：什么是二手房交易資金監(jiān)管?監(jiān)管資金收取費用嗎?
答：通俗地說，二手房交易資金監(jiān)管是指買賣雙方的交易資金由濟南市房管局唯一指定的資金托管機構(gòu)--濟南市房地產(chǎn)市場綜合服務(wù)中心(簡稱服務(wù)中心)在銀行開立的“存量房客戶交易結(jié)算資金專用賬戶”(簡稱專用賬戶)進行劃轉(zhuǎn)。買賣雙方與服務(wù)中心簽訂《濟南市存量房交易資金托管協(xié)議》，并按照協(xié)議約定，買方將交易資金先存入專用賬戶，產(chǎn)權(quán)過戶登記完成，確認買方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再由專用賬戶將交易資金劃入賣方賬戶。
按照“資金托管不收費，托管資金不計息”的原則，該業(yè)務(wù)不向客戶收取任何費用。
噪問：對于買賣雙方來說，進行資金監(jiān)管的好處有哪些?
答：由于在二手房的交易過程中不能真正實現(xiàn)“錢貨兩清”，即買賣雙方在達成房屋交易意向之后，不能做到“產(chǎn)權(quán)過戶與房款”的即時交割，而往往是買方在付完房款(首付款或全款)后的一段時間才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時，登記機關(guān)受理資料以后并不是百分百能完成過戶登記，在這期間的二手房交易資金沒有監(jiān)管，資金安全存在極大的隱患，而資金監(jiān)管可以有效地避免買賣雙方在房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生糾紛及矛盾，防范二手房交易風(fēng)險，從根本上解決二手房交易資金安全問題。
資金監(jiān)管的措施
資金監(jiān)管，(源自escrow)，又稱為第三方監(jiān)管。主要用于房地產(chǎn)交易。是指買賣雙方的交易資金不直接通過經(jīng)紀公司，而是由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行、具有擔(dān)保資質(zhì)的機構(gòu)在銀行開立的資金監(jiān)管“專用賬戶”進行劃轉(zhuǎn)，該賬戶屬于銀行。當(dāng)規(guī)定期限內(nèi)購房者過戶后，該資金將劃轉(zhuǎn)到原業(yè)主的賬戶下，否則將劃轉(zhuǎn)到購房者賬戶下，因此資金監(jiān)管需要買賣雙方都在監(jiān)管銀行開有賬戶，銀行是資金的監(jiān)管主體，從而保障了買賣雙方的交易資金安全，維護了買賣雙方的權(quán)益。類似網(wǎng)上交易平臺如支付通，財付通等支付平臺。
1、購房監(jiān)管
二手房買賣交易過程中，從買賣雙方簽訂買賣合同，到房產(chǎn)交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，房產(chǎn)交易中存在“先付款還是先過戶”的問題，如果對交易資金沒有任何監(jiān)管措施，很容易出現(xiàn)不必要的糾紛。只有采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全。這兩種模式都是通過銀行的專用賬戶進行資金的凍結(jié)，在沒有買賣雙方約定授權(quán)的情況下，其他人員均動用不了資金。而除此之外的其他房款交割模式，都會讓資金劃轉(zhuǎn)存在一定的風(fēng)險。
2、扶貧監(jiān)管
措施可以概括為：樹立一個理念，加強三項舉措。其中“樹立一個理念”，就是牢固樹立財政科學(xué)化精細化管理的理念。
此外，在這個理念下，加強以下三項舉措：
——完善扶貧資金分配機制。其基本原則是公正、公開、公平，核心是采用因素法等科學(xué)方法分配財政資金。
——強化扶貧資金監(jiān)管機制。一是實行陽光操作，全面推行扶貧資金項目公告、公示制，引導(dǎo)廣大群眾參與扶貧項目的監(jiān)管;二是進一步發(fā)揮基層財政， 特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所，就地、就近實施監(jiān)管的作用，建立健全對扶貧項目的巡查機制;三是積極與紀檢監(jiān)察、審計部門配合，開展重點監(jiān)督檢查，強化日常的督查;四 是加大懲罰力度，對發(fā)現(xiàn)的問題依法依紀嚴肅處理，發(fā)現(xiàn)一起，處理一起，絕不姑息。
——健全扶貧資金績效評價機制。對財政專項扶貧資金的使用管理過程及其效果進行綜合考評，將績效評價結(jié)果作為財政專項扶貧資金分配的重要參考依據(jù)。今后，中央財政將進一步加大績效評價力度，強化扶貧資金使用管理的績效理念，努力確保每一分扶貧投入都用到貧困群眾身上，每一分扶貧資金都能產(chǎn)生應(yīng)有的效益。
購房交易資金不監(jiān)管的風(fēng)險
對于買家：有的房子原先有貸款，需要買家先行付了首付款替賣家還清貸款注銷抵押，但是有些不良賣家將首付款用于其他用途了，房子不注銷抵押就沒辦法過戶，有可能連首付款都要不回來了呢。資金監(jiān)管是把購房人已經(jīng)支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里，專款專用。也就是說，只能用于還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。
對于賣家：房產(chǎn)交易中存在先過戶還是先付款的問題，如果買家先付了首付拿著房產(chǎn)證去過戶了，因為某些原因貸款沒辦下來，這個時候房子產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是買房人了，對于賣家是非常不利的。
各地資金監(jiān)管政策有差異，有的城市并沒有強制要求進行資金監(jiān)管，北京也是從2016年12月15日起才將資金監(jiān)管覆蓋到全市。資金監(jiān)管最大的作用還是保障交易安全，確保賣方能拿到房款，確保房子能順利過戶到買方名下，所以即使沒有強制要求，最好還是選擇通過資金監(jiān)管交易，有備無患。
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